濟南市商品房市場研究-免費閱讀
【正文】 住房銷量總量持續(xù)增長在需求旺盛現(xiàn)狀持續(xù)的情況下，住房銷售總量將會持續(xù)增長，假設商品房住房銷售出現(xiàn)負增長，勢必引起二手房銷售的高增長。經濟適用房拭目以待經濟適用房是具有保障性質的政策性商品房住房。如果把圖1圖16進行一下對比就會發(fā)現(xiàn)：03和04年兩年的一手及二手交易數據中，二手方成交量最大的50—70平米和位居第二的50平米以下的小戶型，恰恰在一手商品房交易中所占的銷售比例是非常小的。/套，相對于2003年123 m178。前者是從上表（圖1圖18）體現(xiàn)出來的房價增長減速，后者是房屋銷售數量的相對減少。b、中小戶型優(yōu)勢依舊近年來二手房市場上的主力戶型基本上都保持在130平米一下，同時70平米左右的戶型占絕對主力，這也與一手房的發(fā)展形成了絕佳的互補勢態(tài)。同時多層產品認識市場需求的主力。l 但從季度統(tǒng)計數據來看，往年的增長幅度均比較平穩(wěn)，但進入2004年以來（圖10黃線部分）市場經過了兩次大的波動——分別是2004年上半年央行的縮緊銀根政策和2004年下半年的銀行加息政策。l 結合圖圖7可知，雖然2004年的銷售套數增長幅度有所回落，但銷售面積的增長漲幅高于2003。人均居住面積l 。二、政經部分 人口l 人口繼續(xù)在控制范圍內均衡增長，2002年，全市人口590萬，%。（3）在大金中心區(qū)周圍建設擔山、小金開發(fā)區(qū)、科技開發(fā)區(qū)、美里湖民營工業(yè)園區(qū)、臥牛山綜合區(qū)四個外圍組團。中部：（中疏）內環(huán)路以內及沿線地區(qū)，市政府大力倡導的大規(guī)模舊城改造40余個區(qū)片的任務將持續(xù)三年，量大面廣，雖有政府優(yōu)惠政策，但畢竟原有居民稠密，拆遷量大，導致開發(fā)成本偏高，房價必然偏高，且不便于創(chuàng)環(huán)境品牌，不便于搞大規(guī)模成片開發(fā)，適于局部商業(yè)開發(fā)。l 濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系，分布有多處名勝古跡，曾因泉水眾多而被譽為“泉城”。l 濟南市與外部的交通網絡發(fā)達，是京滬、膠濟鐵路交匯點，有京滬、濟青等多條高速公路溝通外界。東部：（東拓）高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)繼續(xù)推動東部開發(fā)，重點開發(fā)機會是：（1）賢文社會區(qū)組團：是濟南城區(qū)外圍優(yōu)先發(fā)展的四大組團之一，宜搞成片開發(fā)，可與雅居園相呼應。（4）各外圍組團之間留有生態(tài)綠化隔離空間向主城區(qū)滲透，各組團與中心既相互聯(lián)系，又各自相對獨立，同時為主城區(qū)提供良好的生態(tài)環(huán)境。l 2004年在全市總人口中，%。l 同時從近幾年的發(fā)展勢頭來看人均居住面積的增長據以平均1平米的速度增加，以濟南200余萬人口來計算，平均帶動市場200余萬平米的消化量。深入了解不難發(fā)現(xiàn)，這其中的原因主要體現(xiàn)在2004年市場的單戶戶型面積有所放大造成的。由此可見宏觀調控對2004年濟南的房地產市場具有一定的影響。（二）、二手房住房市場運行概況（未包含非住房——辦公、商業(yè)數據）交易概況圖1二手房住住房交易情況 數量 （套）面積 （萬m178。三、綜合分析（一）、濟南市房產市場運行特點經過一段時間的低迷發(fā)展；2001年、2002年濟南的市場開始蘇醒；2003年、2004年開始高位運行、快速發(fā)展。 根據濟南市以往的交易規(guī)律，下半年一般是交易的旺季，下半年住房交易登記的數量均大幅高于上半年，然而這個季節(jié)性的規(guī)律卻在2004年不復存在。/套增加了12 m178。這種現(xiàn)象包含了兩層含義：一方面反映出一、二級市場存在著較強的互補性；另一方面也反映出小戶型市場的供需矛盾——即相對于需求來講，小戶型的供應量
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