【正文】 之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新形勢下的戰(zhàn)略選擇。（二）計劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從區(qū)位看，2006年深圳市土地供應(yīng)仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)、％；，％。 總之，在目前的宏觀政策形勢下，不斷增長的土地成本對本來打算進入福州市場投資的外來資本將產(chǎn)生一定畏懼心理，會使他們認為福州市土地價格太高，進而成本太高，利潤預(yù)期減少，這些因素可能會導致他們放棄投資。福州市土地發(fā)展中心現(xiàn)有充足的實物儲備土地和紅線儲備土地，根本不存在“地荒”，同時這兩年來福州每年供地量大致都在3000～4000畝。這意味著主導近年福州樓市“大盤化、郊區(qū)化”的低成本土地供應(yīng)和商業(yè)開發(fā)價值高的中心城區(qū)二次開發(fā)土地供應(yīng)都將縮量。其中，福建市日立電視機有限公司北地塊每畝單價更是高達703萬元，福馬路南側(cè)地塊也以484萬元/畝的價格成為福馬路沿線每畝單價最高的地塊。2005年，福州市土地發(fā)展中心做出改革，要求推向市場的地塊在拍賣時就已經(jīng)是完全的“凈地”，因此，土地投放的速度就有所減慢。盡管3月底掛牌出讓的地塊面積較小，且均非房地產(chǎn)企業(yè)購買，但福州土地開始大幅放量的跡象已經(jīng)越來越明顯，土地市場也日漸復(fù)蘇。從年初供地計劃來看，2006年福州計劃上市土地在3000至4000畝之間，而2006年1——3月之間，福州僅出讓10宗地塊，總量300畝，其中過百畝的大盤地塊只有１宗（），因此后面將會陸續(xù)出現(xiàn)大量土地上市掛牌交易的情況。隨后，國務(wù)院出臺穩(wěn)定房價的“八條”措施，這些調(diào)控措施的出臺，受到社會各界普遍關(guān)注，在不同程度上對福州市土地市場產(chǎn)生了影響。 與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)手中的儲備土地總量也在逐步減少，但這并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)用地會出現(xiàn)緊張局面。同時，由于土地綜合開發(fā)成本的提高。2005年全國主要城市地價增幅幅差異較大。住宅用地交易指數(shù) 2005年初開始上揚，3月份最高達到了 ，而后再次下挫，降幅達到 8％。造成地價水平增幅減緩的主要原因是，由于國家出臺關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房價的相關(guān)措施，市政府也相繼制定了相關(guān)的辦法，在一定程度上影響了重慶市的土地市場價格。這些數(shù)據(jù)表明，上海市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷完善優(yōu)化，區(qū)域分布日趨合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的預(yù)期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內(nèi)增幅過快的趨勢得到了有效的調(diào)控?！　∩虾?2004年住宅平均地價為 2078元／平方米，住宅平均房價為 6385元／平方米，％，地價在房價中的比例約占 1／3左右。　?。ǘ┑貎r呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢　　北京市地價變化不大，房價漲幅較大，目前地價對房價影響不明顯?！　橐?guī)范房地產(chǎn)市場運行，將房地產(chǎn)價格漲幅控制在合理范圍內(nèi)，天津市主要采取了四項調(diào)控措施：一是實施土地供應(yīng)總量控制，適時調(diào)控土地市場；二是完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，適當加大普通商品房和經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)量；三是嚴格用地控制指標管理，大力推行節(jié)約和集約用地；四是建立土地市場動態(tài)監(jiān)測體系，保證土地市場平穩(wěn)發(fā)展。重慶市作為年輕的直轄市，由于大城市大農(nóng)村的市情，隨著城市化進程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，農(nóng)村剩余勞動力進入城鎮(zhèn)，住房有效需求增加，因此，房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)面積增加。