【正文】 “；東部、北部為秦淮河風(fēng)光帶；中間以牛首河綠帶為構(gòu)架，以百家湖、九龍湖為南北向綠化功能軸線，以生態(tài)綠地、防護(hù)綠地為契入帶，將生產(chǎn)、生活用地嵌入其中，形成布局合理、環(huán)境優(yōu)美的綜合性新市區(qū)。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群從而描繪出以工業(yè)為主體、科工貿(mào)結(jié)合、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城的宏偉藍(lán)圖。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉(cāng)庫(kù)與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。?江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與古都南京古今輝映，是新南京的名片，是南京的另一個(gè)客廳。?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。?江寧新城將承擔(dān)南京科技會(huì)展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體?對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，江寧新城是整合南京優(yōu)勢(shì)資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。?對(duì)工作、生活者來(lái)說(shuō)，江寧新城是開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的樂(lè)土，是享受生活的天堂。騰籠換鳥(niǎo)，十大引擎，五大中心“騰”：通過(guò)開(kāi)發(fā)江寧新城，——解放老城打造新城政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧以開(kāi)發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心現(xiàn)代科技商務(wù)公園中央居住區(qū)（CLD）形成１０、江寧區(qū)依托國(guó)際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢(shì)，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)政務(wù)商務(wù)會(huì)展中心政務(wù)中心搬遷、會(huì)展和商務(wù)中心形成；—教育科技文化中心江寧大學(xué)城和商務(wù)科技公園；—中央居住區(qū)各種主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購(gòu)物中心，高尚住宅區(qū)，通過(guò)南京健康養(yǎng)生園策劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新。概念規(guī)劃隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。（2）、總規(guī)思路三個(gè)小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開(kāi)。主出入口設(shè)在西向?qū)④娐分衅碧?，并由此開(kāi)一路東西向的住宅區(qū)主干道，北區(qū)內(nèi)應(yīng)劃分為三個(gè)組團(tuán)，正中央組團(tuán)為別墅和高標(biāo)準(zhǔn)多層（或小高層）住宅，東組團(tuán)為一般性的多層住宅和部分小高層，西組團(tuán)為一般多層住宅。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)具體情況確定。除了中心花園外，各小區(qū)（包括商業(yè)區(qū)）均設(shè)小區(qū)花園?；▓@的設(shè)計(jì)吸收部分江南園林的精神。（3）、建筑造型和外部環(huán)境江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意“神似”的含義。④注意用自然的方法來(lái)調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。（4）景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)整個(gè)社區(qū)形成一個(gè)通透開(kāi)放的生態(tài)花城社區(qū)。概念創(chuàng)新主要時(shí)尚健康服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置在MALL購(gòu)物中心。、中醫(yī)減肥美容中心、營(yíng)養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書(shū)館與文化交流中心、特色釣魚(yú)中心等創(chuàng)新項(xiàng)目。八、營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)及后價(jià)值評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合如深圳華僑城集團(tuán)就成功扮演了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。新天地項(xiàng)目理念定位——打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，種用政府的資源進(jìn)行宣傳整合?！暗谝痪铀?、“四季花城”、“健康、休閑”導(dǎo)入、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地通過(guò)周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購(gòu)物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂(lè)、文藝欣賞、生命健康、形成極大的傳播支撐力。（二）項(xiàng)目后價(jià)值評(píng)價(jià)成立會(huì)員制俱樂(lè)部，利用綜合的資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的富的社區(qū)文化活動(dòng)，形成濃郁的人文氛圍；①②而且能夠作為一個(gè)創(chuàng)新的模式進(jìn)行品牌輸出，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)取之不盡的項(xiàng)目后價(jià)值?！镒骶?、雙贏合作模式介紹公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu)178。地塊考察178。土地價(jià)值研究178?？尚行苑治?78。專案分析：地塊分析、街區(qū)價(jià)值分析178。物業(yè)發(fā)展建議：規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、施工組織、賣(mài)場(chǎng)組織178。推廣建議：銷(xiāo)售前提條件、入市時(shí)機(jī)評(píng)估、階段推廣策略178。價(jià)格策略178。促銷(xiāo)策略：活動(dòng)策劃、促銷(xiāo)計(jì)劃178。銷(xiāo)售實(shí)施方案：銷(xiāo)售目標(biāo)及進(jìn)度安排、銷(xiāo)售控制方案、銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備、銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備、賣(mài)場(chǎng)管理、人員組織178。銷(xiāo)售演練：崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專案培訓(xùn)178?？蛻魴n案整理178。個(gè)案研究總結(jié)南京?新天地MALL項(xiàng)目全程策劃工作流程圖項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì)城市經(jīng)營(yíng)策劃流程獨(dú)家策劃營(yíng)銷(xiāo)；負(fù)責(zé)全程策劃，聯(lián)合銷(xiāo)售異地經(jīng)營(yíng)的措施根據(jù)住宅與商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)別，我們制定出不同的專業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃流程。