【正文】 款經(jīng)營類別機(jī)電類，汽配銀行按揭五成十年管理費(fèi)接待電話2028588項(xiàng)目名稱花園路商鋪地址花園路東邊沿街開發(fā)發(fā)展商榆次安居住宅合作社裝修標(biāo)準(zhǔn)暖氣價格3,800元/平方米，付款方式一次性付款；分期付款銀行按揭五成十年管理費(fèi)接待電話2028588項(xiàng)目名稱西湖花園商鋪地址花園路東邊，新集西街南邊，北大街西邊歷史街北邊發(fā)展商榆次安居住宅合作社裝修標(biāo)準(zhǔn)暖氣價格3,800元/平方米，付款方式一次性付款；分期付款項(xiàng)目定位集商業(yè)與觀光旅游一體銀行按揭五成十年管理費(fèi)接待電話2028588項(xiàng)目名稱壽安里商鋪地址西依糧店街、北接恒基廣場、南至購物中心的范圍規(guī)模占地面積30,681平方米，共建設(shè)299個商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)暖氣價格均價9,400元/平方米付款方式一次性付款；分期付款經(jīng)營類別服裝、百貨銀行按揭五成十年項(xiàng)目名稱俞家街商鋪地址俞家街東側(cè)發(fā)展商榆次安居住宅合作社裝修標(biāo)準(zhǔn)暖氣、卷閘價格3,850元/平方米付款方式一次性付款；分期付款項(xiàng)目定位集飲食與觀光旅游一體銀行按揭五成十年管理費(fèi)接待電話2028588 部分商鋪的租金情況地點(diǎn)面積（平方米）經(jīng)營種類年租金(元)東湖井商場臨街鋪42鞋類4萬購物中心（4樓）20服裝7萬糧店街恒基廣場144 (6*8米共三層)麥?zhǔn)魁埧觳?萬糧店街21 (3*7米)服裝2萬糧店街24 (4*6米)服裝4萬東湖井食街410(單層157，連地下室共3層)狗不理包子7萬年租金(元)營業(yè)額華聯(lián)超市110萬田森超市6元/平方米/天1億元購物中心6,600/個柜臺5—8萬元/個精品格(約20 平方米)東湖井商城6,000/個柜臺(約20 平方米)總建筑面積（平方米）層數(shù)開業(yè)時間租金(元)元龍大廈7,0003+11994男裝部二層20 平方米27,000元/年榆次購物中心21,65041996恒基城市廣場 2+12002華鉅百貨廣場18,00031994 均價20元/平方米/月東湖井商城30,000420026,000元/個柜臺/年華聯(lián)超市5,00012000進(jìn)場費(fèi)5,000元質(zhì)保金3,000元，5元/平方米/日外租區(qū)6元/平方米/天田森超市22001飲食區(qū)進(jìn)場費(fèi)兩店同進(jìn)1萬元，質(zhì)保金3,000元，扣點(diǎn)20%，稅率17%外租區(qū)6元/平方米/天 中心區(qū)商業(yè)面積估算、東、西湖井周邊現(xiàn)營業(yè)的商業(yè)面積粗略估算：共約134，650平方米(指主要的商場面積總數(shù))其中：購物中心： 21,650 平方米東湖井商場：約30,000平方米商貿(mào)城： 約20,000平方米恒基廣場： 約20,000平方米華鉅商城： 約18,000平方米元龍大廈： 約7,000平方米田森超市： 約7,000平方米普家樂超市： 約3,000平方米華聯(lián)超市： 約5,000平方米華隆昌超市： 約3,000平方米（位于安寧街）、東、西湖井周邊銷售及招商的商業(yè)面積粗略估算：共195,000平方米(指主要的商場面積總數(shù))其中：榆次百貨廣場： 38,000 平方米在建田森超市： 10,000平方米新世界國際購物廣場： 40,000平方米壽安里商鋪： 約30,000平方米晉商一條街： 約30,000平方米舊體育場旁： 約7,000平方米老城廣場商鋪： 約30,000平方米裕鑫廣場： 約10,000平方米 小結(jié)、當(dāng)前榆次商業(yè)市場的競爭對推動城市商業(yè)發(fā)展起到積極的作用，競爭已進(jìn)入觀念、主題、建筑、品牌、管理等多方面，但商業(yè)發(fā)展還未達(dá)到成熟階段，有特色、綜合素質(zhì)高的商業(yè)點(diǎn)還是比較缺乏。、榆次區(qū)的商業(yè)主要集中在東、西湖井一帶，由調(diào)查數(shù)據(jù)可見，現(xiàn)時榆次區(qū)的商用物業(yè)供應(yīng)量已過高，呈現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，競爭開始白熱化，供過于求的問題開始產(chǎn)生。