【正文】 中國50大中城市土地市場研究報告前言2006年是“十一五”規(guī)劃的開局之年，對國土資源部門來說，土地市場和房產市場的協(xié)調配套發(fā)展、市場化配置資源的基礎性作用等深層次問題仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持穩(wěn)定總量供應、調整房產結構、保持房價穩(wěn)定的作用。與之相比，2006年，土地宏觀調控政策仍在進行中，土地作為宏觀調控的重要手段，偏緊仍是其主調。在此基礎上，全國各大城市的土地市場也有所變化，譬如在招拍掛細則、對閑置土地的處理辦法和地價調配上均有所調整。與此同時，城市建設用地供應得到理性調控，建設用地供應結構日趨合理；房地產用地與去年相似，仍向中低價位普通商品住宅傾斜，適應穩(wěn)定房價的要求；招拍掛和有償出讓土地方式比重進一步加大；建設用地供應的地區(qū)結構逐步協(xié)調以適應不同地區(qū)的經濟發(fā)展。針對2006年以來全國土地市場行情的變化，新地產策劃機構聯(lián)合專業(yè)研究機構對全國50個城市的土地市場進行了分析并形成本報告。四直轄市（北京、上海、天津、重慶）土地市場綜述 自國家宏觀調控政策實施以來，北京、上海、天津、重慶這四個直轄市加大了土地供應的調控力度，土地供應結構不斷完善優(yōu)化，區(qū)域分布日趨合理，房地產開發(fā)企業(yè)對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控，而且隨著調控政策效應的進一步顯現(xiàn)，土地供需將維持在較為均衡和理性競爭的狀態(tài)，地價、房價的漲跌空間都將縮小，走勢趨于平穩(wěn)。（一） 土地供應結構不斷優(yōu)化為貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開展閑置土地清理收回工作。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對閑置兩年以上，建設單位無能力開發(fā)的，；對由于政府或政府部門的原因造成項目不能實施的，區(qū)別不同情況采用補償；廣州市無償收回57宗；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過“騰籠換鳥”或“易主”、“改性”等方式重新開工建設，約30余宗100多公頃土地重新約定了開工時間。從全國情況看，今年上半年，全國房地產開發(fā)用地利用存量建設用地比例為69%，比去年同期提高了9個百分點，比一季度增長53%，表明各地在新增用地受到嚴格控制下，積極盤活存量，改變了以往房地產開發(fā)主要靠增量建設用地的局面。 北京市在嚴格土地管理的同時，根據(jù)土地市場的供需情況，本著區(qū)別對待，有疏有堵，有保有壓的精神，適時調整土地市場供應量，增加對經濟適用房和普通商品房用地的供應，繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。近期，北京市將陸續(xù)推出 36宗土地入市公開交易，以有序供應，滿足市場需求。在北京市 2005年度土地供應計劃中，充分考慮了房地產用地。在6500公頃的年度供應計劃中，房地產用地為1950公頃（其中：經濟適用房 200公頃；住宅商品房 1750公頃），占全年計劃土地供應總量的30％。今年 1～7月份，北京市供應住宅用地面積 297公頃，規(guī)劃建筑面積500萬平方米。其中，出讓住宅用地 180公頃，規(guī)劃建筑面積28萬平方米，出讓住宅用地55宗，；劃撥住宅用地117公頃，規(guī)劃建筑面積 226萬平方米。與2004年同期相比，住宅土地交易量、建設用地面積、規(guī)劃建筑面積等相對下降?！　榉乐雇恋刭Y源閑置，遏制炒賣土地，規(guī)范土地市場。8月初至9月底，北京市國土資源局分兩次宣布，北京摩根投資有限公司摩根中心寫字樓等45宗土地，因受讓方未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部地價款，因而被該局解除土地出讓合同，收回國有土地使用權。