【正文】 （㎡）板塊合計(jì)（㎡）銷售率明月板塊01245038380812772405968160%袁州板塊0551223030984002952629%宜陽(yáng)板塊9071504171405512015202711524730662%老城區(qū)板塊1962628624150738246880022331240%合計(jì)（㎡）2833397003352699539517242711555982548%銷售率29%49%50%48%%67%48%分析：（I）三房的銷售率目前為宜春市最高，為50%：；銷售率排在二、三位的為兩房與四房，分別為49%和48%，相差較?。?，主要原因是復(fù)式樓處在頂樓實(shí)用性較差、面積大總價(jià)高。（II）消費(fèi)群體普遍注重戶型的坐北朝南，南北通透，動(dòng)靜分離，干濕分離、采光通風(fēng)好，并看好面積適中、戶型設(shè)計(jì)好、綠化高、配套設(shè)施全的樓盤，同時(shí)部分購(gòu)買者還看好樓盤的未來(lái)潛在前景，同時(shí)對(duì)江景的偏好也較明顯；面積適中、設(shè)計(jì)新穎、功能分區(qū)合理和符合人性化的戶型較受購(gòu)房者的青睞。（II）小高層商品住宅市場(chǎng)均價(jià)圖示目前宜春小高層項(xiàng)目?jī)H春暉豪庭在售。宜春小高層供應(yīng)較少，去化速度一般。（III）高層商品住宅均價(jià)示意圖宜春市目前高層整體均價(jià)3150元/平方米。 三、宜春房地產(chǎn)產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格（1）、宜春目前樓盤以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，凸窗運(yùn)用較多。（2）目前市場(chǎng)對(duì)外墻材質(zhì)較為注重，口碑較好的項(xiàng)目多為面磚外墻。 小區(qū)規(guī)劃 （1）、整個(gè)宜春房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃形式，普遍為中央景觀帶或中央水系，及兵營(yíng)式排布，高層之間樓間距較小，影響采光及私密性。（3）、停車位較少，無(wú)地下停車場(chǎng)。（4）、大部分小區(qū)內(nèi)部無(wú)VI識(shí)別系統(tǒng)。觀念僅停留在景觀帶、中央集中景觀等普通草皮植被。僅有紫竹庭院這樣以竹林景觀為賣點(diǎn)的項(xiàng)目有特色景觀。智能化與安保措施 （1）、樓盤智能化設(shè)施主要為可視對(duì)講，小區(qū)內(nèi)部普通監(jiān)控等。（2）、小區(qū)內(nèi)保安也不會(huì)過問自由進(jìn)出人員，但內(nèi)部會(huì)有保安巡邏。但南氏、正榮當(dāng)?shù)爻墒齑笮烷_發(fā)商項(xiàng)目售樓部選址和裝修相對(duì)較高檔，引領(lǐng)了潮流。戶型 （1）、宜春市當(dāng)?shù)貞粜椭饕v求是方正實(shí)用為主。（2）、在正榮等品牌開發(fā)商推動(dòng)，戶型設(shè)計(jì)較好，近年以地中海風(fēng)情為代表開始引進(jìn)南昌等“偷面積”戶型做法提升項(xiàng)目性價(jià)比，這將是未來(lái)項(xiàng)目提高性價(jià)比的主要方向之一。（2）、袁州新城板塊客戶群體主要以個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私企員工和事業(yè)單位的基層職工為主，大部分為首次置業(yè)者，以滿足剛需為主。（4）、宜陽(yáng)新區(qū)板塊客戶層次較高，以公務(wù)員、事業(yè)單位干部、國(guó)企高管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主，基本以改善性需求為主，宜春在售的別墅基本都處于宜陽(yáng)新區(qū)，總價(jià)區(qū)間在10萬(wàn)250萬(wàn)之間。鴻運(yùn)星城㎡物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)次的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料整理。以建筑面積10萬(wàn)㎡左右的項(xiàng)目居多。宜春市大型發(fā)展商主要是南氏集團(tuán)、正榮集團(tuán)、三陸康實(shí)業(yè)。2009年宜春房地產(chǎn)整體成交均價(jià)為2354元/㎡。而老城區(qū)與宜陽(yáng)板塊這兩個(gè)項(xiàng)目比較集中的板塊整體均價(jià)已分別達(dá)到2900元/㎡與3000元/㎡；明月板塊價(jià)格最低，僅為1900元/㎡。宜春本地項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏并不協(xié)調(diào)，操盤水平有限，很多項(xiàng)目由于前期房源早已售罄，后續(xù)開發(fā)進(jìn)度無(wú)法跟上銷售速度，出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。