【正文】 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。總量雖然位居周邊縣市前列，但是從人均來看，差距很大。 （ 2）地方財政一般預算收入的比 較， 2020年興化市地方財政一般預算收入跨上一個新臺階，突破 5億元，以 。與周遍地區(qū)相比興化的富民程度還有待進一步提高， 由于興化人口基數(shù)大， 離小康進程的序時進度已落后于周邊縣市。財政總收入和地方一般預算收入年均增長 19%以上，期末分別達到 30億元和 12億元。 生活水平目標： 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資和農(nóng)村居民人均純收入年均分別增長 9%和 %，期末分別達到 20800元和 7000元。期末，高中階段毛入學率達到 90%，衛(wèi)生服務體系健全率達 90%，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險和基本醫(yī)療保險蓋面分別達 95%、 93%和 94%，新型農(nóng)村合 作醫(yī)療覆蓋面維持在 85%以上。城市綠化覆蓋率達 40%，森林覆蓋率達 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全市把建設和培育市場作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。投資 2000 多萬元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。以水鄉(xiāng)生態(tài)旅游為品牌的興化旅游業(yè)不斷發(fā)展，興化歷史上昭陽十二景有：景苑名堂、三閭遺廟、滄浪亭館、玄武靈臺、陽山夕照，南津煙樹、東皋雨霽、龍舌春云、勝湖秋月、木塔晴霞、十里蓮塘、兩廂瓜圃，集自然與文化為一體，融高雅情趣于觀賞之中，詩情畫意，美不勝收。著名景點烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風景如畫、垛田千島菜花春色迷人、萬畝大縱湖風光旖旎，在國內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。人口規(guī)模 25 萬，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬，用地規(guī)模 28 平方千米 遠期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬，用地規(guī)模 35 平方千米 遠景展望 21 世紀中葉，人口規(guī)模 55 萬。城市結構形態(tài)仍為單中心團塊狀結構形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 東南區(qū) ——以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 烏巾蕩風景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風光為特色的風景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護區(qū)。 總結概述： 興化以建設具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標，按照舊城改造與新區(qū)建設并舉的方針，城市建設全面推進，城市化率達 38%，目前建成區(qū)面積達 20 平方公里，集聚人口 19 萬。 2020 年，老城區(qū) “七路一橋 ”和新區(qū) “七路三橋 ”工程順利實施，舊城改造穩(wěn)步推進，新區(qū)建設步伐加快。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個重點，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點，城市建成區(qū)面積不斷擴大，功能不斷完善。水利、電力和通信設施等一批工程的順利實施，進一步提高了我市基 礎設施配套水平?？萍冀ㄔO取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國家級科技計劃項目 5 項、省級 11 項，被省政府命名為 “質量興市 ”先進市。醫(yī)療衛(wèi)生服務體系逐步完善， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三級醫(yī)療、預防、保健網(wǎng)絡基本形成。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。積極爭創(chuàng)省人口與計劃生育工作示 范市，加強耕地保護和復墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質量得到鞏固。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設等工作得到加強。金融、稅務、工商、質監(jiān)、藥監(jiān)等在服務地方經(jīng)濟發(fā)展中取得新成績。加強社區(qū)建設和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務。扎實推進 “平安興化 ”創(chuàng)建，被省委、省政府命名為社會治安安全市 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2000 年第一家外地開發(fā)商介入興化樓市，致始興化進入大規(guī)模開發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入活躍發(fā)展期 。興化房地產(chǎn)開發(fā)集中于老城區(qū)、新城區(qū)為兩個板塊，三年來，興化經(jīng)營性出讓土地 80%為 商住樓用地，可見未來三年興化土地供應量之大， 房地產(chǎn)市場競爭將會非常激烈，但與此同時，也證明了興化的房地產(chǎn)市場將回出現(xiàn)新的局面，可謂風險與機遇共存。天水華庭、 九洲城中城、 溫州國際大 酒 店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝 待建 ） 、城投國際 ，總開發(fā)面積約 200 萬平方米。（下文將會對上述樓盤進行針對性分析） 據(jù)調查了解時代嘉園二期基本已預售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷售完，目前主要銷售二期的公寓、別墅，城投國際即將開始建設。