濟(jì)南市商品房市場研究-預(yù)覽頁
【正文】 院所機(jī)構(gòu)及省政府駐地。中部：（中疏）內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及沿線地區(qū)，市政府大力倡導(dǎo)的大規(guī)模舊城改造40余個(gè)區(qū)片的任務(wù)將持續(xù)三年，量大面廣，雖有政府優(yōu)惠政策，但畢竟原有居民稠密，拆遷量大，導(dǎo)致開發(fā)成本偏高，房價(jià)必然偏高，且不便于創(chuàng)環(huán)境品牌，不便于搞大規(guī)模成片開發(fā)，適于局部商業(yè)開發(fā)。西部：（西進(jìn)）隨著近期長清縣撤縣改區(qū)、槐蔭區(qū)政務(wù)中心西遷，濟(jì)南城市建設(shè)的重點(diǎn)向西移動(dòng)，“西部新城”便是在此環(huán)境下的產(chǎn)物。（3）在大金中心區(qū)周圍建設(shè)擔(dān)山、小金開發(fā)區(qū)、科技開發(fā)區(qū)、美里湖民營工業(yè)園區(qū)、臥牛山綜合區(qū)四個(gè)外圍組團(tuán)。另據(jù)內(nèi)部人士透露，市府有關(guān)部門正在論證市區(qū)西南部繞城高速公路以北40余平方公里丘陵區(qū)用于城市新區(qū)開發(fā)的可行性（初步規(guī)劃3個(gè)區(qū)片總面積約10平方公里）。二、政經(jīng)部分 人口l 人口繼續(xù)在控制范圍內(nèi)均衡增長，2002年，全市人口590萬，%。l 人均生產(chǎn)總值27610元，%。人均居住面積l 。）圖4：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓套數(shù)對(duì)比（單位：套）圖5：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金額對(duì)比（單位：億元） 從上圖5可以看出，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易市場連續(xù)保持強(qiáng)盡的增長勢頭。l 結(jié)合圖圖7可知，雖然2004年的銷售套數(shù)增長幅度有所回落，但銷售面積的增長漲幅高于2003。價(jià)格增長情況圖9：商品房住房全年銷售均價(jià)對(duì)比（單位：元/m178。l 但從季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，往年的增長幅度均比較平穩(wěn)，但進(jìn)入2004年以來（圖10黃線部分）市場經(jīng)過了兩次大的波動(dòng)——分別是2004年上半年央行的縮緊銀根政策和2004年下半年的銀行加息政策。將會(huì)體現(xiàn)市場的變化相對(duì)來講，有著較大的變化，這主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 一是中高端產(chǎn)品消費(fèi)增長迅速，從近幾年的對(duì)比數(shù)據(jù)來看，雖讓成交價(jià)格主力還是分布在1500—2500元/平米的范圍內(nèi)，但相對(duì)2003年15002000元/平米成交占絕對(duì)比例來講，2004年可謂是三分天下：2500元、3000元兩個(gè)幾個(gè)段都有極大的增長。同時(shí)多層產(chǎn)品認(rèn)識(shí)市場需求的主力。另外，從時(shí)間對(duì)比來看，二手房的價(jià)格增幅回落時(shí)間明顯提前與一手房交易兩個(gè)月，這與有著極其靈敏的市場敏感度的“炒家”有著極大的關(guān)聯(lián)。b、中小戶型優(yōu)勢依舊近年來二手房市場上的主力戶型基本上都保持在130平米一下，同時(shí)70平米左右的戶型占絕對(duì)主力，這也與一手房的發(fā)展形成了絕佳的互補(bǔ)勢態(tài)。反映在2004年的房地產(chǎn)市場究竟如何，有何特點(diǎn)？我們將從如下幾點(diǎn)敘述。前者是從上表（圖1圖18）體現(xiàn)出來的房價(jià)增長減速，后者是房屋銷售數(shù)量的相對(duì)減少?？v觀2004年房產(chǎn)市場的綜合環(huán)境，我們有理由相信2004年下半年的市場轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控有著必然的聯(lián)系。/套，相對(duì)于2003年123 m178。/套增加了2 m178。如果把圖1圖16進(jìn)行一下對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)：03和04年兩年的一手及二手交易數(shù)據(jù)中，二手方成交量最大的50—70平米和位居第二的50平米以下的小戶型，恰恰在一手商品房交易中所占的銷售比例是非常小的。眾所周知，在相同價(jià)位條件，戶型大總價(jià)高，戶型小則總價(jià)低。經(jīng)濟(jì)適用房拭目以待經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房住房。如果經(jīng)濟(jì)適用房能夠早日建成投入市場，將對(duì)改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，以至降低商品房平均水平都有著重要的意義。住房銷量總量持續(xù)增長在需求旺盛現(xiàn)狀持續(xù)的情況下，住房銷售總量將會(huì)持續(xù)增長，假設(shè)商品房住房銷售出現(xiàn)負(fù)增長，勢必引起二手房銷售的高增長。27
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