【正文】 目錄： ? 貴陽市土地市場狀況 ? 貴陽市房地產(chǎn)市場狀況 ? 2023年貴陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ? 區(qū)域市場狀況分析 ? 貴陽房地產(chǎn)市場總體評價 ? 貴陽開發(fā)商情況描述 ? 項(xiàng)目宗地狀況分析 貴陽市土地市場狀況 貴陽土地市場狀況： ? 2023年全市土地出讓面積 ， 同比下降 %，其中住宅面積 165． 51萬平方米 ， 同比下降 %， 商業(yè)營業(yè)房面積 ， 同比下降 %， 辦公房面積 米 ， 同比下降 %， 用于其它開發(fā)的土地面積 ，同比下降 %； ? 從土地供應(yīng)的區(qū)域情況看 ， 貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖 、 南明兩城區(qū)向郊區(qū)及市 (縣 )轉(zhuǎn)移 。 在 2023年全市土地出讓面積中 ，云巖 、 南明兩城區(qū) %， 同比下降 。金陽 （ 54萬平 ） 、 烏當(dāng) （ 28萬平 ） 、 小河 （ 36萬平 ） 等五個區(qū) %， 同比增長 %。一市三縣 方米占 %， 同比增長 %。 ? 2023年，貴陽市土地出讓面積 ，同比增長 %，其中 ，同比增長 %， 方米用于商業(yè)營業(yè)房開發(fā)，同比增長 %， 辦公房開發(fā)，同比下降 %， ，同比下降 %。 ? 全市土地出讓面積總體呈現(xiàn)大幅增長。從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大， 2023年，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積達(dá)到 平方米，占全市的 %，比上年全市土地出讓量還大；烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá) ，占全市的 %；其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢，其中云巖、南明兩城區(qū) 占 %，同比下降 %。 ? 2023年上半年全市土地供應(yīng)總量較去年同期有所回落，全市上半年土地出讓面積 ，同比下降 %，其中，用于住宅開發(fā)的土地面積 。土地供應(yīng)區(qū)域繼續(xù)向云巖、南明兩城區(qū)以外的各區(qū)域轉(zhuǎn)移，今年上半年土地供應(yīng)主要集中在小河、烏當(dāng)、花溪等地，分別占全市的 %、 %、 %； ? 2023年 —2023年上半年，貴陽市土地供應(yīng)量經(jīng)歷了一個波峰期。 2023年土地的投放量最大，主要的土地出讓在金陽新區(qū)。 我司地塊 ? 土地價格在 2023—2023年度金陽新區(qū)出讓的土地價格當(dāng)中處于中檔偏上水平。主要原因是項(xiàng)目本身自然條件和地理環(huán)境較好； ? 是目前金陽已開發(fā)樓盤當(dāng)中距離中心區(qū)最近的項(xiàng)目； 貴陽大宗土地區(qū)域分布情況： 東山片區(qū)：東山和烏當(dāng)東風(fēng)鎮(zhèn)是貴陽東北部主要土地儲備區(qū)域，土地儲備面積約 2500畝， 中天和保利是兩家主要開發(fā)商 小河片區(qū)是貴陽南部主要土地儲備區(qū)域，具了解，該區(qū)域土地儲備約 1500畝，在鐵五建和宏立誠是兩家主要開發(fā)商 金陽片區(qū)是貴陽西北方向的主要土地儲備區(qū)域，也是目前貴陽土地儲備最大的區(qū)域。從政府部門了解到，目前該區(qū)域土地儲備約有 6500余畝，主要分布在香港新世界、北京世紀(jì)金源、中水電、金陽開發(fā)、金世旗、金元地產(chǎn)、元龍地產(chǎn)等開發(fā)商手中 華潤與金世旗 東山片區(qū)：東山和烏當(dāng)東風(fēng)鎮(zhèn)是貴陽東北部主要土地儲備區(qū)域，土地儲備面積約 畝，中天和保利是兩家主要開發(fā)商貴陽房地產(chǎn)市場狀況綜述 房地產(chǎn)開發(fā)走勢： 貴陽商品房近年施工面積、竣工面積及銷售面積： 11531584 198330 309 05001000150020232023 2023 2023 2023住宅施工面積 竣工面積 銷售面積近幾年商品房價格走勢： ? 