【正文】 可達(dá) 150 ㎡ 9500 元 /㎡ 13 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 460 ㎡ 萬科具體情況如 下 圖 所示 地塊呈南北 L 狹長帶狀分布。項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃中的“深圳外環(huán)高速”東莞段計(jì)劃于 2021年上半年開工建設(shè)， 深圳外環(huán)高速公路是莞、深兩市規(guī)劃的干線公路網(wǎng)重要組成部分。 劣勢（ Weakness） B、項(xiàng)目鄰近小型工業(yè)區(qū)及自然村，周邊交通、購物、教育等配套設(shè)施相對不豐滿，居家氛圍 還不是很 濃厚 ，不利于項(xiàng)目吸引客戶特別是城區(qū)的首次置業(yè)客戶。 B、 片區(qū)具有有效購買力的人群總量有限，單靠片區(qū)消化將難以實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目的銷售。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 18 總平面布置： 本工程為純住宅小區(qū)， 由 14 棟 33 層公寓， 82 棟低層住宅組成 。 立面設(shè)計(jì)： 在立面設(shè)計(jì)上，本小區(qū)在建筑形式，建筑細(xì)部，色彩等方面都力求能創(chuàng)造 溫馨的 居 家環(huán)境 。 配套 地塊周邊可共享駿景高爾夫花園東區(qū)的生活配套設(shè)施，周邊商業(yè)氣氛還處于培育階段 。 1 原文已完。室內(nèi)地坪177。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。 本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。 ⑷ 外裝修工程 外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。 施工用電 施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱 1 個，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱 1 個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。 12，邊長相對誤差 1/15000。 ⑶ 基礎(chǔ)測量 A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè) 1100mm 為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運(yùn)。 B、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在 10％－ 15％。 ⑵ 鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備 工作。同時攪拌時，須車車進(jìn)磅，做好記錄。 ⑶ 本工程選用 851 脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。 根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計(jì)劃分期分批組織材料進(jìn)場。 做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在 4mm 以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù) 4－ 5 天后，才能進(jìn)行上層施工。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。 ⑵ 、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度： ① 、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為 10mm，但不應(yīng)小于 8mm，也不應(yīng)小于 12mm。 五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施 本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計(jì)中做了詳述。 原材料在使用前經(jīng)化驗(yàn)合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。 油漆、涂料施工： 油漆工程施工時，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，達(dá)到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。 ⑷ 為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點(diǎn)間距附和“垂四平六“的原則。 ⑸ 砼澆筑后 1 晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于 7d，砼強(qiáng)度未達(dá)到 之前不得上人作業(yè)。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。 F、接槎時必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實(shí)砂漿，保持灰縫平直。 砌筑工程 ⑴ 材料 磚： MU15 多孔磚，毛石基礎(chǔ)采 用 MU30 毛石。 B、施工層放線時，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。 