2010年宜春市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目較多。且市場(chǎng)有一定口碑，前期銷售良好，社區(qū)較為成熟的老項(xiàng)目今年也不斷有新房源推出。整個(gè)宜春市場(chǎng)多層緊俏，市場(chǎng)接受度較高，去化速度較快。高層混合型項(xiàng)目大多先把多層房源先期推出，多層房源售罄后，高層房源緩慢銷售，故市面上在售高層也占40%。而向中央公館，鴻運(yùn)新城這樣絕對(duì)市中心的純高層項(xiàng)目去化速度也不太理想。㎡。別墅待開發(fā)面積為65000㎡。三房房源占所有房源的比例達(dá)到61%。雖然像紫竹庭院這樣的項(xiàng)目也有非常緊湊的89㎡小三房的房源，但數(shù)量較少。兩房房源雖然在袁州區(qū)整體房源占比較低，但銷售速度不慢，市場(chǎng)接受度較好。宜春市場(chǎng)目前大多項(xiàng)目開發(fā)理念比較保守。之前正榮麗景濱江一直為宜春標(biāo)桿性項(xiàng)目。所以宜春需要一個(gè)更高的標(biāo)桿性項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 宜陽(yáng)新區(qū)作為全新規(guī)劃區(qū)域，隨磁卡大量土地的出讓，將涌現(xiàn)德和沁園、山水豪郡、翡翠城、隆順項(xiàng)目、紅林項(xiàng)目等規(guī)模性項(xiàng)目，放量極大，憑借新區(qū)優(yōu)越的環(huán)境、市委市政府的強(qiáng)力進(jìn)駐支持風(fēng)雷之勢(shì)，將對(duì)其它板塊形成壓倒性的擠壓效應(yīng)。 異域風(fēng)情將成為宜春市市場(chǎng)未來(lái)的重要競(jìng)爭(zhēng)手段之一，尤其是地中海風(fēng)情，如目前的正榮麗景濱江、地中海風(fēng)情、奧林普羅旺斯項(xiàng)目，以及未來(lái)的德合迎賓園項(xiàng)目都是地中海風(fēng)格。第五章：消費(fèi)者問卷調(diào)查一、普通市民問卷訪談為更好了解宜春市消費(fèi)者的具體需求，為本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)定位、推廣定位提供建議，我們針對(duì)宜春市民進(jìn)行了隨機(jī)問卷調(diào)查。物業(yè)管理差是目前宜春居住小區(qū)的一個(gè)通病，會(huì)所功能不足與車位不足為其次。改善居住環(huán)境是最主要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，占28%。？過半的市民選擇多層為購(gòu)房的首選物業(yè)類型。其次為兩房?jī)蓮d，占20%。 ？28013000元/㎡是受調(diào)市民大多能承受的單價(jià)。？總價(jià)在30萬(wàn)以內(nèi)的住宅是大多數(shù)受調(diào)市民所能承受的。？61%的受調(diào)人群表示愿意考慮本項(xiàng)目所在地段。？通過親戚朋友介紹是本次受調(diào)市民獲知樓盤信息的主要途徑，其次為房展會(huì)、戶外廣告。三口之家是本次受調(diào)人群主要家庭組成，占51%。？高中學(xué)歷占比本次受調(diào)市民最多，達(dá)到39%，其次為大專，占30%。？67%的受調(diào)人群在老城區(qū)工作，11%在宜陽(yáng)新區(qū)。結(jié)論：44%的受調(diào)市民居住在自己購(gòu)買的商品房中，21%目前租房居住，仍有19%是居住在自建房里。目前居住主要是對(duì)物業(yè)管理最不滿意，占到23%，周邊配套缺乏、會(huì)所設(shè)施不足、車位不足也是受調(diào)市民比較不滿意的地方。改善居住環(huán)境是受調(diào)市民中購(gòu)房的主要?jiǎng)訖C(jī)，占到28%，其次為滿足首次置業(yè)居住，占18%。53%的受調(diào)市民未來(lái)將會(huì)購(gòu)置多層住宅，房型以101110平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)為主。有35%的受調(diào)市民選擇一次性付款購(gòu)買住宅，32%的受調(diào)市民選擇按揭購(gòu)買，說明宜春市民投資理念不強(qiáng)。親戚朋友介紹是受調(diào)市民最主要的獲知樓盤信息的途徑，占到36%，說明項(xiàng)目口碑在宜春地區(qū)是非常重要，是最好的廣告?？蛻籼卣鳎菏苷{(diào)人群中81%為男性，大多為三口之家，31%為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，22%為私企員工，17%為國(guó)企職工。居住和工作區(qū)域基本都為老城區(qū)，出行工具以電動(dòng)車/摩托車和公交車為主。為此，我們特地針對(duì)主要樓盤的置業(yè)顧問進(jìn)行了專項(xiàng)訪談。？現(xiàn)代主義風(fēng)格是目前宜春置業(yè)者比較容易接受的建筑風(fēng)格，有48%的置業(yè)顧問選擇。？超市/菜場(chǎng)、幼兒園、公交車是購(gòu)房者最為關(guān)注的社區(qū)配套，共占67%。？