杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2023-04-07 09:24:02 本頁(yè)面
【正文】 臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。后者實(shí)行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間和加大閑置土地的處置力度等四個(gè)辦法來(lái)打擊土地囤積行為。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費(fèi)、土地儲(chǔ)備、土地出讓方式、土地開(kāi)發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當(dāng)廣泛，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響。的確，2010年的杭州市土地市場(chǎng)上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻(xiàn)。這是最好的年代，這是最壞的年代。一系列的高地價(jià)迅速推升了地塊周邊的房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致杭州市局部房?jī)r(jià)呈跳躍性增長(zhǎng)。作為2006年土地政策的延續(xù)，《關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》、《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》、《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》、《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列政策文件開(kāi)始在2010年正式實(shí)施，城鎮(zhèn)土地使用稅提高為原來(lái)兩倍、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)提高一倍，開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅開(kāi)始清算、工業(yè)用地必須招拍掛出讓而且有最低出讓價(jià)限制，所有這些措施在一定程度上增加了土地使用成本。兩個(gè)文件對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，保持市場(chǎng)穩(wěn)定起到了一定的作用。總體而言，2010年的土地政策著力溫和，不少政策是將之前已經(jīng)在各地實(shí)行的措施以文件或者法律的形式予以確定。相比2006年，%，%,%。圖1 2006～2010杭州市經(jīng)營(yíng)性用地成交季度數(shù)據(jù)在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，交易量是市場(chǎng)景氣的有效指標(biāo)之一，但土地市場(chǎng)基本由政府供地計(jì)劃控制，屬于壟斷市場(chǎng)，因而市場(chǎng)的成交宗數(shù)并不體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)變化。2010年杭州市土地市場(chǎng)的熱度從年初第一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)就開(kāi)始醞釀，此后愈演愈烈，天價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。另外，有4宗土地的成交價(jià)高于出讓起價(jià)兩倍，這四宗地分別是由位于錢(qián)江新城的46號(hào)地塊、位于留下的34號(hào)地塊、以及位于濱江區(qū)的39和40號(hào)地塊。此外，這種市場(chǎng)預(yù)期會(huì)在短期內(nèi)造成市場(chǎng)需求迅速增加，直接加劇了市場(chǎng)投機(jī)。2010年成交的地塊中，在成交宗數(shù)方面（見(jiàn)圖3），西湖區(qū)和江干區(qū)均出讓23宗，兩者相加占總出讓宗數(shù)的52%；接下來(lái)是濱江區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，分別為11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分別有6宗、5宗和1宗土地成交。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當(dāng)前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過(guò)幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房?jī)r(jià)普遍超過(guò)萬(wàn)元每平米，雖然當(dāng)前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。但通過(guò)2010年各個(gè)城區(qū)土地出讓的空間分布可以看出，這兩個(gè)區(qū)域正在醞釀新的市場(chǎng)前景。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風(fēng)景區(qū)，周邊開(kāi)發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。三、 2010年杭州土地市場(chǎng)火熱的內(nèi)在原因房?jī)r(jià)上升的原因可以從供給和需求兩個(gè)方面分析，就當(dāng)前而言需求面對(duì)市場(chǎng)的影響更大，供給面影響較為穩(wěn)定。也就是說(shuō)土地本身不是最終產(chǎn)品，它的價(jià)值需要依靠最終產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。（一）壟斷性的土地供給制度：地價(jià)上漲的制度原因當(dāng)前地價(jià)上升的因素除了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的驅(qū)動(dòng)外，土地供給是一個(gè)重要影響因素。同時(shí)，當(dāng)前城市土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，通過(guò)土地儲(chǔ)備中心一個(gè)渠道供地，土地供給更加受到限制。從2004年開(kāi)始，
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