【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)預(yù)測(cè) ? 住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。 ? 房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策的扶持下，在旺盛的市場(chǎng)需求中將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 ? 高品質(zhì)樓盤在良 好的性價(jià)比下，其樓盤個(gè)性將成為吸引購(gòu)房者的重要因素。 ? 市場(chǎng)投放項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈。 ? 城鄉(xiāng)購(gòu)買客戶將成為興化樓盤主要消費(fèi)群體。 三、 興化 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征： 市場(chǎng)總體特征如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)熱已然形成，住宅集中開發(fā)新城區(qū)，目前在售樓盤大多銷售良好； 房產(chǎn)中介市場(chǎng)呈活躍狀態(tài)，與新區(qū)大量樓盤供應(yīng)有關(guān)； 部分樓盤售樓處亂、差，不注重售樓處環(huán)境，且房地產(chǎn)代理公司素質(zhì)明顯底下； 部分樓盤 戶型設(shè)計(jì)沒有新穎化，規(guī)劃比較單調(diào) (大多一梯二戶設(shè)計(jì) )； 已開發(fā)樓盤不注重樓盤的檔次化、外立面涂料色彩老化，不新穎； 部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤不注重小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，不注重小區(qū)會(huì)所建造；即便有會(huì)所，但其內(nèi)容和功能均為差強(qiáng)人意而設(shè)； 新開個(gè)案的規(guī)劃比以前有了很大的改善，但其造景思路比較簡(jiǎn)單，對(duì)小區(qū)規(guī)劃的理念停留在單一住房剛性需求上； 新開樓盤較注重樓盤的檔次化，注重樓盤外里面色彩； 市場(chǎng)對(duì)車位的概念為購(gòu)買型； 當(dāng)?shù)乜蛻舻馁?gòu)房概念比較傾向于多層，對(duì)小高層、高層建筑的抗性較大； 1 消費(fèi)客戶群體購(gòu)買樓盤，城區(qū)居民購(gòu)買大都為二次換房者，比較注重小區(qū)環(huán)境、戶型。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買戶占多數(shù)，已成為興化樓市不可忽視的客戶群體； 1 新城區(qū)開發(fā)小區(qū)相對(duì)比較重視 物業(yè)管理，但小區(qū)智能化配置有待提高； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開發(fā)商對(duì)售樓處的樣板房及樣板區(qū)設(shè)置概念不足； 1 市場(chǎng)購(gòu)房考慮因素：地段、價(jià)格、環(huán)境、配套等。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產(chǎn)品之間的檔次化逐漸拉大。 四、在售樓盤現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進(jìn)行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識(shí)、對(duì)樓 盤了解程度、對(duì)待客戶熱情程度等都相對(duì)較差。 戶型分析 在戶型設(shè)計(jì)上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在 興化 較具代表性。面積在 110— 140之間較多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對(duì)綠化很重視。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 ☆ 營(yíng)造方式分析 綠化營(yíng)造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 a、一般的樓盤都有庭前地面綠化。 b、檔次較高的都配有中心花園。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對(duì)講機(jī)、寬帶。 興化樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時(shí)保安巡視、智能化、封閉式管理、遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控，等等， 業(yè)主分析 ☆ 業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 興化城市不大，卻人氣鼎盛，但外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。在興化，政府部門公務(wù)員、企事業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)人和私營(yíng)業(yè)主 、城鄉(xiāng)居民 的收入相對(duì)較高，是買房的主要社會(huì)群體。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問題。另一類為 30 歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 銷售現(xiàn)狀分析 在 興化 ，目前 典型樓盤銷售均良好（時(shí)代 嘉園、嘉鴻豪庭）， 目前銷售情況喜人。 營(yíng)銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個(gè)性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強(qiáng) 。宣傳媒體主要以 宣傳 DM單頁(yè)、 戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、 為主。 市民購(gòu)買需求調(diào)查及購(gòu)房原因 改善 居住環(huán)境為興化消費(fèi)者購(gòu)房的主要原因，占 46%。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 市民購(gòu)房需求調(diào)查綜述 （ 1）大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為了改善居住環(huán)境。