濟南市房地產-濟南市住宅市場調研報告(doc21)-公寓住宅(編輯修改稿)
2024-09-18 11:26 本頁面
【文章內容簡介】 部住宅項目集中放量，競爭加劇。 根據濟南政務網信息已確定在 20202020 年開發(fā)和銷售的項目近 30 個 ，面積近 300 萬平方米 ，其中 50%以上位于歷山路以東 ?? ”競爭狀況可見一斑，實際即將上馬的項目遠不僅這些，仍有大量的項目處于規(guī)劃論證階段仍未報批，區(qū)域內項目間競爭不可避免且愈演愈烈，另還有近百萬平方米經濟適用房項目將推出等等，競爭加劇。區(qū)域內已建、在建住宅項目很多，僅在建在售的項目就達 50 多個， 其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤。雖樓盤的規(guī)模、價位等指標各不相同，總體來講該區(qū)域項目規(guī)模相對較大，價位適中。但該區(qū)域以東外環(huán)為分界點可以分為三個不同的片區(qū)并有各自的特點： A、 山大及山大路周邊地區(qū)特點 山大及山大路周邊地區(qū)因其文化氛圍濃厚、交通便利、生活配套設施齊全、服務業(yè)發(fā)達等因素影響，是住宅建設項目的黃金地段，同時也是各大開發(fā)商的必爭之地；但由于該地段可供開發(fā)的地盤非常有限，因此該片區(qū)項目在以下幾個指標中具有以下特點： ? 項目規(guī)模較小，新項目中罕有大規(guī)模小區(qū)。 ? 項目均以小高層（含少量高層）為主，基本沒有純多層項目 。 ? 價位偏高，且不同項目之間價格差異不大，均價在 4100 元以上。 ? 消費群體以中年以上高收入人群為主。 ? 戶型面積相對較大，大都在 100 平方米以上，以三室以上為主。 ? 消費者購房目的以置業(yè)和居住為主，部分用作投資和辦公。隨著山大路 CLD 功能的逐漸強化，東部片區(qū)中小企業(yè)數量不斷激增，加之專業(yè)辦公樓價格高，使用成本高等因素，購買小高層用作投資和辦公的客戶比例也在不斷提高。 ? 樓宇智能化程度高。單元可視對講防盜門、主要通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報警系統、快速消防報警系統等已經成為必備設置。 ? 物業(yè)管理費用較高。一般在 元 — 元左右。 典型案例：三慶燕慶園、特區(qū)數碼港、現代華庭等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析） B、 東二環(huán)及以東、輕騎路以北地區(qū)特點 由于外環(huán)路以西可開發(fā)土地日益減少，外環(huán)以東地區(qū)是未來東區(qū)住宅項目開發(fā)的重中之重。但就目前情況來看，此片區(qū) 居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進一步改善。該區(qū)域內罕有高品質、大規(guī)模以及個性化的樓盤，與外環(huán)路以內相比有較明顯的特點： ? 區(qū)域內小高層規(guī)模普遍較小，銷售難度較大，周期較長。 ? 消費群體中以年輕人居多，由于經濟實力有限，主要選擇總價較低的房產。 ? 價格差異明 顯，東外環(huán)沿線價格與市內相差不多，而遠東部由于地段、配套等劣勢，價格相對較低，同檔次樓盤價格差在 500— 1000 元左右。 ? 戶型以兩室兩廳和三室兩廳為主，面積以 90— 130 平方米為主。 ? 物業(yè)管理費用較低。小高層在 — 元之間。 典型案例：中潤世紀城、華森碧云天、鮑德華豐居等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析） C、經十東路沿線 東部產業(yè)帶的興起，經十路景觀大道的的改造，旅游路的建設，燕山立交橋的通車，城市規(guī)劃對經十路地位的明確，加之東部新城的建設以及省政府東遷的意向，都極大帶動了該片區(qū)的 經濟發(fā)展，提高了該片區(qū)地價上揚的速度?？傮w上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點為： ? 該片區(qū)現有住宅項目較少，但規(guī)模一般較大， 僅中潤集團開發(fā)的世紀城一家 ，建筑面積就達 100 萬平方米。 ? 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境。 ? 東部開發(fā)帶來強大的升值潛力。 ? 區(qū)域自然景觀良好。 ? 區(qū)域生活配套尚未完善 ? 社區(qū)內部配套大多較為完善 ? 銷售價格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)。 ? 物業(yè)管理費相對較高。 典型案例：觀景家園、華洋名苑、建工燕東苑等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析） 西南部區(qū)域正在崛起，城市競爭格局發(fā)生 變化 隨著濟南市最新城市規(guī)劃的出臺，“西部新城”及西部城市建設的實施，濟南市西部區(qū)域日益在城市競爭格局中扮演更加重要的角色；西部區(qū)域的住宅項目被越來越多的消費者認同，陽光 100、外海西子城市花園等項目的熱銷就證明了這一點。西南部市場以南辛莊西路和經十路為界分為西部板塊和西南板塊，這條線東南為西南板塊，西北為西部板塊。 A、 西部板塊 ? 西部區(qū)域以中低檔項目為主。 ? 目標客戶多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營企業(yè)老板。 ? 銷售均價整體在 3900 元左右。 ? 戶型以中戶型（ 100 平方米）以上為主。 B、 西南板塊 ? 以中檔項目為主。 ? 目標客 戶多為區(qū)域內的中等收入人群，以教師、私營老板、二次置業(yè)者為主。 ? 銷售均價整體在 3600 元左右。 ? 戶型以中、大戶型為主。 典型案例：陽光 100、外海西子城市花園 個案分析 : 陽光 100國際新城 案名 陽光 100 電話 87169999 代理商 自主銷售，銷售人員素質較高，明顯受過系統培訓，項目銷售速度較快，此項目市調時是中午 12點左右（星期六），現場仍有 20 組客戶，接近 30 個銷售人員。 其售樓處面積較大，北歐風格裝修，人氣火爆，同與其一街之隔的如意苑形成強烈反差。
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