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化 經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長及 城市 規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟增長連續(xù) 3年超 10％，整體經(jīng)濟狀況進入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 房地產(chǎn)市場總量高 速提升，城市消費觀念正在轉變 從兩年前房地產(chǎn)成交量分析來看， 興化 房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，成交量出現(xiàn)了成倍增長的態(tài)勢 ，消費客戶群體由城區(qū)居民為主力購買上升為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買 。但是由于城市整體經(jīng)濟基礎不雄厚、缺乏外來消費人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對比較緩慢。但從今年下半年的土地供應趨勢及現(xiàn)有項目的供應量來看，土地供應呈現(xiàn)規(guī)?；?、區(qū)域 化 ，各區(qū)域樓盤的售價也符合市場化。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2002 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領取房屋預銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。 ? 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場發(fā)展 興化各家銀行對房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對個人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機構審批權限很小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟能力高的、影響力強的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。 二、 未來幾年的房地產(chǎn)預測 ? 住宅的投資和供應量將持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)價格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 高品質樓盤在良 好的性價比下，其樓盤個性將成為吸引購房者的重要因素。 ? 城鄉(xiāng)購買客戶將成為興化樓盤主要消費群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買戶占多數(shù)，已成為興化樓市不可忽視的客戶群體； 1 新城區(qū)開發(fā)小區(qū)相對比較重視 物業(yè)管理，但小區(qū)智能化配置有待提高； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開發(fā)商對售樓處的樣板房及樣板區(qū)設置概念不足； 1 市場購房考慮因素：地段、價格、環(huán)境、配套等。 四、在售樓盤現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關專業(yè)知識、對樓 盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在 興化 較具代表性。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 a、一般的樓盤都有庭前地面綠化。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。在興化，政府部門公務員、企事業(yè) 領導人和私營業(yè)主 、城鄉(xiāng)居民 的收入相對較高，是買房的主要社會群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們通常比較關心孩子的上學問題。 銷售現(xiàn)狀分析 在 興化 ，目前 典型樓盤銷售均良好（時代 嘉園、嘉鴻豪庭）， 目前銷售情況喜人。宣傳媒體主要以 宣傳 DM單頁、 戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、 為主。其次為給孩子買，占 24%，結婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 （ 4）興化人偏愛大面積的房子，一般要求一間衛(wèi)生間，希望有獨立的客廳。 （ 6）價 格是真正購房者最關心的因素，購房考慮中檔樓盤比較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 興化主要信息媒體： ☆ 興化當?shù)厝俗钕矏劭吹氖恰稉P子晚報》、其次是《興化信息報》、信息發(fā)布媒體《時代商情》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、興化在售樓盤調查表： 表一、 項目名稱 新世紀嘉園 項目位置 興化城北新村 開發(fā)商 興化市新世紀嘉園房產(chǎn)開發(fā)公司 營銷策劃 無 建筑設計 揚州是建筑設計院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2400 元 /㎡ 單價范圍 23002600元 /㎡ 主力總價 28 萬 開盤時間 （二期） 總戶數(shù) 230（二期） 銷售戶數(shù) 180 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 05233255333 主力戶型 120 ㎡ 銀行按竭 中行 調查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜合分析 新世紀嘉園由興化市新世紀嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002 年投資建設， 新世紀嘉園一露面便引起當?shù)貥I(yè)界不小的震動。無論是從景觀的設計，還是從綠化的安排，每個細節(jié)之處無不充分體現(xiàn)了對人的關懷。項目開盤后，立即得到了消費者的認可和青睞。 開發(fā)商 興化市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 無 建筑設計 建筑面積 30000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價 2550 元 /㎡ 單價范圍 25002700元 /㎡ 主力總價 30 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開盤時間 （二期） 總戶數(shù) 300（二期） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 70% 一次性 30% 售樓熱線 05233259088 主力戶型 127 ㎡ 銀行按竭 中行 調查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開發(fā)多層住宅及商業(yè)房，計 10 萬平方米。 表三、 項目名稱 幸福小城 項目位置 興化市 昭陽西路 南 側、經(jīng)一路西側