B、主、次 控軸線定位時均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。 生活用水 生活用水采用自來水。 ⑵ 現(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī) 1 臺，調(diào)直機(jī) 1 臺，電焊機(jī) 2 臺， 1 臺對焊機(jī)。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見附圖－ 1（施工進(jìn)度計(jì)劃）?；A(chǔ)采用 C30 鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌 MU30 毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10 水泥砂漿。 本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 七、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為 317,129 萬元，總成本費(fèi)用 335,238 萬元 ,計(jì)劃采用滾動式開發(fā)，計(jì)劃資金來源于： 股東投入自有資金 97,834 萬元；向銀行借款 165,000 萬元； 通過預(yù)售籌集建設(shè)資金 72,404 萬元。各環(huán)境節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成為一個個造景的閃光點(diǎn)，如主入口 處的廣場、 具 有現(xiàn)代氣息的住宅與綠化之間美妙的構(gòu)圖、各種趣味性的園林小品以及居民休息座椅均加強(qiáng)了小區(qū)的環(huán)境細(xì)部的處理，體現(xiàn) 出 二十一世紀(jì)人居環(huán)境的品質(zhì) 。 19 雙拼 戶型 的規(guī)劃將劃分為兩個組團(tuán)，充分利用地塊的坡地資源設(shè)在地塊南端和西北端； TOWNHOUSE 將合理的分配、規(guī)劃在高層及雙拼住 宅 半合圍的 U 字型區(qū)域內(nèi)； 小區(qū)的主要 出入口 設(shè)置在東側(cè)高爾 夫 大道上，此處 設(shè)置了 近 6000 平方米的入 口 廣場，彰顯小 區(qū)的尊貴。 （ 1） 以人為本原則 ：以人作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的中心和主要度量標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃的建筑群，公共配套設(shè)施，道路交通，景觀環(huán)境等等都以人的需要為前提。 C、泛片區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性決定，首次置業(yè)（及以上）的客戶群體的增長 。 （三） 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） A、“ 深圳外環(huán)高速 ” 東莞段 將于 2021 年上半年開工，建成后可以在時間和心理上縮短項(xiàng)目地塊與其他區(qū)域的距離，有助于吸引部分城區(qū)的客戶。 15 現(xiàn)狀為一個水塘、少量木棚屋及大量農(nóng)田 地塊周邊大部分由我司前期包裝過的圍板圍合起來。 四、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 自然條件 駿景西區(qū) 14 地塊位于 東莞市塘廈鎮(zhèn)高爾夫大道 ,地處深圳與東莞交界。 2021 年 5 月 27 日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資 產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例降為 30%。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。先行開發(fā)的樓盤，搶先占據(jù)景觀資源。 578 套泉山大宅，面積 150300 ㎡，單排線性排列。 （二）東莞市 市場概況 1．東莞市整體住宅市場情況 2021 年上半年受宏觀政策調(diào)控，東莞房地產(chǎn)市場成交回暖，累積需求集中釋放，商品 房成交面積和金額同比雙雙大幅增長。 (2)、 固定資產(chǎn)投資增長加速 13 季度固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 2021 年 4 月，深港聯(lián)合治理深圳河治理三期工程，深圳河流域防洪能力提高到 50 年一遇的水平； 2021 年 7 月正式建成通車的深港西部通道，把深港兩地更加緊密地連在一起。隨著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)、打造了一批水、電、路等重點(diǎn)工程項(xiàng)目和行政中心、行政辦事服務(wù)大廈、塘廈體育館等城市新亮點(diǎn)以及行政文化新區(qū)的建成啟用、市食品藥品監(jiān)管局稽查局第三分局與市質(zhì)量6 技術(shù)監(jiān)督局第三分局、市第三人民法院及市第三人民檢察院的 掛牌成立，塘廈作為東莞東南部區(qū)域中心的地位正日益彰現(xiàn)。 因此，該項(xiàng)目的投資開發(fā) 備受社會各界的關(guān)注。所開發(fā)的住宅、商業(yè)項(xiàng) 目等也均成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性樓盤 。 在成功開發(fā)東區(qū)項(xiàng)目的同時，我司已完成西區(qū)土地的一級開發(fā)工作，擬申請掛牌取得該西區(qū)土地繼續(xù)開發(fā)，開發(fā) 具有創(chuàng)新品質(zhì)、高性價比的中高檔高爾夫品質(zhì)精品項(xiàng)目 。 項(xiàng)目 總 占地面積 約 30 萬 平 方 米 。 