【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)商 興化市 星海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 330000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑 形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價(jià)： 23002400（沒有最終確定） 開盤時(shí)間 多層待定 總戶數(shù) 320（ 限 多層 ） 銷售戶數(shù) 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130㎡ 銀行按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 幸福小城 是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該項(xiàng)目客戶定位準(zhǔn)確，價(jià)格定位適中。該項(xiàng)目占地面積 266800 萬 ㎡ ， 產(chǎn)品涵蓋多層、私院別墅、公寓。爭(zhēng)取更大的限度讓此成為一大配套賣點(diǎn) ， 興化是比較重視教育的。產(chǎn)品豐富多樣。新規(guī)劃的行政中心位于項(xiàng)目的東南側(cè)兩公里 處。 熱銷中的國(guó)際華城多少的與 此項(xiàng)目 有著相 對(duì)較重合的客戶群 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目在新老城區(qū)交匯處，銷售入市時(shí)機(jī)較早。 本項(xiàng)目緊鄰楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，興化人比較重視教育。 一期新開別墅，銷售期過長(zhǎng)，直接影響二期多層住宅開發(fā)進(jìn)程及銷售入時(shí)時(shí)機(jī)。 六、本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域樓盤分析： 本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域?yàn)榕d化新城區(qū)域，是興化未來金融、經(jīng)濟(jì)商業(yè)、政治、交通等發(fā)展 區(qū)域 ， 是市政府“十五”規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 。 該區(qū)域 對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)威脅 售樓盤分析表如下： 表一、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目名稱 時(shí)代嘉園 項(xiàng)目位置 興化市 新區(qū) 開發(fā)商 興化市香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 前期有 后期 無 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑面積 160000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、 公寓 價(jià) 格 多層 均價(jià)： 2450 元 /㎡ ； 花園洋房 價(jià)格 ： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開盤時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 230 戶（限二期 ） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 90% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3323777 戶型 120 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于 2002 年底投資 2 億多人民幣開發(fā)了建筑面積約 16 萬多平方米的 時(shí)代嘉園 ，將其定位為興化市高檔的住宅小區(qū)。 隨著 時(shí)代嘉園 一期工程的成功開發(fā)，二期、三期工程現(xiàn)已全面啟動(dòng)，將會(huì)以更加優(yōu)美、完善、人性化形象矗立于興化市高檔、品牌住宅之林 。緊靠小區(qū)的市重點(diǎn)工程之一 “時(shí) 代廣場(chǎng) ”，更是廣大市 民 休閑、娛樂、購(gòu)物的好去處 。 新城樓盤入市銷售時(shí)機(jī)早， 隨著一期的成功開發(fā)，建立了較好的項(xiàng)目形象，具有較高的知名度。為本項(xiàng)目帶來一定的人流量。產(chǎn)品有一定的新鮮感。 售樓處有背景音樂，裝修風(fēng)格與本項(xiàng)目風(fēng)格相吻合。 一期產(chǎn)品和二期產(chǎn)品外立面顏色脫位，影響本項(xiàng)目的整體，在視覺上造成本項(xiàng)目產(chǎn)品雜亂。 綜述：此項(xiàng)目三期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)有許多較重復(fù)的客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按照做足 “水 ”文章，挖掘 “人文 ”底蘊(yùn)，做大 “生態(tài) ”品牌的總體要求，以建設(shè)水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)， 2020 年，興化市編制了第四輪城市總體規(guī)劃，嘉鴻豪庭正是按照這一總體規(guī)劃的要求，以 “興化首席人文經(jīng)典社區(qū) ”高起點(diǎn)定位，全面革新興化原有住宅模式，力求呈現(xiàn)給興化人民一座既充滿現(xiàn)代氣息又蘊(yùn)含豐富人文內(nèi)涵的高尚水文化社區(qū)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。 產(chǎn)品豐富，有多層住宅、小高層、公寓洋房。 小區(qū)景觀做的好，水系景觀做到及致， 屋頂空中花園，獨(dú)享自然 之景；小區(qū)主入口寬廣的弧形廣場(chǎng)，成為休閑的樂園；規(guī)模宏大 。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的寬敞主干道和充足停車位，為社區(qū)的商業(yè)、公共配套設(shè)施預(yù)留了發(fā)展空間。 小區(qū)規(guī)劃做的好，建筑品質(zhì)較高。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目案名與本項(xiàng)目的建筑規(guī)模不符合，但從項(xiàng)目案名上看看不出本項(xiàng)目的恢弘氣勢(shì)。 銷售員銷售意識(shí)較低，沒有服務(wù)意識(shí)。 綜述：此項(xiàng)目 也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售有激烈競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前在建設(shè)中的興臨路建成后為雙向 4 機(jī) 2 非機(jī)動(dòng)車道，是興化市 未來的主要干道之一，今年下半年將建成通車，因此交通非常方便。整體規(guī)劃結(jié)合地塊自身?xiàng)l件，在基地內(nèi)部設(shè)計(jì)出南北向空間景觀主軸和若干西向景觀副軸，東西兩側(cè)分設(shè)主、次入口；同時(shí)基地縱向主軸與橫亙內(nèi)部的弧形景觀帶交匯，形成小區(qū)景觀中心；沿西側(cè)次入口做出若干景觀平臺(tái)等親水設(shè)施，強(qiáng)化其景觀休閑性，提升水 岸住宅價(jià)值。每幢住宅均有相對(duì)獨(dú)立的景觀綠化空間，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀。南北通透，采光充足，視野開闊。戶型豐富多樣，體現(xiàn)了齊全的使用功能和高尚的生活品質(zhì)。小區(qū)共分二期開發(fā)，這次我們房交會(huì)推出的是一期產(chǎn)品，疊加別墅共 5 棟，面積 143 平米，聯(lián)排別墅 4 棟，面積 206 平米，雙拼別墅 9 棟，面積范圍 218229 平米。 建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 項(xiàng)目有 會(huì)所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。 綠化、景觀設(shè)計(jì)較好。 