【正文】 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目前 3 年屬于興化最大樓盤，有較高的知名度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 時代嘉園 自然水鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境的設(shè)計理念，不僅蘊涵了興化市二千年源源流長的歷史文化，同時住宅整體采用現(xiàn)代化設(shè)計風格，真正體現(xiàn)了 以人為本 、 天人合一 的人居建筑理念 。 戶型齊全，外立面色彩、建筑模式有 現(xiàn)代感，中歐式風格。 表二、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析 嘉鴻豪庭小區(qū)項目，由湖州嘉鴻經(jīng)濟投資有限公司和浙江久立集團股份有限公司共同投資，興化嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設(shè)。 項目有 氣勢恢弘的會所，融娛樂、健身于一體，營造安居、養(yǎng)身之佳地。 項目前期銷售策劃做的不好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住宅的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能環(huán)境動靜分離、食寢分區(qū)。 產(chǎn)品戶型多樣，滿足各方位客戶需 求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目小區(qū)綠化率較高。 產(chǎn)品不應該規(guī)劃小高層。 商業(yè)樓盤 表一 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。到目前為止，市場入住商戶達 800 戶，二樓家具廣場商戶已全面進駐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）自然景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 項目西面為直港河，可利用直港河做較自然的水系景觀設(shè)計。 隨著人們對空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，自然景觀豐富的健康生態(tài)物業(yè)受到人們的歡迎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 應對威脅： 根據(jù)市場變化，我司將針對本項目在項目案場配備市場研究員，即時應對市場的各種變化，調(diào)整營銷策略及銷售方式。 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場，吸引中高端客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。那時，本項目還是具有一定競爭威脅性。 項目威脅（ T）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整個興化市 場需求量比較小，市場購買 力底，去化速度慢，銷售周期長， 期房銷售 較 為困難 （城鄉(xiāng)購買者） 。 項目所在地塊位置周邊住宅樓盤有較高的知名度。 6 綠化率： 44% 總戶數(shù)： 1564 戶 六 、本項目 SWOT分析及應對策略 項目優(yōu)勢（ S）： 項目地塊位置較佳，屬興化新城區(qū)居住區(qū)域，未來市政府重點發(fā)展區(qū) 。 （ 2）教育 附近有市委黨校、教師進修學校。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。市場占地 132 畝，建筑面積 8 萬平方米 ，總投資 2 億元 人民幣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目劣勢： 項目案名單調(diào)，沒有寓意。 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)住宅發(fā)展區(qū)域，項目周圍自然環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香緹別墅之所以以香緹來命名，意味展示良好的周遍環(huán)境，芬芳美好的意思，并帶有濃厚的歐洲貴族氣息， 項目優(yōu)勢： 項目位置較好，為興化市未來居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。設(shè)計從建筑到環(huán)境，室內(nèi)到室外，處處努力營造親切宜人的社區(qū)氛圍，通過規(guī)劃布局，流線設(shè)計，建筑形象，園林風格，給住戶一種 “回家的感覺 ”。 表三、 項目名稱 香緹別墅 項目位置 興化市 新城區(qū)西部，南官河東側(cè) 開發(fā)商 泰州廣泰 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 上海華燕 建筑設(shè)計 美國ＨＯＯＰ建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司 建筑面積 60000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 別墅 價 格 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 2020 年 總戶數(shù) 300 戶 銷售戶數(shù) 40 戶 銷售率 45% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 206 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前售樓處亂、差。 為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一期銷售期長，二期沒有命名組團名，有一定項目疲勞感。 項目緊鄰市政府投資建設(shè)的時代廣場，是興化市民休閑的好去處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前興化市市政機關(guān) 單位 已搬遷此地 ，新區(qū)內(nèi)已建成大型商業(yè)購物設(shè)施；江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城，交通設(shè)施：興化市長途車站，住宅樓盤（在建）：時代嘉園、嘉鴻豪庭、九洲城中城、香緹別墅、東方巴黎等、城投國際等 。 綜合分析 國際華城 由興化市華盈置業(yè)有限公司投資開發(fā)的 ，項目開發(fā)地址 位于昭陽西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)，西鄰外環(huán)公路，東鄰楚水實驗學校，占地 267 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中有沿街精品商鋪、布局合理的公寓樓、獨立完善的別墅區(qū)、得天獨厚的自然水景以及沿河休閑商業(yè)廣場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目優(yōu)勢： 項目東臨興化市第一私立學校楚水實驗學校，在興化具有 四年的歷史，升學率相當?shù)母?。設(shè)計風格 “源于歐洲，尊重個性 ”，建筑外墻材質(zhì)采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當?shù)氐淖钣袃r值樓盤，被當?shù)厥忻裾J作是高檔樓盤代表 。該園內(nèi) “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營造得恰到好處，整個小區(qū)就是一個可 “居 ”可 “游 ”的詩意家園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市民購房需求調(diào)查綜述 （ 1）大多數(shù)消費者購房是為了改善居住環(huán)境。 