從計劃執(zhí)行的情況看，目前，配套商品房和中低價普通商品住房供地已經(jīng)基本落實。據(jù)該局有關(guān)部門透露，對被收回土地的違約開發(fā)商如何處罰，尚在研究之中。其中，出讓住宅用地 180公頃，規(guī)劃建筑面積28萬平方米，出讓住宅用地55宗，；劃撥住宅用地117公頃，規(guī)劃建筑面積 226萬平方米。近期，北京市將陸續(xù)推出 36宗土地入市公開交易，以有序供應(yīng)，滿足市場需求。（一） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開展閑置土地清理收回工作。在此基礎(chǔ)上，全國各大城市的土地市場也有所變化，譬如在招拍掛細則、對閑置土地的處理辦法和地價調(diào)配上均有所調(diào)整。中國50大中城市土地市場研究報告前言2006年是“十一五”規(guī)劃的開局之年，對國土資源部門來說，土地市場和房產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)配套發(fā)展、市場化配置資源的基礎(chǔ)性作用等深層次問題仍在探索之中。與此同時，城市建設(shè)用地供應(yīng)得到理性調(diào)控，建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)用地與去年相似，仍向中低價位普通商品住宅傾斜，適應(yīng)穩(wěn)定房價的要求；招拍掛和有償出讓土地方式比重進一步加大；建設(shè)用地供應(yīng)的地區(qū)結(jié)構(gòu)逐步協(xié)調(diào)以適應(yīng)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對閑置兩年以上，建設(shè)單位無能力開發(fā)的，；對由于政府或政府部門的原因造成項目不能實施的，區(qū)別不同情況采用補償；廣州市無償收回57宗；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過“騰籠換鳥”或“易主”、“改性”等方式重新開工建設(shè)，約30余宗100多公頃土地重新約定了開工時間。在北京市 2005年度土地供應(yīng)計劃中，充分考慮了房地產(chǎn)用地。與2004年同期相比，住宅土地交易量、建設(shè)用地面積、規(guī)劃建筑面積等相對下降。但是有一點十分明確，對拆遷基本完成的項目，如果開發(fā)商要重新獲得原土地使用權(quán)，必須在規(guī)定的期限內(nèi)提出書面申請，參加上市競買。最新的一項調(diào)查表明：上海商品住宅銷售價格持續(xù)下降，成交繼續(xù)低迷。據(jù)統(tǒng)計， 2005年 1～9月，重慶市土地交易中心成交土地 157宗，較去年同期增長 ％，成交面積、可建筑面積、成交金額同比也分別增長了 ％、 ％、 ％，出讓金更是增長了 ％。截至 8月 31日，全市供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地 ，其中住宅 523公頃，公建 。今年第一、二季度，地價變化不大，趨勢平穩(wěn)。根據(jù) 2005年第一季度全國主要城市地價動態(tài)監(jiān)測成果，上海的地價增長率為 ％、 ％、 ％、 ％（按工業(yè)、綜合、商業(yè)、居住分類），第二季度增幅進一步放緩，分別為 0％、 ％、 ％、 ％?！　闹貞c 2005年第一季度和第二季度地價監(jiān)測結(jié)果看，2005年第二季度重慶市城市綜合平均地價與第一季度相比，增長 ％。天津市土地交易價格指數(shù)顯示，2005年 8月，綜合指數(shù)達到 ，較去年同期上漲了 ，升幅達到 ％。住宅用地交易指數(shù)的波動，說明提高經(jīng)濟適用房用地供應(yīng)量等宏觀政策性因素，對住宅用地的價格變化起到了重要作用，住宅用地交易指數(shù)正在進入理性盤整階段。地價綜合增長率排在前面的城市依次是西安，％；長沙，％；廣州，％；烏魯木齊，％；天津，％；南昌，％。 統(tǒng)計結(jié)果顯示，由于外來房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入西安房地產(chǎn)市場，拆遷賠償費用增加，以及全市經(jīng)濟高速發(fā)展，加之國家對土地出讓“招、拍、掛”方式等一系列宏觀政策調(diào)控力度的加強，“地根”緊縮的政策環(huán)境以及對未來可供開發(fā)用地量減少趨勢的心理預(yù)期和判斷?？傊?，西安土地市場地價漲幅比較大，土地開發(fā)面積增長的同時企業(yè)手中的儲備土地總量呈遞減趨勢，但房地產(chǎn)開發(fā)用地情況依然樂觀。目前，福州市仍處于調(diào)控盤整期，部分開發(fā)商出現(xiàn)了持幣觀望的心理，成交量有所回落。進入3月份福州土地放量跡象明顯。從3月份的整體情況看，無論是供地數(shù)量還是總量，福州土地供應(yīng)放量近千畝，已經(jīng)大大超出上半年土地成交數(shù)量的總和。