附：榆次區(qū)土地出讓情況（見表4—1）表4—1：2003年4月至2003年7月 榆次區(qū)土地儲備中心公開出讓土地情況宗地編號面積（萬平方米）面積（畝）用途拍賣時間競得人2003—2號商業(yè)、住宅山西華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西傅山盛康藥業(yè)有限公司2003—3號250商業(yè)、住宅 榆次新天地城市廣場有限公司2003—4號商業(yè)、住宅　2003—5號商業(yè)、住宅 　2003—(612)號商業(yè)、服務(wù)業(yè) 　2003—13號商業(yè)、住宅　2003—14號6商業(yè)、服務(wù)業(yè) 　2003—15號商業(yè)、服務(wù)業(yè)住宅　2003—19號商業(yè)、服務(wù)業(yè)住宅　第五部分：客戶市場調(diào)研分析一、居民的居住特性受氣候、人文和經(jīng)濟(jì)因素影響，本地居民具有以下居住特性：216。 冬季以室內(nèi)活動為主，對家居的歸屬感較強(qiáng)。 冬季對室內(nèi)保溫和采暖要求較高，對地下一層的儲藏室比較接受；216。 對五層以上的住宅不太接受，認(rèn)為樓層偏高。 商業(yè)開發(fā)分布不合理，尤其是超市、便利店的分布，在北面較少；216。 物業(yè)管理和住宅配套未上層次，周邊環(huán)境較差。 市場開發(fā)未成熟，房價較高，房屋結(jié)構(gòu)及檔次未如人意；216。 價格在800元/平方米內(nèi)容易被大眾接受；216。、對榆次迎賓大道安寧村這一路段的看法歸納如下：216。 路段前景看好，隨著城中村改造，城市化的提升，該路段將成為接軌太原的黃金地段。、價格是買家選擇購房時的主導(dǎo)因素欲購房者比例高，超過半數(shù)，大部分為二次置業(yè)者，反映了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)消費(fèi)能力強(qiáng)，并且絕大部分的被訪者以自住為購房目的，期望通過再次購房來改善居住環(huán)境。 、以大面積多功能的戶型間隔為主要選擇在被訪者中接近一半人購房時將選擇100120 m2的單元，其次是120150 m2的單元，在戶型結(jié)構(gòu)的選擇上，大部分需求的戶型是三房兩廳帶兩個陽臺及洗手間，另外調(diào)查反應(yīng)出當(dāng)?shù)厝藢侵袠?、別墅的喜愛程度較高。、注重室內(nèi)配套完善由于受冬季氣候寒冷的影響，對于住宅內(nèi)的設(shè)備，在受訪者中大部分買家認(rèn)為小區(qū)住宅最好具備暖氣及熱水供應(yīng)， 接近半數(shù)的買家希望住宅能有簡單的裝修，較喜歡簡約清新型的小區(qū)風(fēng)格。 選擇購房信息來源：市民主要還是通過報紙和電視了解購房信息，其中榆次報最多人閱讀，其次是山西晚報；電視主要以中央一臺為主，榆次有線臺也占有一定比例；216。由于當(dāng)?shù)氐男麄魍緩奖容^單一，市民將現(xiàn)場售樓部的包裝、密集的戶外廣告宣傳等非媒體宣傳也看成是樓盤實(shí)力的表現(xiàn)。 狗不理品牌加盟費(fèi)25萬元/年，飯店建筑面積410平方米，租金為7萬元，營業(yè)額約為2萬元/天，設(shè)置了共26張桌子，可容納約150人同時用餐；216。日常消費(fèi)市場物價較太原略低。 對于我司安寧村地塊，認(rèn)為做商業(yè)難度較大。216。對于榆次現(xiàn)狀，認(rèn)為戶型不合理，物業(yè)管理跟不上。 對于商業(yè)的操作，認(rèn)為做廣告針對個體經(jīng)營者要在商報上，針對政府公務(wù)員要在日報，并在晉中有線臺以1—2天為一個周期，高密度進(jìn)行宣傳訪談2訪談對象：糧店街22號山西澳洲鱷總代理馮玉和先生訪談內(nèi)容：216。 介紹了商場的發(fā)展情況，百貨大樓在70—80年代紅極一時，90年代初修建摩登大廈，取代了五一大樓的地位，90年代中期，元龍大廈取代了摩登大廈，96年9月30日，購物中心開業(yè)，占領(lǐng)了榆次百貨業(yè)，2000年11月20日，華聯(lián)超市進(jìn)入榆次，2001年12月29日，田森超市開業(yè)，都對百貨商場帶來不少沖擊，2003年9月，田森超市二部將要開業(yè)，六層的百貨大樓也將在明年五一開業(yè)；216。住宅價格在1,000元左右較適合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)，喜歡樓中樓的設(shè)計，購小別墅會選擇200平方米以上的，不喜歡帶裝修，但估計白領(lǐng)一族會希望帶裝修，很多建得比較好的單位集資房，如供電局、移動、銀行、稅所等，都把廚衛(wèi)的裝修做好；216。