濟(jì)南市商品房市場研究(存儲版)
【正文】 呈現(xiàn)極大的不足。但前，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)機(jī)制已啟動，相關(guān)政策已出臺。如此一來，在“量”得以保證的前提下，“價”也會保持相對的穩(wěn)定增長。濟(jì)南正處在城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，因“拆遷”形成的被動需求購房力量仍會成為“買方”市場上的生力軍；外來人口的增長，以及“改善型”購房居民的日漸增多；城市化進(jìn)程加速發(fā)展；人口數(shù)量持續(xù)遞增；國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展等一系列因素，都會是目前旺盛的需求現(xiàn)狀得以保證。也就是說，現(xiàn)階段只有這樣的戶型和價位才能滿足廣大消費(fèi)群體的購買力。（二）、市場存在的問題及對策經(jīng)過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的對比分析及研究，可以看出濟(jì)南房產(chǎn)市場尤其是住房市場存在著如下問題：中小戶型房源供應(yīng)不足2004年，雖然濟(jì)南中小戶型商品房（住房）的銷售一定增長，但從技術(shù)面上分析，連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)都反映出50—70平方米戶型與上一區(qū)間的缺口過大。消費(fèi)層次呈多元化、整體消費(fèi)檔次有所提升2004年商品房平均135 m178。全年商品住房累計(jì)平均價格除一月份外，%——%之間，房價仍在高位運(yùn)行（見下圖），全年房價增長幅度為311元/平米，%圖17：2004房價增長（單位：元/平方米）圖18：上、下半年的成交比之對比（單位：套）2002年2003年2004年上半年下半年增長上半年下半年增長上半年下半年增長商品住房25083432%37925094%66906379%二手房34194742%48835309%72276984%合計(jì)59278174%867510403%13917133634%宏觀調(diào)控效果顯著 2004年國家實(shí)施的宏觀調(diào)，從2004下半年開始有了明顯的效果顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在“價格”和“數(shù)量”兩個方面。其主要原因，一是愿意和有能力購買好房子的人比以前提高了很多；二是宏觀調(diào)控下，前期房地場市場上因投資、投機(jī)需求而購買的各類住房陸續(xù)上市，使“新二手房”和“次二手房”房源明顯增多；三是因?yàn)槭袌錾细黝愖》康膬r格全面看漲，以至于低價位二手房供應(yīng)急劇減少。這種狀況一方面說明居民改善居住條件的期望值較高。相對來講都保持一個較為穩(wěn)定的增長幅度。）圖8：商品房住房銷售金額對比（單位：億元） 綜述：l 2004年商品房交易增長幅度有所回落，但從近3年增長數(shù)據(jù)來看，平均50%以上的增長幅度人居高位，一方面說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場、城市建設(shè)正處于高速發(fā)展期；另一方面隨著基數(shù)的增加，雖然增長幅度有所回落，但增長絕對值仍高于同比增長。l 伴隨著收入的提高，購買力已越來越強(qiáng)盡，對房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用。但近年來，隨著北部舊城區(qū)的大力改造及新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，小清河的整治和沿岸干道綠化帶的形成，使該地區(qū)交通越來越暢通，環(huán)境越來越清新，新興建的樓盤越來越多，更多的物美價廉樓盤將落戶該區(qū)。（2）新建大金中心區(qū)，成為新城區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育中心。B、發(fā)展契機(jī) 依據(jù)上述規(guī)劃，濟(jì)南市新一輪的城市規(guī)劃將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供提供了一個各自起舞的舞臺，今后幾年中，可謂是東西南北中，各有機(jī)會在其中。B、地理位置、自然環(huán)境l 濟(jì)南市位于山東省的中西部，南依泰山，北跨黃河，屬山地丘陵與黃河沖擊平原交匯地帶，除北部為黃河，東、南、西基本上以丘陵為主。C、人文環(huán)境l 濟(jì)南是一座有悠久歷史的古城，漢代始稱濟(jì)南。（2）工業(yè)北路沿線地帶：剛拓寬美
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