但考慮到房地產(chǎn)市場的反映及可持續(xù)發(fā)展，消除目前開發(fā)商們“地荒”的心理預(yù)期等因素，下半年土地供應(yīng)量會適度增長，而且土地分布依舊以新區(qū)為主。究其原因，土地稀缺一方面拉動了地價，另一方面促使開發(fā)商拿地之后為了獲得更高的利潤而傾向于開發(fā)中高檔產(chǎn)品，從而拉動房價。下半年不會出現(xiàn)“地荒”福州市土地一級市場的競爭一直以來都比較激烈，且很大程度上都是由政府來控制的。高額地價仍有隱患自從福州市經(jīng)營性用地以出讓形式推向市場后，拍賣、掛牌成為福州開發(fā)商拿地的主要途徑。2006年一季度深圳市土地分析報告一、土地供應(yīng)情況分析（一）計劃供應(yīng)總量分析，％，％。此外，計劃有40萬平方米政策性住房用地供應(yīng)，以保證近幾年內(nèi)低收入人群的住房需求，％。這也與深圳調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快以技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)結(jié)構(gòu)升級，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)。此外，鑒于近幾年房地產(chǎn)市場的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。按出讓方式劃分，協(xié)議出讓占45宗，；拍賣出讓1宗，；掛牌出讓2宗，面積3萬平方米。2005年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從以往過快的發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場供應(yīng)2005年，％，％。從區(qū)域分布來看，批準預(yù)售的商品房中48％分布在特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)，比去年同期下降了23個百分點。房地產(chǎn)市場需求2005年，％，市場需求連續(xù)三年保持10％左右的平穩(wěn)增長。從不同類型商品房的銷售情況來看，由于受供應(yīng)的影響，各類商品房的銷售面積都呈現(xiàn)不同幅度地下降。2005年，％。二手房市場的交易快速上漲與一手房市場的交易大幅下降對比表明，由于新房供應(yīng)較為緊張且價格較高，較多居民已開始轉(zhuǎn)向購買二手住宅。其中，％；，％；，％。％；，％；，％；，％；，％；，％。（二）房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況供應(yīng)總量，其中。區(qū)域結(jié)構(gòu)根據(jù)2006年度深圳市土地供應(yīng)計劃，今年新增房地產(chǎn)土地供應(yīng)仍集中在特區(qū)外。供地方式深圳市對新增經(jīng)營性項目用地全部實行招標、拍賣、掛牌出讓。其中，％；，％；，％。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，深圳日益面臨土地、資源、環(huán)境和人口的“四個難以為繼”，針對這種形勢，市委市政府在繼續(xù)落實“和諧深圳”“效益深圳”戰(zhàn)略部署的基礎(chǔ)上，在全市四屆人大二次會議上，提出以實施自主創(chuàng)新主導戰(zhàn)略為核心、堅持緊約束條件下新的資源觀、強力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、進一步優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量、保護生態(tài)環(huán)境的新戰(zhàn)略，以推動社會事業(yè)全面進步，確保在2010年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。諸多良好經(jīng)濟發(fā)展背景，將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人民居住水平的提高，創(chuàng)造更為有利的條件。在全市土地供應(yīng)總量非常有限，市委市政府提出建設(shè)節(jié)約型社會、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的情況下，土地資源的節(jié)約集約利用和循環(huán)、高效利用城市發(fā)展的必然，也對土地資源的合理利用提出了更高的要求。隨著2002年下半年以來的房地產(chǎn)用地四年緊縮政策，深圳市房地產(chǎn)土地供應(yīng)日益緊縮，據(jù)我局統(tǒng)計分析，目前深圳市房地產(chǎn)新增土地供應(yīng)已無法完全滿足市場旺盛的需求，為保持市場的健康穩(wěn)定，存量土地供應(yīng)是彌補目前新增土地供應(yīng)緊張的重要途徑。