訪談3訪談對象：從事建材，建筑裝潢生意的陸老板（是安寧村的拆遷戶之一）訪談內(nèi)容：216。雖然居民密集，但基礎(chǔ)設(shè)施不完備，缺少超市；216。 認(rèn)為商鋪售價較高，以榆太路商鋪為例，上百家只出售50%，能接受的價格和開發(fā)商要價相差較大。訪談4訪談對象：在東湖井商場從事鞋類經(jīng)營的黃小姐訪談內(nèi)容：216。 認(rèn)為我司項(xiàng)目適合做高級商業(yè)及住宅，特別是娛樂業(yè)，因?yàn)轱嬍硦蕵纺芪说接艽蜗M(fèi)。 認(rèn)為榆次市場物價與太原接近，尤其體現(xiàn)在高消費(fèi)的飲食上；216。 當(dāng)?shù)厝俗⒅亟逃?，期望子女入讀太行小學(xué)，該學(xué)校今年的贊助會漲到5,000元；216。 大部分人認(rèn)為我司項(xiàng)目位置佳，周邊集中了學(xué)校、銀行、電信、郵電等單位宿舍。如果考慮建商業(yè)項(xiàng)目，必須與榆次現(xiàn)有的商業(yè)中心拉開差距，做比較高檔的商業(yè)項(xiàng)目；由于生活質(zhì)素的提高，對置業(yè)有一定的要求，尤其注重小區(qū)環(huán)境，比較接受樓中樓的設(shè)計；能夠接受住宅的售價是1,200元/平方米左右，商業(yè)的售價是3,000—4,000元/平方米，管理費(fèi)的支付水平較低。（扣除中央商業(yè)區(qū)預(yù)留用地后）地塊進(jìn)深示意：地塊東臨新建北街，臨街面長670米；南臨迎賓路，臨街面長180米；北臨安寧大街，臨街面長360米。太原市“城南板塊”的發(fā)展將為榆次城區(qū)發(fā)展帶來得益，隨著太原市南部小店區(qū)現(xiàn)有的交通設(shè)施、生活配套以及周邊環(huán)境的進(jìn)一步延展、完善，榆次城區(qū)與太原的關(guān)系將越來越緊密，商機(jī)隨之越來越大。往太原市只需20余分鐘車程，地理位置旺中帶靜，多路公交線路途經(jīng)（詳細(xì)路線見地圖附表），交通便捷，生活便利；優(yōu)勢3：人文環(huán)境及空氣質(zhì)素的優(yōu)勢，安寧村附近有多個機(jī)關(guān)單位住宅社區(qū)，包括金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、大集團(tuán)公司、機(jī)關(guān)單位等，人文素質(zhì)高，消費(fèi)力較強(qiáng)，項(xiàng)目內(nèi)已建有一教堂，是整個榆次城區(qū)具代表性的建筑物之一，且項(xiàng)目地塊靠近文化廣場，由內(nèi)在至外所蘊(yùn)含的文化氛圍相當(dāng)濃郁；榆次區(qū)的污染源較少，其空氣質(zhì)量比太原優(yōu)勝，這一點(diǎn)普遍被當(dāng)?shù)厝思疤苏J(rèn)同，故對于項(xiàng)目發(fā)展居住區(qū)是有利的因素之一； 優(yōu)勢4： 規(guī)模優(yōu)勢，項(xiàng)目現(xiàn)為榆次城區(qū)規(guī)模最大的商住項(xiàng)目，規(guī)劃布局的空間廣闊，與城區(qū)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目相比較，規(guī)模上占據(jù)了極大的優(yōu)勢，正符合目前買家為提高生活質(zhì)素購買小區(qū)盤的需要；優(yōu)勢5：市場優(yōu)勢，傳統(tǒng)觀念，隨著榆次城區(qū)的舊城改造，政府大力發(fā)展該區(qū)，及改變農(nóng)村格局，令項(xiàng)目能發(fā)揮的市場空間相當(dāng)大；同時，在傳統(tǒng)觀念上，榆次的商業(yè)中心區(qū)是東、西湖井，是商家營商的首選地，而居住環(huán)境則較認(rèn)同本地塊的旺中帶靜，交通便利；優(yōu)勢6：發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢，振鵬集團(tuán)具有大型商業(yè)廣場及住宅小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，在規(guī)劃及設(shè)計上有跨越當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品的優(yōu)勢，能夠引領(lǐng)榆次區(qū)房地產(chǎn)設(shè)計潮流，提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，填補(bǔ)市場上高檔物業(yè)的空白。