【正文】 予“綠色人居”的高度評(píng)價(jià)；云南省政協(xié)蘇正國(guó)副主席、省工商聯(lián)會(huì)長(zhǎng)、省發(fā)改委王敏正副主任、昆明市李江副市長(zhǎng)等出席了由昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主辦的“人居環(huán)境”論壇，對(duì)公司及所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目予以肯定和高度評(píng)價(jià)。公司另有儲(chǔ)備土地約200 畝已進(jìn)入前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，并取得有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。悅天地項(xiàng)目金馬坊商圈東寺街商圈小西門(mén)昆都商圈正義路商圈青年路商圈南市區(qū)云紡商業(yè)區(qū)雙龍商圈南屏街商圈 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目以滿(mǎn)足辦公和商業(yè)需求為起點(diǎn)，以完整的服務(wù)體系建設(shè)為核心，集域性區(qū)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、會(huì)議等于一體的大型辦公和商6業(yè)設(shè)施，獨(dú)具藝術(shù)氣息與商業(yè)特色的商業(yè)綜合體。多條道路可到達(dá)，并有多條公交線(xiàn)路設(shè)站經(jīng)過(guò)，正在建設(shè)的地鐵 3 號(hào)線(xiàn)金馬寺站600m。降水量比夏季減少一半多，但多于冬、春兩季，故秋旱較9少見(jiàn)；，日照充足，天晴少雨。(2) 污水通過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)排污管網(wǎng)，進(jìn)入日處理能力 5 萬(wàn)噸的東郊污水廠(chǎng)處理后，排入滇池水系。屬對(duì)抗震基本有利地段（中軟場(chǎng)地土類(lèi)型），Ⅱ類(lèi)建筑場(chǎng)地，適宜建筑工業(yè)廠(chǎng)房和民用生活設(shè)施。 資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資 66500 萬(wàn)元，資金來(lái)源情況為：自籌資金 46500 萬(wàn)元,占總投資額的 70％。圖 ：三大產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比重15 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況2022 年中國(guó)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)%。其中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額 58056 億元，增長(zhǎng)%。 2022 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2022 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %；房屋新開(kāi)工面積 億平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。因此，99 世博會(huì)期間及之前入市的寫(xiě)字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點(diǎn)，同一物業(yè)既滿(mǎn)足中小企業(yè)辦公需求，也滿(mǎn)足大型集團(tuán)企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。以在售項(xiàng)目來(lái)看，總體表現(xiàn)出了未來(lái)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的兩個(gè)發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟(jì)綠色發(fā)展?！? 近 35 年供應(yīng)市場(chǎng)分析：純商業(yè)市場(chǎng)22★ 20222022 年昆明商業(yè)市場(chǎng)交易情況圖。0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 64 銷(xiāo) 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷(xiāo) 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年辦公物業(yè)價(jià)格變化圖240100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價(jià) 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動(dòng)不大，基本保持在 60 萬(wàn)㎡小幅波動(dòng)，銷(xiāo)售量為 萬(wàn)㎡，整體銷(xiāo)售率為 %?？傮w上開(kāi)發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在 3 萬(wàn)平方米以下的占 %,建筑面積在 34 萬(wàn)、45 萬(wàn)和 5 萬(wàn)以上的各占 %、% 、%。月，相差幅度達(dá) %。月的占比最多，達(dá)到了42%；其次是 23 元/㎡月的，占比 33%。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)圖 ：20222022 年昆明辦公物業(yè)市場(chǎng)供求變化圖0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 64 銷(xiāo) 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷(xiāo) 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動(dòng)不大，基本保持在 60 萬(wàn)㎡小幅波動(dòng)，銷(xiāo)售量為 萬(wàn)㎡，整體銷(xiāo)售率為 %。 土地市場(chǎng)2022 年和 2022 年昆明主城區(qū)年均房地產(chǎn)用地有效供給為 4370畝，比 20222022 年年均房地產(chǎn)用地有效供給基本翻了一番。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒏?jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)高端寫(xiě)字樓物業(yè)的需求將增大，同時(shí)個(gè)性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。如果按照 20%的價(jià)格漲幅，2022年昆明主城區(qū)住宅用地價(jià)格將達(dá)到 500 萬(wàn)元/畝以上，樓面地價(jià)達(dá)到2800 元/㎡；商業(yè)用地價(jià)格將達(dá)到 600 萬(wàn)元/ 畝，樓面地價(jià)達(dá)到 3200元/㎡?？傮w成交量 萬(wàn)㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷(xiāo)售率為 %，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍。月的中檔水平，但也有像環(huán)球金融、紅塔大廈這樣高檔的寫(xiě)字樓，租金水平達(dá)到了 70 元/㎡月c) 第三檔次：5065 元/㎡③ 物管費(fèi)用分析名稱(chēng) 華域大廈 紅塔大廈 三合商利 華一大廈 新華大廈 美亞大廈 鴻城廣場(chǎng) 志遠(yuǎn)大廈 巨龍大廈 護(hù)國(guó)大廈 國(guó)托大廈 環(huán)球金融物管費(fèi)（元/㎡寫(xiě) 字 樓 所 屬 區(qū) 域 分 布 情 況北 京 路 沿 線(xiàn)16%其 它 區(qū) 域16%小 西 門(mén) 商 圈4%三 市 街 商 圈18%白 塔 路 商 圈13%昆 都 商 圈11%青 年 路 商 圈22%白 塔 路 商 圈昆 都 商 圈青 年 路 商 圈三 市 街 商 圈小 西 門(mén) 商 圈北 京 路 沿 線(xiàn)其 它 區(qū) 域（2）昆明中心區(qū)寫(xiě)字樓分析我公司此次重點(diǎn)調(diào)查研究了市中心寫(xiě)字樓集中分布的區(qū)域，項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓我們會(huì)在后面詳細(xì)介紹，本部分重點(diǎn)介紹青年路、南屏街以及其輻射范圍中的 15 個(gè)寫(xiě)字樓情況。急速放量的昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)整整用了 6 年時(shí)間來(lái)消化存量，最近才有新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目上市。232022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅?？