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費能力較強，為改善居住環(huán)境而購房。 b、檔次較高的都配有中心花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產(chǎn)品之間的檔次化逐漸拉大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個人住房消費貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。由此可見， 興化的城市化建設(shè)正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化 整體消費觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變， 興化 房地產(chǎn)市場處于一個剛剛發(fā)展 高速 期，具有一定的潛力。按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會對本項目產(chǎn)生競爭，時代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會對本項目產(chǎn)生激烈的競爭狀態(tài)。 第二部分：興化市房地產(chǎn) 市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場 概況 分析： 興化市房地產(chǎn) 開發(fā)始于 1995 年左右。依法向人大報告工作、向政協(xié)通報情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。文化遺產(chǎn)得到保護，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。 七、興化科教文化 衛(wèi)生 體育事業(yè)： 社會事業(yè)全面發(fā)展，三個文明同步推進。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風光為主的生態(tài)保護 區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計的河流縱橫交錯，湖泊星羅棋布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 20%，期末達 145億元。 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值、人均 GDP的比較，興化市 2020年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，僅次于東臺市居于周邊六個縣市中的第二位，高于寶應縣 億元，高于高郵市 。全年財政總收入完成 ，增長 %；其中地方一般預算收入 ，增長 %。工業(yè)用電量 億千瓦時，增長 %，總量和增幅均列蘇中各縣（市）之首。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，全市糧經(jīng)比達 58： 42。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。各服務部門全面推行了承諾制，個私業(yè)主與服務部門建立了信息通報制度，為私營經(jīng)濟的發(fā)展營造良好環(huán)境。園區(qū)年蔬菜種植面積可達 3 萬畝以上，蔬菜總產(chǎn)量 10 萬多噸，年產(chǎn)值 億元，該園區(qū)已列為省級優(yōu)質(zhì)蔬菜生產(chǎn)基地 ， 垛田鎮(zhèn) 在 加快發(fā)展工業(yè)的同時，不斷加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 和各項社會事業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。天時、地利、人和 39。通過技術(shù)創(chuàng)新，培育壯大了興達、興龍、興海、曲柄廠等一批投入大、起點高、經(jīng)濟效益好的規(guī)模集團企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。境內(nèi)水網(wǎng)交錯河道縱橫，寧鹽一級公路和寧靖鹽高速公路穿鎮(zhèn)而過，水陸交通十分便利。境內(nèi)地勢平坦， 河流縱橫，是一個匯聚平川之秀色、匯江河之便利， 擁有耕地 192萬畝，水面 68萬畝，灘地 17萬畝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。共享成功 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市總面積 2393 平方公里，人口 155 萬。興化是水網(wǎng)地區(qū)，風光秀美，是國家生態(tài)示范市。 戴南現(xiàn)有 79267 畝耕地， 82038 個農(nóng)業(yè)人口。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè) 800 多家，從業(yè)人員 萬余人， 2001 年實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 億元。一條龍 39。五年來的工業(yè)經(jīng)濟的產(chǎn)銷利稅投入等主要經(jīng)濟指標年均遞增幅在 45%以上，成為蘇中地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。垛田歷史上就以種植蔬菜為主， 50 年代曾有 “垛田油菜，全國掛帥 ”之譽。 “興化 金東門 ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺市接壤。預留 36平方公里作為發(fā)展用地。香港興華投資集團投資 1000萬美元興辦的江蘇興利達齒輪有限公司生產(chǎn)的摩托車齒輪、新加坡 獨資的江蘇萬佳制衣公司生產(chǎn)的萬佳服裝以及興化海陵機械廠生產(chǎn)的海陵牌 dyt型電液推桿器享譽國內(nèi)外。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營進一步推進，各類合作經(jīng)濟組織和農(nóng)民經(jīng)紀人隊伍繼續(xù)壯大，脫水蔬菜、糧飼加工、棉紡服裝等特色經(jīng)濟板塊逐步顯現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。總體特點：興化的主要經(jīng)濟指標均在以較快速度增長，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在進一步優(yōu)化，人民生活富裕程度在穩(wěn)步提高，但從人均指標看還比 較滯后。 （ 2）地方財政一般預算收入的比 較， 2020年興化市地方財政一般預算收入跨上一個新臺階，突破 5億元，以 。期末，高中階段毛入學率達到 90%，衛(wèi)生服務體系健全率達 90%，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險和基本醫(yī)療保險蓋面分別達 95%、 93%和 94%，新型農(nóng)村合 作醫(yī)療覆蓋面維持在 85%以上。全市把建設(shè)和培育市場作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。人口規(guī)模 25 萬，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬，用地規(guī)模 28 平方千米 遠期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬，用地規(guī)模 35 平方千米 遠景展望 21 世紀中葉，人口規(guī)模 55 萬。 東南區(qū) ——以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教