2023年全市商品房銷售均價 2570元 /平方米，同比增長 %，商品住宅銷售均價 2130元 /平方米，同比增長 %， ? 2023年上半年全市商品房銷售均價 2612元 /平方米，同比增長%，其中住宅 2250元 /平方米，同比增長 %。云巖、南明區(qū)商品房銷售均價 3320元 /平方米，同比增長 % 商品房價格160517081820193820652612234025700500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 0 7 上半年? 2023年，全市商品房項(xiàng)目施工面積 ，同比增長 %，其中住宅面積 1196萬平方米，同比增長 %；商品房項(xiàng)目新開工面積； ? 2023年上半年，貴陽市商品房施工面積 ，同比增長%，其中住宅 ，同比增長 %；商品房新開工面積 294萬平方米，同比增長 %，其中住宅 ，同比增長%；商品房竣工面積 ，同比增長 %，其中住宅面積 ，同比增長 %。 ? 從上表及 07年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2023年之前，貴陽房地產(chǎn)市場的開工面積及銷售指標(biāo)一直保持著比較良性的增長速度。 2023年房地產(chǎn)僅上半年各項(xiàng)數(shù)據(jù)都有較大的增長， 2023年的市場發(fā)展速度顯著提升。 ? 2023年上半年，金陽新區(qū)商品房銷售均價 2600元 /平方米，其中住宅 2380元 /平方米 ，住宅平均銷售價格上漲 %。 ? 金陽價格增長快速主要是因?yàn)椋? 原來金陽新區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房銷售為主，價格相對較低。 2023年金陽新區(qū)推出的樓盤均以商品房為主，價格相對較高。 目前金陽的開發(fā)商香港新世界、水電中環(huán)地產(chǎn)、金龍、金元等開發(fā)水平較高，樓盤品質(zhì)較好，房屋單價也隨之提高。 ? 除市場需求是支撐貴陽房價平穩(wěn)上升的主要因素外 ， 商品房銷售區(qū)域性較強(qiáng)也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷售均價的上升 。中心區(qū)域的房價不斷提升 ， 銷售份額相對較大 ， 拉動了貴陽整體房價的上升； ? 云巖 、 南明兩城區(qū)中心預(yù) (銷 )售高層項(xiàng)目較多 (在 2023年全市商品房預(yù) (銷 )售面積中 ， 兩城區(qū)銷售面積占全市的比例為 59． 3%，其中住宅占全市的比例為 58． 5%)。 ? 政府加強(qiáng)對土地市場的控制 ， 使得住宅開發(fā)用地相對減少 ， 也是促使商品放價格上漲的一個重要因素 。 2023年貴陽商品住宅銷售情況： 2023年貴陽全市商品住宅銷售總量約 359萬平，比 06年增加 %。從銷售面積的變化趨勢可以看出進(jìn)入 9月份，銷售數(shù)量呈明顯下降趨勢。其主要原因是因?yàn)椋?和其銷售季節(jié)性有關(guān)； 大部分開發(fā)商均選擇在 6~9月份入市； 新政對房屋銷售有影響。 2023年貴陽商品房銷售面積情況： 貴陽市兩城區(qū)2 0 0 7 年1 月 1 2 月中旬住宅預(yù)銷面積圖050000100000150000202300250000300000 截止統(tǒng)計日期止，兩城區(qū)商品住宅銷售總面積約兩百萬平。 2023年金陽新區(qū)商品住宅銷售情況： 金陽新區(qū) 2023年總銷售面積約 58萬平，銷售峰值出現(xiàn)在 7~9月份。主要原因是由于這一事情新世界、金元、元龍等項(xiàng)目幾乎同時入市。 經(jīng)濟(jì)適用房對房屋價格的影響： ? 2023年，貴陽市經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，占住宅投資的 30%。全市總體銷售均價 1500元 /平方米。貴陽商品住宅價格相對較低，與經(jīng)濟(jì)適用房比例較高有直接原因； ? 2023年全市經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)預(yù)售面積中，金陽新區(qū) ，占全市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量的 %； 目前，從金陽政府部門了解到，金陽新區(qū)建設(shè)初期已經(jīng)批準(zhǔn)為經(jīng)濟(jì)適用房用地的地塊（碧?