（2）部分執(zhí)行人才本地化統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)與本地化營(yíng)銷(xiāo)密切結(jié)合，需要精心研究地域文化，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，采用實(shí)事求是的方針，制定正確的本土化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。(5)積極探索房地產(chǎn)直銷(xiāo)模式，運(yùn)用客戶營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)手段，鼓勵(lì)客戶推薦客戶，降低營(yíng)銷(xiāo)成本，提高營(yíng)銷(xiāo)速度。(6)本項(xiàng)目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項(xiàng)目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營(yíng)策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營(yíng)策劃與城市形象宣傳方案。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式收費(fèi)50萬(wàn)元銷(xiāo)售代理費(fèi)用,商業(yè)部分代理2%,%。付款方式：全程營(yíng)銷(xiāo)策劃代理合同簽定后，首先支付我方30萬(wàn)策劃費(fèi)用，我方專家開(kāi)始城市經(jīng)營(yíng)策劃與項(xiàng)目總體策劃工作，從第二個(gè)月開(kāi)始每個(gè)月支付10萬(wàn)元，共計(jì)支付余款70萬(wàn)元。主要專案人員簡(jiǎn)介項(xiàng)目首席策劃師，解放軍測(cè)繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級(jí)策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)，香港沿海集團(tuán)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷(xiāo)售額16億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過(guò)深圳十大明星樓盤(pán)—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫(xiě)字樓等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心總體策劃等項(xiàng)目?！颇侠ッ魇澜鐖@藝博覽會(huì)，麗江城市經(jīng)營(yíng)策劃價(jià)格策略厘定價(jià)格的相關(guān)因素■■■■■二、價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。本項(xiàng)目位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，社區(qū)大環(huán)境社會(huì)認(rèn)知度與市場(chǎng)接受度屬中等水平，項(xiàng)目所在大區(qū)域環(huán)境有百家湖、翠屏山的自然景觀資源背景依托。但由于本項(xiàng)目地塊東邊距碌口機(jī)場(chǎng)相對(duì)較近，有一定的噪音影響，周邊現(xiàn)樓入住率較低，商業(yè)及居住氛圍不夠濃郁。因此目標(biāo)客戶應(yīng)該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價(jià)格定位方面，適合以低價(jià)入市，降低置業(yè)門(mén)檻，吸引市場(chǎng)，聚集人氣。位即地段，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的重要選擇因素；通：配商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂(lè)等社區(qū)配套的完善程度；建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；音：環(huán)小區(qū)的內(nèi)、外環(huán)境，景色是否宜人；車(chē)：視視線是否開(kāi)揚(yáng)；風(fēng)：采住宅采光的均好、房屋的空間布置是否滿足客戶的需求；型：裝內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)；是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；展發(fā)展商的知名度與品牌；良好的工程進(jìn)度是客戶購(gòu)買(mǎi)的信心保證；◆◆◆三、物業(yè)價(jià)格的制訂受樓層、朝向、景觀等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各單元呈現(xiàn)不同的物業(yè)質(zhì)素，要合理體現(xiàn)這種差異，就需要適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥2,6003,200/㎡的既定銷(xiāo)售目標(biāo)。附：銷(xiāo)售管理我司認(rèn)為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)具有非常強(qiáng)烈的地域特征及個(gè)性化，每個(gè)項(xiàng)目必須就其特點(diǎn)進(jìn)行度身包裝；同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)又是一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程，每個(gè)操作階段的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目實(shí)際狀況都有所不同，因此如何明確各階段的工作性質(zhì)與要求、協(xié)調(diào)與完善前后階段的功能互補(bǔ)性、使總體銷(xiāo)售策劃思路貫徹始終并落實(shí)到每個(gè)工作細(xì)節(jié)中去，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益最大化的關(guān)鍵。以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處為主，同時(shí)為輔助各銷(xiāo)售階段及宣傳推廣，在市區(qū)內(nèi)適當(dāng)場(chǎng)所安排展場(chǎng)促銷(xiāo)。三、管理架構(gòu)■■■■■■銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)控制項(xiàng)目經(jīng)理需及時(shí)調(diào)整房號(hào),及時(shí)與代理公司財(cái)務(wù)部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行溝通。五、價(jià)格實(shí)施保證體系因此必須建立以下幾點(diǎn)程序保證價(jià)格能順利實(shí)現(xiàn)：公司對(duì)于銷(xiāo)售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價(jià)格折扣系數(shù)，各級(jí)別折扣點(diǎn)不同，但必須控制使用面，不允許超過(guò)。對(duì)于客戶提出的其他有關(guān)價(jià)格要求，須及時(shí)請(qǐng)示發(fā)展商主管副總，得到書(shū)面批準(zhǔn)后方可給出意見(jiàn)。財(cái)務(wù)部建立專門(mén)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)表，每周一向發(fā)展商主管副總及董事會(huì)辦公會(huì)提交已成交房屋均價(jià)，以便決策層及時(shí)做出價(jià)格調(diào)整。當(dāng)銷(xiāo)售達(dá)到一定目標(biāo)時(shí)，須及時(shí)會(huì)同我司研討下階段價(jià)格調(diào)整策略。以上是我司對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格控制的實(shí)施建議，具體的政策由貴司提出，我司可給予一定建議。六、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理制度原則因此對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的管理是貫徹策劃的由一個(gè)最重要環(huán)節(jié)，一般在制定管理制度是都遵守以下原則：43