共有93%的置業(yè)顧問表示客戶對(duì)風(fēng)水會(huì)有關(guān)注，有46%選擇了非常關(guān)注。？客戶基本都需求住宅擁有較大的客廳，房間大小則因人而異。？67%的置業(yè)顧問認(rèn)為一房面積小于40㎡比較好銷售？42%的置業(yè)顧問覺得8190㎡的兩房比較好銷售，29%選擇7180㎡兩房好銷售。？有71%的置業(yè)顧問認(rèn)為130144㎡是比較好銷售的四房面積大小。而聯(lián)排別墅與雙排別墅各占21%。？有34%的置業(yè)顧問表示退臺(tái)設(shè)計(jì)，送大露臺(tái)的頂層房型會(huì)比較好銷售。㎡的小戶型公寓可行嗎？只有7%的置業(yè)顧問認(rèn)為小戶型公寓不可行。？單價(jià)、總價(jià)與戶型為客戶目前購(gòu)房最為關(guān)注的因素，分別占16%、12%與13%。？戶外廣告是客戶最大的獲知途徑，占17%。？改善居住環(huán)境和首次購(gòu)買用于自住是客戶首要的購(gòu)房目的，分別占31%和28%。？絕大多數(shù)客戶購(gòu)房都選擇了按揭貸款。？52%的客戶按揭年限選擇了1620年。也有18%的置業(yè)顧問表示客戶能夠承受15012000元的還款額。23%的置業(yè)顧問表示28013000元/㎡的單價(jià)客戶能接受。？2630萬(wàn)元，3135萬(wàn)元的總價(jià)是客戶最為接受的，分別有33%和37%的置業(yè)顧問選擇。？47%的置業(yè)顧問認(rèn)為目前宜春房?jī)r(jià)比較高，但是客戶尚能承受。？絕大部分置業(yè)顧問未來(lái)一年宜春房?jī)r(jià)仍有上漲空間，55%的置業(yè)顧問覺得未來(lái)一年宜春城區(qū)均價(jià)上漲到3200元/㎡。？65%的置業(yè)顧問認(rèn)為市民最認(rèn)可的是宜陽(yáng)板塊。，客戶可以接受？42%的置業(yè)顧問表示本項(xiàng)目所在地段多層可以賣到32013500元/㎡的價(jià)格。34%置業(yè)顧問則表示可以賣到32013500元/㎡的價(jià)格。結(jié)論：現(xiàn)代風(fēng)格的多層住宅項(xiàng)目，園林多以湖景和運(yùn)動(dòng)設(shè)施為主的項(xiàng)目比較好銷售。而物業(yè)費(fèi)用與安保措施，是購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理最為關(guān)注的。購(gòu)房者基本都會(huì)對(duì)風(fēng)水比較關(guān)注。底層帶入戶花園或者帶車庫(kù)的設(shè)計(jì)，頂層送大露臺(tái)、送閣樓或做防水層的設(shè)計(jì)會(huì)比較好解決一樓與頂樓的銷售問題。購(gòu)房主要考慮因素是價(jià)格，小區(qū)規(guī)模與小孩的教育問題。改善性需求和首次自主是首要購(gòu)房目的。每月還款額度大約為10001500元比較能被客戶接受。47%的置業(yè)顧問表示宜春房?jī)r(jià)較高，但客戶可以接受，40%則表示房?jī)r(jià)一般，符合宜春的收入水平。65%的置業(yè)顧問認(rèn)為市民目前最認(rèn)可宜陽(yáng)板塊。37%的置業(yè)顧問表示本項(xiàng)目所在地段高層可以賣到30013200元/㎡的價(jià)格。29%的置業(yè)顧問表示本項(xiàng)目所在地段別墅可以賣40014500元/㎡的價(jià)格?，F(xiàn)狀圖如下： 南側(cè)：現(xiàn)狀圖如下： 西側(cè)：西側(cè)為雷火塔（在建）與當(dāng)?shù)孛穹俊，F(xiàn)狀圖如下： 三、項(xiàng)目周邊配套交通：項(xiàng)目暫時(shí)無(wú)任何公共交通。四、項(xiàng)目SWOT分析（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：目前宜春袁州區(qū)項(xiàng)目建筑面積大多為10萬(wàn)㎡左右。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目雖處在目前宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的宜陽(yáng)板塊，但較為偏遠(yuǎn)，市民對(duì)項(xiàng)目所在地認(rèn)知度較低；形象劣勢(shì)：周邊均為村落低矮破舊房，整體形象較差；配套劣勢(shì)：周邊基本為未開發(fā)土地，無(wú)基本的交通配套及公共配套；規(guī)劃劣勢(shì)：項(xiàng)目上方有高壓線，有著非常嚴(yán)格的限高要求，極大影響了項(xiàng)目整體規(guī)劃，致使地塊價(jià)值不能最大化。（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：目前宜春開工量較大，尤其是宜陽(yáng)板塊的未來(lái)放量，周邊大多為大體量項(xiàng)目，將極大分流本案客流；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目體量較大，而市場(chǎng)容量小，單盤年度銷量難以突破5萬(wàn)平米，開發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)難以控制；政策風(fēng)險(xiǎn)：新國(guó)十條出臺(tái)，房產(chǎn)稅即將試點(diǎn)，以及未來(lái)調(diào)控的不確定性，這都將對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)極大的危脅。