杭州土地市場分析報告-wenkub
2023-04-07 09:24:02 本頁面
【正文】 臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”，對土地供應結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。后者實行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間和加大閑置土地的處置力度等四個辦法來打擊土地囤積行為。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費、土地儲備、土地出讓方式、土地開發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當廣泛，對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了一定的影響。的確，2010年的杭州市土地市場上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。浙江大學房地產(chǎn)研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻。這是最好的年代，這是最壞的年代。一系列的高地價迅速推升了地塊周邊的房地產(chǎn)價格，導致杭州市局部房價呈跳躍性增長。作為2006年土地政策的延續(xù)，《關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》、《關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》、《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》等一系列政策文件開始在2010年正式實施，城鎮(zhèn)土地使用稅提高為原來兩倍、新增建設用地有償使用費提高一倍，開發(fā)企業(yè)土地增值稅開始清算、工業(yè)用地必須招拍掛出讓而且有最低出讓價限制，所有這些措施在一定程度上增加了土地使用成本。兩個文件對維護市場秩序，保持市場穩(wěn)定起到了一定的作用。總體而言，2010年的土地政策著力溫和，不少政策是將之前已經(jīng)在各地實行的措施以文件或者法律的形式予以確定。相比2006年，%，%,%。圖1 2006～2010杭州市經(jīng)營性用地成交季度數(shù)據(jù)在競爭市場上，交易量是市場景氣的有效指標之一，但土地市場基本由政府供地計劃控制，屬于壟斷市場，因而市場的成交宗數(shù)并不體現(xiàn)市場的趨勢變化。2010年杭州市土地市場的熱度從年初第一場土地拍賣會就開始醞釀，此后愈演愈烈，天價地塊頻頻出現(xiàn)。另外，有4宗土地的成交價高于出讓起價兩倍，這四宗地分別是由位于錢江新城的46號地塊、位于留下的34號地塊、以及位于濱江區(qū)的39和40號地塊。此外，這種市場預期會在短期內(nèi)造成市場需求迅速增加，直接加劇了市場投機。2010年成交的地塊中，在成交宗數(shù)方面（見圖3），西湖區(qū)和江干區(qū)均出讓23宗，兩者相加占總出讓宗數(shù)的52%；接下來是濱江區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，分別為11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分別有6宗、5宗和1宗土地成交。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房價普遍超過萬元每平米，雖然當前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。但通過2010年各個城區(qū)土地出讓的空間分布可以看出，這兩個區(qū)域正在醞釀新的市場前景。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風景區(qū)，周邊開發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。三、 2010年杭州土地市場火熱的內(nèi)在原因房價上升的原因可以從供給和需求兩個方面分析，就當前而言需求面對市場的影響更大，供給面影響較為穩(wěn)定。也就是說土地本身不是最終產(chǎn)品，它的價值需要依靠最終產(chǎn)品的價值來實現(xiàn)。（一）壟斷性的土地供給制度：地價上漲的制度原因當前地價上升的因素除了房地產(chǎn)市場回暖的驅(qū)動外，土地供給是一個重要影響因素。同時，當前城市土地一級市場由地方政府壟斷，通過土地儲備中心一個渠道供地，土地供給更加受到限制。從2004年開始，
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