人口少直接令到商業(yè)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移及擴(kuò)張的難度加大，這也是本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)需要考慮到的問題。 劣勢2：雖然項(xiàng)目地處榆次中心城區(qū)內(nèi)，但項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境較差，原有居民自建房形象不佳，本項(xiàng)目易受周邊環(huán)境干擾，不利于項(xiàng)目為適應(yīng)市場，檔次的提升。劣勢3：受傳統(tǒng)觀念的影響，項(xiàng)目距離東、西湖井商業(yè)中心區(qū)有一定距離，周邊缺乏大型商業(yè)配套設(shè)施，對項(xiàng)目商業(yè)價值帶來一定影響。解決建議：周邊環(huán)境的改變，不是我們目前力所能及的事情。為利于打開市場，令本項(xiàng)目適合大眾買家的消費(fèi)，管理費(fèi)不宜過高，；劣勢4：開發(fā)商在榆次同行中缺乏知名度，在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場里尚未樹立一個響亮的品牌，開盤初期難以給予客戶足夠的信心。劣勢5：太原與榆次之間的許西收費(fèi)站，雖然傳聞會拆除，但尚未成事，令項(xiàng)目客源受到一定限制。四、項(xiàng)目存在的威脅榆次城區(qū)房地產(chǎn)處于發(fā)展起步階段，但政府沒有認(rèn)真考慮市場供求問題，土地出讓面積急劇快速增長，對房地產(chǎn)市場必然帶來一定沖擊，需求關(guān)系的平衡不容忽視?，F(xiàn)時市場上的商業(yè)總面積已出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，多個商業(yè)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，令投資分散，本項(xiàng)目的市場份額減少，同時過劇的競爭必然會造成市場上商業(yè)價格的下調(diào)，發(fā)展商利潤變少。六、項(xiàng)目總結(jié)分析項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的態(tài)勢分析216。要從根本上克服區(qū)位的不足，需將項(xiàng)目與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的檔次區(qū)別開來，實(shí)施引導(dǎo)性消費(fèi)轉(zhuǎn)移；此外，榆次區(qū)的商業(yè)競爭日趨激烈，目前商業(yè)的面積粗略估算達(dá)33萬平方米，以城區(qū)接近30萬人口的比例來看,超出了需求的數(shù)量。其前提是能否將有影響力的商業(yè)大場引入到本項(xiàng)目中,倘若缺少了這一前提,本項(xiàng)目區(qū)位上缺少建造大型商廈吸引力，將具有相當(dāng)大的風(fēng)險。216。同時商業(yè)街的獨(dú)特間隔有利于中小者投資者的投資，便于銷售，加快資金的回籠。 從項(xiàng)目區(qū)位分析，項(xiàng)目所處的位置較被當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)同為適合居住的地點(diǎn)，發(fā)展大型住宅區(qū)可將客戶擴(kuò)張到太原市，長遠(yuǎn)而言，太原的市場潛力是相當(dāng)巨大的，并且可籍次提高整個項(xiàng)目的檔次；從項(xiàng)目的規(guī)模來看，本項(xiàng)目具備發(fā)展為當(dāng)?shù)刈畲笮偷囊涣髯≌瑓^(qū)條件，具可持續(xù)發(fā)展性，其價值的體現(xiàn)，將隨著社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的日漸成熟，品牌的鞏固，逐步提升。 本項(xiàng)目發(fā)展住宅，需把握目前榆次的住宅樓盤尚處在起步階段這一機(jī)遇上，引入南方創(chuàng)新發(fā)展、營銷策劃理念，引進(jìn)境外規(guī)劃、園林設(shè)計概念，結(jié)合塑造品牌，適度超前，引導(dǎo)市場