濟(jì)南市商品房市場(chǎng)研究-免費(fèi)閱讀
【正文】 住房銷量總量持續(xù)增長(zhǎng)在需求旺盛現(xiàn)狀持續(xù)的情況下，住房銷售總量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，假設(shè)商品房住房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，勢(shì)必引起二手房銷售的高增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房拭目以待經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房住房。如果把圖1圖16進(jìn)行一下對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)：03和04年兩年的一手及二手交易數(shù)據(jù)中，二手方成交量最大的50—70平米和位居第二的50平米以下的小戶型，恰恰在一手商品房交易中所占的銷售比例是非常小的。/套，相對(duì)于2003年123 m178。前者是從上表（圖1圖18）體現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減速，后者是房屋銷售數(shù)量的相對(duì)減少。b、中小戶型優(yōu)勢(shì)依舊近年來(lái)二手房市場(chǎng)上的主力戶型基本上都保持在130平米一下，同時(shí)70平米左右的戶型占絕對(duì)主力，這也與一手房的發(fā)展形成了絕佳的互補(bǔ)勢(shì)態(tài)。同時(shí)多層產(chǎn)品認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的主力。l 但從季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，往年的增長(zhǎng)幅度均比較平穩(wěn)，但進(jìn)入2004年以來(lái)（圖10黃線部分）市場(chǎng)經(jīng)過了兩次大的波動(dòng)——分別是2004年上半年央行的縮緊銀根政策和2004年下半年的銀行加息政策。l 結(jié)合圖圖7可知，雖然2004年的銷售套數(shù)增長(zhǎng)幅度有所回落，但銷售面積的增長(zhǎng)漲幅高于2003。人均居住面積l 。二、政經(jīng)部分 人口l 人口繼續(xù)在控制范圍內(nèi)均衡增長(zhǎng)，2002年，全市人口590萬(wàn)，%。（3）在大金中心區(qū)周圍建設(shè)擔(dān)山、小金開發(fā)區(qū)、科技開發(fā)區(qū)、美里湖民營(yíng)工業(yè)園區(qū)、臥牛山綜合區(qū)四個(gè)外圍組團(tuán)。中部：（中疏）內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及沿線地區(qū)，市政府大力倡導(dǎo)的大規(guī)模舊城改造40余個(gè)區(qū)片的任務(wù)將持續(xù)三年，量大面廣，雖有政府優(yōu)惠政策，但畢竟原有居民稠密，拆遷量大，導(dǎo)致開發(fā)成本偏高，房?jī)r(jià)必然偏高，且不便于創(chuàng)環(huán)境品牌，不便于搞大規(guī)模成片開發(fā)，適于局部商業(yè)開發(fā)。l 濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系，分布有多處名勝古跡，曾因泉水眾多而被譽(yù)為“泉城”。l 濟(jì)南市與外部的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是京滬、膠濟(jì)鐵路交匯點(diǎn)，有京滬、濟(jì)青等多條高速公路溝通外界。東部：（東拓）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)繼續(xù)推動(dòng)?xùn)|部開發(fā)，重點(diǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)是：（1）賢文社會(huì)區(qū)組團(tuán)：是濟(jì)南城區(qū)外圍優(yōu)先發(fā)展的四大組團(tuán)之一，宜搞成片開發(fā)，可與雅居園相呼應(yīng)。（4）各外圍組團(tuán)之間留有生態(tài)綠化隔離空間向主城區(qū)滲透，各組團(tuán)與中心既相互聯(lián)系，又各自相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)為主城區(qū)提供良好的生態(tài)環(huán)境。l 2004年在全市總?cè)丝谥校?。l 同時(shí)從近幾年的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看人均居住面積的增長(zhǎng)據(jù)以平均1平米的速度增加，以濟(jì)南200余萬(wàn)人口來(lái)計(jì)算，平均帶動(dòng)市場(chǎng)200余萬(wàn)平米的消化量。深入了解不難發(fā)現(xiàn)，這其中的原因主要體現(xiàn)在2004年市場(chǎng)的單戶戶型面積有所放大造成的。由此可見宏觀調(diào)控對(duì)2004年濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響。（二）、二手房住房市場(chǎng)運(yùn)行概況（未包含非住房——辦公、商業(yè)數(shù)據(jù)）交易概況圖1二手房住住房交易情況 數(shù)量 （套）面積 （萬(wàn)m178。三、綜合分析（一）、濟(jì)南市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)經(jīng)過一段時(shí)間的低迷發(fā)展；2001年、2002年濟(jì)南的市場(chǎng)開始蘇醒；2003年、2004年開始高位運(yùn)行、快速發(fā)展。 根據(jù)濟(jì)南市以往的交易規(guī)律，下半年一般是交易的旺季，下半年住房交易登記的數(shù)量均大幅高于上半年，然而這個(gè)季節(jié)性的規(guī)律卻在2004年不復(fù)存在。/套增加了12 m178。這種現(xiàn)象包含了兩層含義：一方面反映出一、二級(jí)市場(chǎng)存在著較強(qiáng)的互補(bǔ)性；另一方面也反映出小戶型市場(chǎng)的供需矛盾——即相對(duì)于需求來(lái)講，小戶型的供應(yīng)量
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