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 （ 3）配套設(shè)施問題上，興化人比較重視菜場(chǎng)、超市和學(xué)校，購(gòu)房者一般通常很關(guān)注子女的教育問題。 （ 4）興化人偏愛大面積的房子，一般要求一間衛(wèi)生間，希望有獨(dú)立的客廳。 （ 5）比較重視綠化，以庭前綠化和中心花園為主。 （ 6）價(jià) 格是真正購(gòu)房者最關(guān)心的因素，購(gòu)房考慮中檔樓盤比較多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7）興化人一般要求普通物管即可，要求 24 小時(shí)保安站崗和智能化這兩方面比較多。 興化主要信息媒體： ☆ 興化當(dāng)?shù)厝俗钕矏劭吹氖恰稉P(yáng)子晚報(bào)》、其次是《興化信息報(bào)》、信息發(fā)布媒體《時(shí)代商情》。 房產(chǎn)信息相對(duì)集中媒體 ： 房地產(chǎn)信息量密集發(fā)布的媒體為：〈時(shí)代商情〉、〈揚(yáng)子晚報(bào)興化版〉〈興化信息報(bào)〉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、興化在售樓盤調(diào)查表： 表一、 項(xiàng)目名稱 新世紀(jì)嘉園 項(xiàng)目位置 興化城北新村 開發(fā)商 興化市新世紀(jì)嘉園房產(chǎn)開發(fā)公司 營(yíng)銷策劃 無 建筑設(shè)計(jì) 揚(yáng)州是建筑設(shè)計(jì)院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價(jià) 2400 元 /㎡ 單價(jià)范圍 23002600元 /㎡ 主力總價(jià) 28 萬 開盤時(shí)間 （二期） 總戶數(shù) 230（二期） 銷售戶數(shù) 180 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合分析 新世紀(jì)嘉園由興化市新世紀(jì)嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002 年投資建設(shè)， 新世紀(jì)嘉園一露面便引起當(dāng)?shù)貥I(yè)界不小的震動(dòng)。浙江新世紀(jì)開發(fā)公司要為興化人營(yíng)造一個(gè)詩(shī)意般的家園。無論是從景觀的設(shè)計(jì)，還是從綠化的安排，每個(gè)細(xì)節(jié)之處無不充分體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。該園內(nèi) “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營(yíng)造得恰到好處，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)可 “居 ”可 “游 ”的詩(shī)意家園。項(xiàng)目開盤后，立即得到了消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞。 新世紀(jì)嘉園獲得 “全國(guó)人居環(huán)境設(shè)計(jì)科技金獎(jiǎng) ” 表二、 項(xiàng)目名稱 金城富康花園（三期） 項(xiàng)目位置 興化市 楚水路南側(cè)，長(zhǎng)安中路西部。 開發(fā)商 興化市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 無 建筑設(shè)計(jì) 建筑面積 30000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價(jià) 2550 元 /㎡ 單價(jià)范圍 25002700元 /㎡ 主力總價(jià) 30 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開盤時(shí)間 （二期） 總戶數(shù) 300（二期） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 70% 一次性 30% 售樓熱線 05233259088 主力戶型 127 ㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開發(fā)多層住宅及商業(yè)房，計(jì) 10 萬平方米。設(shè)計(jì)風(fēng)格 “源于歐洲，尊重個(gè)性 ”，建筑外墻材質(zhì)采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當(dāng)?shù)氐淖钣袃r(jià)值樓盤，被當(dāng)?shù)厥忻裾J(rèn)作是高檔樓盤代表 。 表三、 項(xiàng)目名稱 幸福小城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽(yáng)西路 南 側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商 興化市 星海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑 形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價(jià)： 23002400（沒有最終確定） 開盤時(shí)間 多層待定 總戶數(shù) 320（ 限 多層 ） 銷售戶數(shù) 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項(xiàng)目客戶定位準(zhǔn)確，價(jià)格定位適中。別墅價(jià)格定位適中，適于 興化人接受。該項(xiàng)目占地面積 266800 萬 ㎡ ， 產(chǎn)品涵蓋多層、私院別墅、公寓。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目東臨興化市第一私立學(xué)校楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，在興化具有 四年的歷史，升學(xué)率相當(dāng)?shù)母摺?zhēng)取更大的限度讓此成為一大配套賣點(diǎn) ， 興化是比較重視教育的。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 普通多層總價(jià)高上 5 萬到 10 萬甚至 15 萬的產(chǎn)品 ， 這樣的產(chǎn)品有他奇特的誘惑力。產(chǎn)品豐富多樣。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于興化老城區(qū)以南。新規(guī)劃的行政中心位于項(xiàng)目的東南側(cè)兩公里 處。所以項(xiàng)目是處于新老城區(qū)的交界位置，配套 相 對(duì)不夠老城區(qū)成熟 。 熱銷中的國(guó)際華城多少的與 此項(xiàng)目 有著相 對(duì)較重合的客戶群 。