年底將入駐商場(chǎng)建材設(shè)備結(jié)構(gòu)：磚混、框架 外墻：面磚房型分析方正通透房型面積配比三期戶型未公示二期配比兩房：37% 三房：58%復(fù)式：5%面積分析二期兩房：78113㎡ 三房：113142㎡復(fù)式：125㎡價(jià)格分析三期價(jià)格待定。未來(lái)推售三期第一批推出330套房源，其中110套多層、220套高層小區(qū)智能化可視對(duì)講、電子巡更系統(tǒng)二手房?jī)r(jià)格3000元/㎡左右圖片項(xiàng)目概況（1）、該項(xiàng)目位于宜春袁州區(qū)瀘洲大道58號(hào)，總占地面積為138687㎡，總建筑面積220000㎡。由宜春第一品牌開發(fā)商正榮房產(chǎn)開發(fā)。（2）、項(xiàng)目一期于2007年開發(fā)，一二期以多層入市，中心景觀布局部分花園洋房提升項(xiàng)目檔次，后期以臨江景觀高層壓軸。前期通過建筑、園林等硬件的品質(zhì)打造一舉奠定市場(chǎng)龍頭地位，后期通過江景與區(qū)域的成熟溢價(jià)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。（2）競(jìng)爭(zhēng)分析，該項(xiàng)目總體定位中高端，為本土標(biāo)桿性項(xiàng)目，是品牌、品質(zhì)、資源、區(qū)域四者互為結(jié)合的典范之作，在宜春目標(biāo)市場(chǎng)尚未細(xì)分，目標(biāo)購(gòu)房群體單一的前提下，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常突出。（三）區(qū)域典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——德和迎賓園德和迎賓園位于市政府東面，一期別墅在建，未來(lái)有9棟高層待建。第七章：市場(chǎng)結(jié)論一、市場(chǎng)整體概況宜春主要在售樓盤集中在老城區(qū)板塊、宜陽(yáng)板塊。多層房源市場(chǎng)接受度較高。戶型以8595㎡兩房、110120㎡三房較受市場(chǎng)追捧。整個(gè)宜春房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小，目標(biāo)客群?jiǎn)我?，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度緩慢，客戶對(duì)總價(jià)非常敏感。二、市場(chǎng)問題概要從現(xiàn)有的樓盤來(lái)看，宜春市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問題有：前期自建房較多上世紀(jì)90年代宜春政府土地分開出讓給個(gè)人建房。開發(fā)規(guī)模普遍偏小目前宜春市現(xiàn)有的（在售）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模普遍偏小，開發(fā)面積在10萬(wàn)平米左右是市場(chǎng)的主流，此類項(xiàng)目雖然無(wú)小區(qū)概念又無(wú)環(huán)境綠化景觀，但大多處在市中心區(qū)域，中心區(qū)域地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善。B、服務(wù)體系：專業(yè)物業(yè)管理公司少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司進(jìn)行管理，管理水平不高。D、智能化：智能化水平稍低，只有可視化對(duì)講及一般監(jiān)控系統(tǒng)等標(biāo)準(zhǔn)配置。宣傳推廣落后A、媒介宣傳：受本地開發(fā)商常規(guī)的土地開發(fā)觀念的影響，宜春房地產(chǎn)推廣只靠戶外廣告牌。B、賣場(chǎng)和樣板房：與全國(guó)很多大城市先做賣場(chǎng)和綠化園林相比，宜春市的很多樓盤都不注重賣場(chǎng)的包裝和銷售氣氛的營(yíng)造，只是一個(gè)非常簡(jiǎn)陋的售樓部，更無(wú)樣板房作為銷售支撐。營(yíng)銷手段落后：A、置業(yè)顧問：本地的置業(yè)顧問很多都缺少行業(yè)素質(zhì)，對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握、市場(chǎng)以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的了解甚少，對(duì)前來(lái)置業(yè)客戶的引導(dǎo)不到位。C、SP營(yíng)銷活動(dòng)：在售樓盤很少舉行一些聚斂人氣和促進(jìn)銷售的SP營(yíng)銷活