⒐ち?4 年平均年增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng) %。另一方面，健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)集群趨勢(shì)。2022 年，商品房銷(xiāo)售額 萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19109 元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 48267 億元，增長(zhǎng) %。該項(xiàng)目對(duì)于云南宏盛東園商貿(mào)有限公司而言是在充分發(fā)揮自我優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的重大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目不僅能為公司獲得較為理想的財(cái)務(wù)投資回報(bào)，而且能為公司取得良好的社會(huì)效益，為公司的進(jìn)一步發(fā)展將奠定良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目建設(shè)地塊已具備開(kāi)工條件。c．通訊市區(qū)現(xiàn)有 100 萬(wàn)門(mén)程控郵電通訊中心，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) IDD 程控電話(huà)10裝機(jī)容量為 15 萬(wàn)門(mén)，一期裝機(jī)總?cè)萘?4 萬(wàn)門(mén)已建成。綜上所述，本項(xiàng)目氣候條件相當(dāng)適宜。8 氣候條件本項(xiàng)目所在地點(diǎn)屬北緯低緯度亞熱帶高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長(zhǎng)、霜期短、年平均氣溫 15℃。此外，它還是中國(guó)面向東南亞、南亞開(kāi)放的門(mén)戶(hù)樞紐，是中國(guó)唯一面向東盟的大都市。4. 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)” 制度，確保周?chē)h(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美、辦公便捷高效、個(gè)性鮮明的城市綜合體。海悅花園”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，得到了大量房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的一致好評(píng)，接待了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的顧客看房、咨詢(xún)，一、二、三期業(yè)主入住以來(lái)，未發(fā)生一件質(zhì)量投訴糾紛事件。項(xiàng) 目 已 累 計(jì) 上繳 稅 金 4100 多 萬(wàn) 元 ， 同 時(shí) 收 回 全 部 投 資 。I悅天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 ............................................................................................1 項(xiàng)目名稱(chēng) ..........................................................................................................1 投資單位概況 ..................................................................................................1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 ..................................................................2 編制依據(jù) ........................................................................................................2 編制原則 ........................................................................................................2 項(xiàng)目概況 ...........................................................................................................3 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ................................................................................................3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ....................................................................................4 主要建設(shè)條件 ...................................................................................................5 區(qū)位及交通條件 ............................................................................................5 氣候條件 ........................................................................................................7 水、電、氣及通訊條件 ................................................................................7 地質(zhì)條件 ........................................................................................................8 前期工作條件 ................................................................................................9 投資估算和資金籌措 .....................................................................................10 投資估算 ......................................................................................................10 資金來(lái)源 ......................................................................................................10 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .........................................................................................10 結(jié)論 .................................................................................................................12第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ........................................................................13 2022 年中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀 況分析 ............................................................13 GDP 增長(zhǎng)情況 .............................................................................................13 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 ..............................................................................14 消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)情況 ...................