據(jù)該局有關部門透露，對被收回土地的違約開發(fā)商如何處罰，尚在研究之中。但是有一點十分明確，對拆遷基本完成的項目，如果開發(fā)商要重新獲得原土地使用權，必須在規(guī)定的期限內提出書面申請，參加上市競買?！　∩虾Ｊ兄貎?yōu)化土地供應結構，增加中低價商品房和配套商品房用地的供應，以遏制日益高漲的房價。上海市全年初步安排經營性用地計劃 3000公頃，其中用于配套商品房和中低價普通商品房建設的 2000公頃。從計劃執(zhí)行的情況看，目前，配套商品房和中低價普通商品住房供地已經基本落實。最新的一項調查表明：上海商品住宅銷售價格持續(xù)下降，成交繼續(xù)低迷。央行發(fā)布的 2005年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果顯示，上海市只有 ％的居民準備在未來三個月內買房，比上個季度又下降了 ，達到歷史最低點?！　≈貞c房地產開發(fā)土地供應量增加。重慶市作為年輕的直轄市，由于大城市大農村的市情，隨著城市化進程的加快，基礎設施的完善，農村剩余勞動力進入城鎮(zhèn)，住房有效需求增加，因此，房地產開發(fā)土地供應面積增加。據(jù)統(tǒng)計， 2005年 1～9月，重慶市土地交易中心成交土地 157宗，較去年同期增長 ％，成交面積、可建筑面積、成交金額同比也分別增長了 ％、 ％、 ％，出讓金更是增長了 ％。據(jù)介紹，第三季度末，中心成交土地的各項指標首次全面超過去年同期。業(yè)內人士分析認為，這表明市場看好本地房地產投資前景，市場交易活躍，有回暖的趨勢?！　橐?guī)范房地產市場運行，將房地產價格漲幅控制在合理范圍內，天津市主要采取了四項調控措施：一是實施土地供應總量控制，適時調控土地市場；二是完善土地供應結構和布局，適當加大普通商品房和經濟適用房土地供應量；三是嚴格用地控制指標管理，大力推行節(jié)約和集約用地；四是建立土地市場動態(tài)監(jiān)測體系，保證土地市場平穩(wěn)發(fā)展。截至 8月 31日，全市供應房地產開發(fā)用地 ，其中住宅 523公頃，公建 。中心城區(qū)供應房地產開發(fā)用地約 ，可建建筑面積約 ?！　∑渲校荷唐贩抗偭考s ，可建建筑面積約 ：經濟適用房（含廉租房、基礎設施還遷房）供應總量約 ，可建建筑面積約 ，已經提前完成了全年經濟適用房的土地供應計劃?！　。ǘ┑貎r呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢　　北京市地價變化不大，房價漲幅較大，目前地價對房價影響不明顯。今年第一、二季度，地價變化不大，趨勢平穩(wěn)。而在 1～7月，雖然全市商品房買賣成交套數(shù)同比下降 ％，但商品期房買賣平均價格漲幅為 ％，存量住房買賣平均價格同比增長 ％。這說明，目前地價對房價影響作用不明顯，但地價的預期升高會影響房價的上漲?！　∩虾?2004年住宅平均地價為 2078元／平方米，住宅平均房價為 6385元／平方米，％，地價在房價中的比例約占 1／3左右。根據(jù) 2005年第一季度全國主要城市地價動態(tài)監(jiān)測成果，上海的地價增長率為 ％、 ％、 ％、 ％（按工業(yè)、綜合、商業(yè)、居住分類），第二季度增幅進一步放緩，分別為 0％、 ％、 ％、 ％。同時，在房價方面，漲幅逐步回落。第一季度，商品住房銷售價格按月環(huán)比漲幅分別為 ％、 ％、 ％，而進入第二季度以來，漲幅趨穩(wěn)，呈穩(wěn)中有降的態(tài)勢， 4～6月環(huán)比漲幅分別達到 ％、 ％、％。這些數(shù)據(jù)表明，上海市土地供應結構不斷完善優(yōu)化，區(qū)域分布日趨合理，房地產開發(fā)企業(yè)對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控?！　