【正文】 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。他們不再喜歡那種三房二廳 100 平方米左右的格局，而是希望有工人房、書房等多種功能性用房，也希望有大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間。 環(huán)境意識有了初步的提升 以往住宅小區(qū)的環(huán)境部分往往有建筑師統(tǒng)一完成，現(xiàn)在開發(fā)商開始把這一部分規(guī)劃內(nèi)容委托給專業(yè)的設(shè)計師來做。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑風(fēng)格：講究外立面的簡潔流暢 渴望簡單明了的生活節(jié)奏。 戶型設(shè)計：為了迎合不同需求，戶型趨向多元化 居 住功能多種選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 智能化：一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)、實行一卡通等 科技居家概念興起。同時科技和環(huán)境概念越來越成為現(xiàn)代住宅的流行趨勢。戶型的變化也不再是一種作為主導(dǎo)市場，而是趨向多元化，使得每個層次的消費者都有自己的選擇余地，第三代產(chǎn)品有較第二代產(chǎn)品成熟了許多，例如中潤世紀(jì)城 “ 新加坡水岸生活 ” ，陽光 100“ 建在坡地上的北歐風(fēng)情 ” 等概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 濟南住宅產(chǎn)品演變分析 住宅產(chǎn)品的歷史沿革主要經(jīng)歷了的三個階段，下面將詳細(xì)分析每個要素的變化情況。具體分析如下： 前期規(guī)劃在整個房地產(chǎn)開發(fā)活動中，處于上游環(huán)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展商慌慌張張的改戶型改立面的事，不 僅在濟南時有發(fā)生，在全國其他城市也不少見。反之一個規(guī)劃失當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品則可能是人們的視覺垃圾和城市的建筑垃圾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 朝向和景觀 住宅產(chǎn)品的演變過程中，朝向和景觀的重要性，發(fā)生了較大的變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。于是 新的住宅產(chǎn)品更偏向于注重景觀，好的景觀即使朝向稍差也可以賣個好價錢。影響小區(qū)布局的因素主要有幾個： 項目規(guī)模 大規(guī)模的多層住宅項目多采用行列式或混合式 項目層高 高層項目的布局方式更靈活 項目性質(zhì) 高檔房的布局更講究，低檔房則一般為行列式 周邊 環(huán)境 項目周邊環(huán)境較好的，一般采用行列式，沒有自然景觀，自己造景的則一般采用圍和式 地塊特征 如果地形不規(guī)則，起伏不定，則布局較為混合 行列式和圍合式的布局是各有利弊的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑設(shè)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑設(shè)計應(yīng)該為后期開發(fā)預(yù)留空間，特別是對于分期開發(fā)的項目。另外房地產(chǎn)業(yè)也是一個時 尚性頗強的行業(yè)。這就是項目規(guī)劃中不變與變化的辯證法，一個優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 秀的項目就是在這兩極中尋求平衡和成功。濟南的住宅產(chǎn)品在短短的幾年間，就經(jīng)歷過幾次變化。 住宅空間的功能分區(qū) 動靜分區(qū)：客飯廳與臥室分開， 主人房與兒童房、父母房分開 干濕分區(qū)：廳、臥室與廚房、衛(wèi)生間分開 公私分區(qū)：公共區(qū)入口、玄關(guān) 半公共區(qū)：客廳、餐廳、家庭娛樂場所 半私密區(qū)：廚房、工人房、工人房洗手間、工作陽臺 家庭成員私密區(qū)：客房、兒童房、公共洗手間 主人私密區(qū)：主人房、書房、主人房洗手間等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 當(dāng)然，面積特別小的房子，要做到上述功能分區(qū)且比較嚴(yán)格、完美是不可能的，瑕疵總是難免的，關(guān)鍵是總體布局合理。經(jīng)濟發(fā)展水平較低的時候，人們購買住宅只是為滿足簡單的居住需求，因此面積方面沒有太大要求；隨后出現(xiàn)大面積流行時期，大面積大戶型象征了身份和地位；再隨后當(dāng)人們的消費觀念變的較為理性，其戶型面積能滿足自己需要，舒服實用即可，面積多元化發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 細(xì)部處理 細(xì)部作為一種建筑符號，具有一定的象征意義， “細(xì)微之處見真情 ”，用這句話來形容房地產(chǎn)開發(fā)商對產(chǎn)品精益求精機器以人為本的開發(fā)理念再恰當(dāng)不過。 車庫與停車位 車庫設(shè)置和停車位的數(shù)量的變化，很直接地反映了當(dāng)前住宅開發(fā)在配套設(shè)施方面的變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。近幾年開發(fā)的一些中高檔住宅，停車位于戶數(shù)的比例越來越接近。特別是規(guī)模達(dá)到 10 萬平方米左右的小區(qū)，如果人車分流，必須將地下進(jìn)行大面積掏空。 早 期的住宅，窗戶基本上都是平窗、白玻璃，材質(zhì)也很普通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 陽臺 陽臺作為住宅的一個構(gòu)件，以往都未曾認(rèn)真考慮過，早期的陽臺處理非常粗糙，只是作為一種活動的場地來處理。早期的樓盤多采用平頂，后來坡屋頂大行其道，目前屋頂?shù)男问絼t變得多種多樣。早期的住宅基本上沒有考慮過空調(diào)的放置問題，因此整個樓宇的外立面看起來非常雜亂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。早期的住宅對管道考慮較少，一般都是裸露在外面，嚴(yán)重影響了美觀效果、安全效果。 小品 小區(qū)的整體設(shè)計，給人的視覺感受對樓盤的形象提高和銷售推動作用較大。 色彩 建筑色彩對人的視覺沖擊非常大，不一樣的色彩設(shè)置，使很多檔次相當(dāng)?shù)臉潜P銷售狀況大相徑庭。好的色彩應(yīng)用堪稱藝術(shù)創(chuàng)作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 環(huán)境規(guī)劃階段，小區(qū)的環(huán)境建設(shè)有了很大改觀，各種植被都是經(jīng)過規(guī)劃，分品種、高低等進(jìn)行種植。配套設(shè)施的演 變，主要是由服務(wù)性向觀賞性、娛樂性轉(zhuǎn)變。同時新材料新技術(shù)的應(yīng)用，對于推動樓盤的銷售非常有利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。此節(jié)主要分析住宅產(chǎn)品的影響因素及未來住宅取勝必須具備的幾項因素。 近期政府的政策影響，主要是限制別墅等高檔住宅的用地審批，因此高檔住宅所具有得戶型，市面供應(yīng)量減小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市場競爭日趨激烈，開發(fā)商只有挖空心思變革住宅的形式，以適應(yīng)激烈的競爭。而產(chǎn)品的不斷革新，則推動市場向前發(fā)展，使住的方式、住的內(nèi)容發(fā)生革命性變化。產(chǎn)品本身的優(yōu)劣，決定了項目開發(fā)的成敗。 舒適好用的戶型 戶型設(shè)計應(yīng)該做到：功能合理分區(qū)，各功能房面積比例合理；戶型方正實用，采光通風(fēng)好；戶與戶之 間影響最小化；盡可能滿足可變性和多樣性要求； 有魅力的建筑風(fēng)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅風(fēng)格多樣化是必然結(jié)果，但是風(fēng)格無論如何，必須做好。 智能化配套 信息時代的來臨，使智能化配套成為基本要求，樓宇寬帶網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套成為住宅開發(fā)的一個必備條件。現(xiàn)在有兩類配套不可忽視，一個是會所，一個是學(xué)校。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。沒有優(yōu)秀的物業(yè)管理的小區(qū)，將是不完整的產(chǎn)品。