土地四至：東至高爾夫大道、西至觀瀾湖高爾夫球場、南至觀瀾湖高爾夫球場、北至空地。 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 是 廣東珠江投資股份有限公司 投資 控股 （占 %股份） 之 子公司 。 2021 年， 塘廈 鎮(zhèn)生產(chǎn)總值達(dá)到 145億元，比上年增長 %；各項(xiàng)稅 收總額 億元，同比增長 %；鎮(zhèn)級可支配財(cái)政收入 億元，同比增長 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %；各項(xiàng)存款余額 億元，同比增長 %；城鄉(xiāng)居民個人存款余額 億元，同比增長 25%；社區(qū)群眾人均收入 16079 元，同比增長 %，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)居 東莞 市各鎮(zhèn)（街）前列。 深圳將成為 毗鄰香港的亞太區(qū)域性國際化城市。從三次產(chǎn)業(yè)看， 13 季度第一次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。另外，深圳市開始執(zhí)行二手住宅營業(yè)稅減免政策，使得二手住宅交易過程中的稅費(fèi)大為減少，加上在一手房成交放大的作用 刺激下，二手市場成交量也出現(xiàn)了大幅上漲。上半年全 市一手住宅簽約均價約 5532 元 /平方米，較 08 年同期略降%，較 07 年同期仍然上漲約 %。在觀瀾湖這一高球產(chǎn)業(yè)龍頭的引導(dǎo)下，塘廈擁有 130 多家高爾夫相關(guān)產(chǎn)業(yè)，初步形成了高爾夫產(chǎn)業(yè)集群，高爾夫也成為塘廈鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)， GDP 比重達(dá)到 30%左右。 (2)、 擴(kuò)大優(yōu)惠利率下浮幅度，降低首付比例 11 調(diào)整后 調(diào)整前 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善 型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%； 2021 年 10 月 27 日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，首次貸款購買普通自住房及改善型住房，無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可申請享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。國務(wù)院：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。棠樾 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾高爾夫側(cè) TOWNHOUSE，雙拼或三拼，罕有的三面環(huán)水別墅 1000 萬元 /套 銀湖山莊 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道(三正半山酒店旁 ) 獨(dú)立別墅，贈送大花園 17000 元 /㎡ 麗竣豪庭 塘廈鎮(zhèn)塘廈大道北 4058 平米 一房一廳 4200 元 /㎡ 觀瀾湖圣堤灣 深圳寶安區(qū)觀瀾 主力戶型： 615 平方米獨(dú)棟宅院 3500— 4000 萬/套 塘廈鎮(zhèn)距深圳車程不足 30 分鐘，塘廈房屋價格與深圳相比有著較大的差距，而隨著其八個中心鎮(zhèn)地位的明確及產(chǎn)業(yè)遷移，吸引了大量深圳投資客戶群。用地紅線基本呈直線，而西側(cè)則呈不規(guī)則形狀。 西起深圳寶安區(qū)，橫穿東莞塘廈、鳳崗、清溪等鎮(zhèn)，終點(diǎn)與16 鹽壩高速公路相接， 全長 公里，其中東莞段投資 億元，路線呈東西走向，路線全長約 公里。 C、置業(yè)者對珠江品牌的認(rèn)知不足。 C、客戶拓展的區(qū)域及目標(biāo)較為模糊，推廣中 若 無的放矢 ，可能 帶來營銷推廣成本的大幅度提高及銷售周期延長。小區(qū) 充分利用項(xiàng)目地塊的自然資源（地勢 ） 和景觀資源 (高爾夫景觀 )；強(qiáng)調(diào)整體建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃、建筑細(xì)節(jié)與主題形象定位的高度統(tǒng)一 ； 結(jié)合 用地， 小區(qū)大 體劃分為兩個區(qū)域，即高層公寓區(qū)和低層住宅區(qū)，用一條 10 米寬的 主干 道劃分。 綜合利用架空層，陽臺，觀景凸窗，屋頂花園等住宅建筑語匯，創(chuàng)造出層次 豐 富且 極具 個性的 小區(qū) 天際線 并 表達(dá)出 一 種優(yōu)雅溫馨的高尚社區(qū)的 氣質(zhì)。 駿景高爾夫花園東區(qū)小區(qū)內(nèi)部配套 :商務(wù)中心，西餐廳、宴會廳、多功能廳、室內(nèi)泳池，戲水池、按摩池、人造沙灘、健身房、乒乓球室、麻將室、壁球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂室、歌舞廳、小型影院、燒烤場、網(wǎng)球場等等 中小學(xué) :理工學(xué)校 幼兒 園 :塘廈幼稚園 綜合商場 :大新商場、塘廈商場 銀行 :中國銀行 醫(yī)院 :塘廈醫(yī)院 其他 :鎮(zhèn)政府、塘廈體育館、三正半山酒店、東海酒家、金湖酒店 21 塘廈鎮(zhèn)政府 塘廈體育館 酒店 銀行 主要技術(shù)指標(biāo) 位置 東莞市塘廈鎮(zhèn)高爾夫大道 用地性質(zhì) 住宅用地 用地面積（㎡） 188, 規(guī)劃可建建筑面積（㎡） 553, 其中：住宅（㎡） 462, 商業(yè)（㎡） 2, 其他配套（㎡） 1, 地