綜述：此項(xiàng)目不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，多層、小高層、公寓洋房。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位置較好，為興化市未來居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。 項(xiàng)目有會(huì)所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。 綠化、景觀設(shè)計(jì)較好。不能體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)。 項(xiàng)目宣傳策劃沒有體現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，單純的居住概念宣傳。 表四、 項(xiàng)目名稱 城投國(guó)際（正在開發(fā)中） 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營(yíng)銷策劃 建筑設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑面積 100000 ㎡ 規(guī)劃用 途 住宅 +商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價(jià) 格 未定 開盤時(shí)間 未定 總戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項(xiàng)目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來升值潛力巨大，項(xiàng)目包含多層住宅和商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。市場(chǎng)位于泰州興化市，系興化市政府一號(hào)工程、泰州市重點(diǎn)工程。市場(chǎng)形成初期整體為多業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，市場(chǎng)吃穿用休閑為一體，一樓步行街、臨街店不分業(yè)態(tài)，來滿足區(qū)域性、全齡程、全客程消費(fèi)，各環(huán)境的成熟逐個(gè)發(fā)展。 商業(yè)樓盤表二： 項(xiàng)目名稱 寶都國(guó)際商貿(mào)城 開發(fā)公司 興化市 寶都 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間 2020 年 銷售價(jià)格 均價(jià) 3600 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售率 10% 招商定位 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng) 建筑面積 商鋪數(shù)量 綜合分析 寶都國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)定位為 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng) ，單從該項(xiàng)目所處位置看，該項(xiàng)目需用五年時(shí)間初步形成市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地塊呈方形，地塊平整。 四、項(xiàng)目周遍生活配套設(shè)施 （ 1）交通： 靠近興化 汽車總站、位于興化一級(jí)公路五里東路、五里東路通往戴南等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、高速公路路口唯一公路 。 （ 3）生活商業(yè)配套設(shè)施 本項(xiàng)目地塊周圍商業(yè)設(shè)施較完善，有江浙商業(yè)廣場(chǎng)商品批發(fā)市場(chǎng) ，目前沒有比較完備的超市、綜合商場(chǎng) 、商 業(yè)街 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積： 115029 平方米 總建筑面積： 184007 平方米 住宅： 168980 平方米 商業(yè)及公建建筑面積： 15027 平方米 建筑密度： 22% 容積率： 1。 周邊 自然 景觀資源豐富，視野開闊，無 污染源，空氣質(zhì)量佳。 項(xiàng)目地塊 拆遷 量不大 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目前期，我們力求從產(chǎn)品上、小區(qū)景觀 設(shè)計(jì)上 、物業(yè)管理上創(chuàng)新 ，提高項(xiàng)目的附加值。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）： 周圍缺乏相應(yīng)的生活配套設(shè)施。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)增加。與熱銷中的時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭有重合的客戶。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O）： 該地塊所在區(qū)域，是興化市政府未來發(fā)展居住區(qū)，是未來興化商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、政治中心區(qū)域。 熱銷中的時(shí)代嘉園、商業(yè)航母江浙商業(yè)廣場(chǎng) 對(duì)此地段的宣傳工作也給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì) ，興化市民對(duì)此地塊有較高的認(rèn)知感。力求最大限度的爭(zhēng)取城鄉(xiāng)購(gòu)買客戶，和二次換房客戶。 開發(fā)區(qū)目前正在大力建設(shè)中，新城區(qū)積聚人氣隨著新城區(qū)知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目附近 嘉鴻豪庭、時(shí)代嘉園、尚未開發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)， 項(xiàng)目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房 ，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。 興化 市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視 ，按我們的開發(fā)周期測(cè)算， 一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“品質(zhì)性 ”的重要性或迅速模仿。 本項(xiàng)目綜合分析： 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略： 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： 走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)致勝；利用自然景觀資 源及規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品 品質(zhì)化路線。 小區(qū)建設(shè)注重人文建設(shè)， 景觀設(shè)計(jì)， 注重家的感覺。 加強(qiáng)物業(yè)管理這一塊，邀請(qǐng)知名物業(yè)管理公司入駐管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也可在開發(fā)過程中調(diào)整不適當(dāng)?shù)匿N售策劃理念。 走產(chǎn)品品質(zhì) 化 、質(zhì)量化，利用貴司前所從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從 施工質(zhì)量 上下功夫，有專業(yè)的銷售策劃公司進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和銷售。 產(chǎn)品上要與整個(gè) 興化 新區(qū)的規(guī)劃上做到相吻合。 項(xiàng)目總體有一個(gè)案名，根據(jù)不同 開發(fā)期 ，分別組團(tuán)命名的方式來吸引消費(fèi)者，各自不同階層的購(gòu)房客戶。 提高產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)市