闹貞c 2005年第一季度和第二季度地價監(jiān)測結果看，2005年第二季度重慶市城市綜合平均地價與第一季度相比，增長 ％。2005年第二季度商業(yè)、住宅、工業(yè)平均地價與第一季度比分別增長 ％、 ％、 ％。地價整體水平與去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持穩(wěn)中有升，并沒有出現(xiàn)不正常的較大幅度波動，和地價區(qū)段的地價漲幅，均較符合兩季度城市發(fā)展和建設的實際情況。造成地價水平增幅減緩的主要原因是，由于國家出臺關于調控房地產市場、穩(wěn)定房價的相關措施，市政府也相繼制定了相關的辦法，在一定程度上影響了重慶市的土地市場價格。天津市土地交易價格指數(shù)顯示，2005年 8月，綜合指數(shù)達到 ，較去年同期上漲了 ，升幅達到 ％。預示著土地交易逐步走出盤整期，預計隨著土地供應形勢的趨緊和土地的頻繁轉手交易，土地交易價格將進一步穩(wěn)定攀升。 2005年 8月，天津住宅用地指數(shù)達到 ，較去年同期下降了 ，降幅達到 4％。住宅用地交易指數(shù) 2005年初開始上揚，3月份最高達到了 ，而后再次下挫，降幅達到 8％。住宅用地交易指數(shù)的波動，說明提高經濟適用房用地供應量等宏觀政策性因素，對住宅用地的價格變化起到了重要作用，住宅用地交易指數(shù)正在進入理性盤整階段。 附表：2005年四季度四大直轄市房地產價格直屬表銷售地區(qū) 房屋住宅 新建住宅 二手交易 土地用地 住宅租賃 房屋租賃 住宅管理 物業(yè)北 京 天 津 上 海 重 慶 西安2005年土地開發(fā)投資情況簡析2005年，受國家宏觀調控政策影響，我國多數(shù)城市延續(xù)前幾年地價穩(wěn)中有升的運行態(tài)勢，但增幅均呈不同幅度的下降趨勢。，居住用地地價平均增幅接近于2002平均水平，而工業(yè)用地平均地價則呈現(xiàn)回升態(tài)勢。2005年全國主要城市地價增幅幅差異較大。地價綜合增長率排在前面的城市依次是西安，％；長沙，％；廣州，％；烏魯木齊，％；天津，％；南昌，％。武漢，％。西安市統(tǒng)計局投資處統(tǒng)計資料分析結果顯示，2005年西安市土地交易價依然保持穩(wěn)中上升態(tài)勢，在全市房地產企業(yè)新置土地面積下降15％的情形下，土地購置費卻增長了65％。同時，由于土地綜合開發(fā)成本的提高。 統(tǒng)計結果顯示，由于外來房地產企業(yè)紛紛進入西安房地產市場，拆遷賠償費用增加，以及全市經濟高速發(fā)展，加之國家對土地出讓“招、拍、掛”方式等一系列宏觀政策調控力度的加強，“地根”緊縮的政策環(huán)境以及對未來可供開發(fā)用地量減少趨勢的心理預期和判斷。，與2004年同比下降15％，同比增長65％。，％。 與此同時，房地產企業(yè)手中的儲備土地總量也在逐步減少，，但這并不意味著房地產開發(fā)用地會出現(xiàn)緊張局面?？傊?，西安土地市場地價漲幅比較大，土地開發(fā)面積增長的同時企業(yè)手中的儲備土地總量呈遞減趨勢，但房地產開發(fā)用地情況依然樂觀。2006年一季度福州市土地市場分析2006年一季度，福州樓市是伴隨著一系列的房產新政走過來的。繼2004年國家實施宏觀調控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地產貸款利率。隨后，國務院出臺穩(wěn)定房價的“八條”措施，這些調控措施的出臺，受到社會各界普遍關注，在不同程度上對福州市土地市場產生了影響。目前，福州市仍處于調控盤整期，部分開發(fā)商出現(xiàn)了持幣觀望的心理，成交量有所回落。但從長遠來看，福州市經濟呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，市場環(huán)境穩(wěn)定，政府政策的不斷完善以及城鎮(zhèn)居民收支增長良好，福州市人們改善居住環(huán)境的愿望將從潛在需求變成有效需求，福州市的房地產市場和土地前景將更加廣闊。