杭州市商品住宅市場調(diào)研分析報(bào)告-wenkub
2023-04-07 09:24:10 本頁面
【正文】 ，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化經(jīng)過多年的快速發(fā)展，杭州商品住宅市場從最初的市中心零星樓盤開發(fā)到城西板塊規(guī)模開發(fā)，最終在城市版圖擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開發(fā)板塊市場共同發(fā)展的格局。2006年1－，；，；。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場火爆程度在全國罕見。本次調(diào)查主要目的是為公司競價(jià)“杭政儲出2007(20號)”土地使用權(quán)提供決策依據(jù)。由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場情況為重點(diǎn)，結(jié)合對地塊周邊在售樓盤和二手次新房價(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對性。尤其是2002年至2004年上半年宏觀調(diào)控以前，杭州商品住宅市場發(fā)展到最高潮，每年房價(jià)漲幅超過1000元/平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。2005年，房價(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。住宅存量的積壓對開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少：2006年1－，%?，F(xiàn)在的杭州商品住宅市場主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入杭州市場開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有萬科地產(chǎn)、凱德置地、華潤、世茂、中海、新鴻基、嘉里建設(shè)、復(fù)地等境內(nèi)外知名品牌。 資源向優(yōu)勢房企集中，資本成為推動(dòng)房企成長重要力量今年以來杭州的土地出讓競標(biāo)現(xiàn)場，已經(jīng)難覓中小房企的影子。根據(jù)《杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃()》，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約400—500萬平方米(約6000—7500畝)，總建筑面積約850—1100萬平方米。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比較成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。”而主城區(qū)規(guī)劃，則定位在“重點(diǎn)發(fā)展城東、城北居住片區(qū)”上。據(jù)了解，在杭購房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺州、紹興等經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。三) 近階段杭州商品住宅市場特征 成交放量，樓市快速回暖杭州樓市在經(jīng)歷了2006年的調(diào)整之后，在今年15月的回暖力度非常大。其中今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小，2月份8城區(qū)共成交2386套新商品住宅，%，住宅市場處于回暖狀態(tài)。 市場供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶型供應(yīng)增加2006年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“90平方米以下占到70%”的政策標(biāo)準(zhǔn)，“國六條”和“國十五條”的導(dǎo)向也是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售“兩端熱，中間冷”的特殊形勢，即130平方米以上和90平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而90－120平方米之間的戶型銷售平淡。杭州當(dāng)前的高端住宅項(xiàng)目主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場周邊等景觀獨(dú)特且(未來)配套優(yōu)越的區(qū)域，在2002006年市場表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配置及戶型設(shè)計(jì)等方面均體現(xiàn)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場中罕見的熱銷樓盤。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房計(jì)劃尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。另外，一些關(guān)注度比較高的，如閑林，余杭區(qū)，三墩區(qū)域的選擇比例較去年上升了很多，%%。%。另一方面，“升值潛力”這項(xiàng)因素的首選和次選比例都不高，可見，投資心態(tài)在目前購房者中尚未有非常明顯的反彈，投資比例并不高。 可承受單價(jià)、總價(jià)和面積面積選擇上，比例最高的三項(xiàng)分別是101110平方米(%)，91100平方米(%)，8190平方米(%),與去年9月相比，購房者在面積上的需求有所放寬，在空間舒適型上的要求比以往更為強(qiáng)烈。從這些數(shù)據(jù)來看，杭州主流購房需求向市區(qū)周邊及副城流動(dòng)的趨勢將越來越明顯，以濱江、九堡、三墩為代表的區(qū)塊恰恰是比較符合這些主流需求的樓盤供應(yīng)區(qū)域，這些區(qū)塊未來獲得市場認(rèn)可和發(fā)展機(jī)會將更多。預(yù)期裝修費(fèi)用方面，510萬是主流。無論從產(chǎn)權(quán)的擁有情況，還是居住空間來看，都面臨著比較緊迫的改善的壓力。其次私營業(yè)主/個(gè)體戶群體的比重也超過了10%，2006年杭州榮膺最佳投資環(huán)境城市，吸引越來越多外來人群來到杭州，這部分人群也在受訪者中占據(jù)了一定比例。三、 杭州高端公寓市場狀況一) 杭州高端公寓市場現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，國家明令不再供應(yīng)審批別墅用地，于是，商品住宅中的高端物業(yè)市場，逐步從別墅轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓。作為商品住宅市場中的一個(gè)特殊的分支市場，當(dāng)前杭州高端公寓住宅市場具有以下特點(diǎn)： 產(chǎn)品類型以位于風(fēng)景區(qū)附近環(huán)境優(yōu)越地塊的低層公寓和位于老城區(qū)或未來新城區(qū)中心位置的高層為主； 每平方米平均售價(jià)：高層公寓毛坯房15000元以上/m2，精裝修20000元以上/m2；低層公寓毛坯房25000元以上/m2，精裝修30000元以上/m2； 主力戶型面積定位于200400m2，平面戶型和躍層式戶型皆有； 高端公寓項(xiàng)目普遍熱銷，“名利雙收”效應(yīng)顯著，品牌開發(fā)商青睞開發(fā)高端產(chǎn)品； 消費(fèi)群體龐大，消費(fèi)能力強(qiáng)大；在售高端公寓客源主要由浙江全省企業(yè)家、社會精英人士等富裕人群組成。如錢江新城內(nèi)的水岸帝景，2006年開盤時(shí)曾標(biāo)榜是該區(qū)域內(nèi)最高端的產(chǎn)品，隨著錢江新城內(nèi)住宅項(xiàng)目相繼開盤，其銷售很快一蹶不振，截至目前仍有近一半房源未售出。從這個(gè)意義上說，今后新上市的高端公寓產(chǎn)品將很難實(shí)現(xiàn)象目前眾多高檔樓盤這樣的銷售速度。 高端公寓產(chǎn)品成為打造企業(yè)品牌重要途徑杭州的濱江房產(chǎn)，3年前僅僅是杭州本土一家二流品牌房企，但通過其位于錢江北岸的高層豪宅項(xiàng)目“金色海岸”的打造，企業(yè)品牌知名度迅速提升，帶來了巨大的開發(fā)利潤和品牌效益，一舉躋身于杭州一線品牌房企行列。從這個(gè)意義上說，將有更多企業(yè)投身到高端物業(yè)的開發(fā)中來。龐大的財(cái)富階層為杭州高端住宅產(chǎn)品提供了穩(wěn)定的消費(fèi)市場，隨著人民幣升值趨勢的確立，高端住宅物業(yè)良好的保值增值性和投資回報(bào)率將有效刺激杭州高端住宅物業(yè)消費(fèi)市場。金色海岸、廣廈并配備2000余平方米含室內(nèi)恒溫泳池的豪華會所。建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)均由境外設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱。周邊配套：天長小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)、杭七中、浙一、浙二醫(yī)院樓盤規(guī)模：，由5幢弧形板式高層住宅組成主要指標(biāo)：，綠化率30%產(chǎn)品特點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全，老城區(qū)生活氣息濃厚。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：總戶數(shù)約600戶，主力戶型150180m2銷售價(jià)格：均價(jià)1500019000元/m2(毛坯房、一房一價(jià)，一幢一均價(jià))，選擇精裝修服務(wù)每平方米加30003500元。15000平方米中心庭院、10000余平方米城市綠地景觀；簡潔、純粹的個(gè)性化外立面，干掛石材，具有檔次感
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