同時加快“城中村”的改造，來增加商品房的供給量；二是調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu)。目前，針對深圳市房價上漲較快的形勢，深圳市在增加住宅用地供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，積極研究相關(guān)政策措施，以保證深圳市房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展。特區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)66龍崗區(qū)165大工業(yè)區(qū)15招拍掛方式供應(yīng)58特區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)大工業(yè)區(qū)2006年一季度武漢土地市場分析近年來，武漢市政府通過實施土地儲備制度，對土地資產(chǎn)的管理力度不斷加強，對武漢市房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用逐步顯現(xiàn)。2006年一季度，江岸地區(qū)供應(yīng)的土地面積達 ，占同期供應(yīng)土地量的 %，而成交金額達58445萬元，占交易總額的23% ；漢陽地區(qū)供應(yīng)土地面積 161659平方米，占供應(yīng)量的 24% ，成交金額 85647 萬元，占交易總額的 33% ；洪山區(qū) 2006年一季度僅交易3宗地，供應(yīng)土地面積 18202平方米，成交金額 10962 萬元。從分季看，%、%、%%，價格穩(wěn)步上升；從分類看，%，商業(yè)、%，%，工業(yè)用地價格持平。九如地塊與二七路地塊均為武漢市的舊城改造項目，其順利成交反映了武漢市舊城改造力度加大后良好的市場預(yù)期。 最終由上海世茂建設(shè)有限公司以315000萬的價格獲勝，這個價格高出起始價近50％， ， 樓面地價達到 1967元/平方米。從各區(qū)域規(guī)劃建筑面積大小的排序來看，與各區(qū)供應(yīng)土地面積大小的情況基本一致，僅洪山區(qū)供應(yīng)土地因用地強度低于漢陽區(qū)，所以雖然土地供應(yīng)面積大于漢陽區(qū)，但規(guī)劃建筑面積略低于漢陽區(qū)。洪山區(qū)以401萬元/畝的價格居于首位，因洪山區(qū)2004年供應(yīng)土地以居住用地和商業(yè)用地為主，；其次為漢陽區(qū) ，而江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)價格較接近，青山區(qū)平均單價最低為 101 萬元/畝。雖然新政之后，杭州本土企業(yè)在土地市場表現(xiàn)為出手謹慎，但同一時間，港資進入杭城，加之外地政府土地推介部門也相繼把“嫁”地目標鎖定到浙江開發(fā)商身上，總體而言，2006年第一季度的內(nèi)外音符共同奏響了杭州土地市場?！　〕山槐嚷矢哂谕?006年一季度，杭州土地成功出讓的比率明顯高于往年。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余畝住宅用地，2006年一季度杭州的土地供應(yīng)量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例與去年基本持平，總量略高于去年同期出讓的1442畝（含商住用地）?！骖櫞笮∫?guī)模。由此看來，杭州將進入真正意義上的高層時代，而這也充分體現(xiàn)了政府集約用地的政策導向，同時也保證了在開發(fā)用地規(guī)?？s小的情況下，單宗地塊的房產(chǎn)開發(fā)量依然保持著原有水平。　　申花路集中優(yōu)勢房產(chǎn)　　西湖區(qū)全年共推出了11宗地塊共617畝，總量在各區(qū)域中領(lǐng)先。隨著廣宇華立、富越控股、旅游、濱江等新老開發(fā)企業(yè)相繼入駐，成為知名品牌企業(yè)的又一聚集地，為未來板塊的發(fā)展注入了新鮮的力量?！　?jù)統(tǒng)計，至目前為止，轉(zhuǎn)塘已成功出讓土地5宗，共計400多畝，浙江金緯、紅石、西湖三家房企先后進駐。加之中國美術(shù)學院視覺藝術(shù)學院的遷入，為轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)提升城鎮(zhèn)品位，打造休閑城鎮(zhèn)提供了一個較好的平臺?！　【疟し慨a(chǎn)蓄勢以待　　九堡的規(guī)劃定位中，最為突出的是兩個項目，一是將建中國四季青服裝交易中心；二是杭州未來的高速公路長途客運中心站就在這里，這直接成就了九堡未來作為交通樞紐和商貿(mào)集中地的定位。由浙江旅游取得的“紅蘋果”項