（一）土地供應減少在土地供應方面，而2005年13月，，成交金額約46660萬元。從年初供地計劃來看，2006年福州計劃上市土地在3000至4000畝之間，而2006年1——3月之間，福州僅出讓10宗地塊，總量300畝，其中過百畝的大盤地塊只有１宗（），因此后面將會陸續(xù)出現(xiàn)大量土地上市掛牌交易的情況。進入3月份福州土地放量跡象明顯。繼1月初公開拍賣4幅土地后，福州市再次以掛牌方式成功出讓6幅地塊，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分別以拍賣和掛牌的形式向社會公開出讓，創(chuàng)下2005年初以來福州市單月推出地塊數(shù)量最多、總量最大的一次。據(jù)初步統(tǒng)計，連同3月份土地招商推介會上推出的4幅掛牌土地（未正式掛牌出讓），福州3月份供地量約達千畝。盡管3月底掛牌出讓的地塊面積較小，且均非房地產企業(yè)購買，但福州土地開始大幅放量的跡象已經越來越明顯，土地市場也日漸復蘇。從3月份的整體情況看，無論是供地數(shù)量還是總量，福州土地供應放量近千畝，已經大大超出上半年土地成交數(shù)量的總和。福州市土地發(fā)展中心表示，福州2006年的土地供地量大致與去年水平相當。上半年節(jié)奏相對會放慢，其主要原因是過去福州市土地發(fā)展中心在提供“凈地”過程中，大多數(shù)是利用交地的半年時間做拆遷工作，但是由于拆遷安置，工廠、企業(yè)、銀行債務等種種原因，使得一些地塊未能在合同約定的期限內交地，影響了中標地塊的開發(fā)建設。2005年，福州市土地發(fā)展中心做出改革，要求推向市場的地塊在拍賣時就已經是完全的“凈地”，因此，土地投放的速度就有所減慢。但考慮到房地產市場的反映及可持續(xù)發(fā)展，消除目前開發(fā)商們“地荒”的心理預期等因素，下半年土地供應量會適度增長，而且土地分布依舊以新區(qū)為主。（二）地價持續(xù)上漲在2006年1——3月份，，%。 2006年3月初，福州市第一場國有土地拍賣會中推出5幅地塊均被順利拍出。其中，福建市日立電視機有限公司北地塊每畝單價更是高達703萬元，福馬路南側地塊也以484萬元/畝的價格成為福馬路沿線每畝單價最高的地塊。究其原因，土地稀缺一方面拉動了地價，另一方面促使開發(fā)商拿地之后為了獲得更高的利潤而傾向于開發(fā)中高檔產品，從而拉動房價。（三）各區(qū)域土地供應情況統(tǒng)觀福州2005年1——8月份土地各區(qū)成交情況我們可以發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象：土地供應將向新區(qū)延伸目前，鼓山新區(qū)已經基本完成土地開發(fā)任務，金山新區(qū)只有浦上沿線、義序洲這兩片較成熟的土地可供應。另外，2000年以來大規(guī)模的城市中心區(qū)舊屋區(qū)改造工作，隨著倉山南江濱大道周邊地區(qū)和臺江橫街、天華等三大片舊屋區(qū)的啟動將告一段落。這意味著主導近年福州樓市“大盤化、郊區(qū)化”的低成本土地供應和商業(yè)開發(fā)價值高的中心城區(qū)二次開發(fā)土地供應都將縮量。下半年不會出現(xiàn)“地荒”福州市土地一級市場的競爭一直以來都比較激烈，且很大程度上都是由政府來控制的。然而，開發(fā)商所擔心“地荒說”并不是真正意義上的土地供給量的不足。按照福州市目前土地的儲備情況，滿足市場的穩(wěn)步發(fā)展基本不成問題。福州市土地發(fā)展中心現(xiàn)有充足的實物儲備土地和紅線儲備土地，根本不存在“地荒”，同時這兩年來福州每年供地量大致都在3000～4000畝。高額地價仍有隱患自從福州市經營性用地以出讓形式推向市場后，拍賣、掛牌成為福州開發(fā)商拿地的主要途徑。這樣的拿地形式，讓一批資金實力雄厚的房地產企業(yè)逐步走上市場的前臺，同時，也給更多的開發(fā)企業(yè)提供了一個參與公平競爭的機會。但是，不可否認的是，激烈的競爭結果必然導致地價上升。 總之，在目前的宏觀政策形