；▓@、景怡花園、帝景傳說、 市直機(jī)關(guān)職工宿舍 ）外，其他后續(xù)出讓地塊均為開發(fā)商品房用地。可以預(yù)見，未來經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積將越來越少，其對商品房價格的拉動作用也將逐漸變??； ? 隨著兩城區(qū)開發(fā)用地地塊的減少，經(jīng)濟(jì)適用房也將逐漸減少； ? 因此，經(jīng)濟(jì)適用房對房屋價格的影響作用也將逐漸削弱。 2023上半年貴陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 (1)商品房平均銷售價格 ? 全市商品房銷售均價 2612元 /平方米，同比增長 %，其中住宅2250元 /平方米，同比增長 %。 ? 云巖、南明區(qū)商品房銷售均價 3320元 /平方米，同比增長 %，其中住宅 3010元 /平方米，同比增長 %； ? 金陽新區(qū)商品房銷售均價 2600元 /平方米，其中住宅 2380元 /平方米； ? 小河、花溪等五個區(qū)商品房銷售均價 1880元 /平方米，同比增長%，其中住宅 1820元 /平方米，同比增長 %； ? 一市三縣商品房銷售均價 1220元 /平方米，同比增長 %，其中住宅 980元 /平方米，同比增長 %。 （ 2）商品房批準(zhǔn)銷售面積及合同登記銷售量 ? 全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同比增長%，其中住宅 15999套，同比增長 %，住宅面積 ，同比增長 %。 ? 全市商品房合同登記銷售面積 ，同比增長 %，商品房銷售金額 ，同比增長%。 ? 其中住宅 13345套，同比增長 %，住宅面積 萬平方米，同比增長 %。 （ 3）商品房空置面積 ? 商品房空置面積大幅下降。 截止 6月底，全市一年以上商品房空置面積 ，同比下降 30%，其中住宅 ，同比下降 %，辦公房 ，同比下降 %，商業(yè)營業(yè)房 平方米，同比下降 %，其他用房 ，同比下降 %。 2023年上半年貴陽房地產(chǎn)評價： ? 2023年以來，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的繼續(xù)深入實(shí)施，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長； ? 商品房的供應(yīng)量及銷售價格穩(wěn)步增長； ? 金陽新區(qū)房地產(chǎn)不斷升溫 ,房屋銷售價格大幅度增加； ? 金陽、烏當(dāng)迅速成為市場熱點(diǎn) ,是未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域； ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大； ? 商品房供需放量增長，供需總量基本平衡，前期空置商品房得到有效消化； ? 新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善； ? 新的稅收政策及銀行貸款政策對貴陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)明顯； 2023年貴陽房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 ? 新政對房地產(chǎn)需求的抑制是不容小視的。 ? 從目前情況判斷，由于慣性，市場供給將出現(xiàn)較大幅度的增加。 ? 需求雖然受到抑制，但是各界信心未出現(xiàn)大的動搖，將穩(wěn)中有升。 ? 價格將先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升。 ? 隨著更多品牌開發(fā)商的進(jìn)入，競爭將越來越激烈。 區(qū)域市場評價 兩城區(qū)（云巖、南明區(qū)）： ? 貴陽的政治 、 經(jīng)濟(jì)中心 ， 土地面積 ， 人口 人； ? 從南明 、 云巖兩城區(qū)中心區(qū)范圍看 ， 在 2023年至 2023年 ， 相繼開盤的眾多樓盤中 ， 山水黔城 、 君臨天下 、 摩卡空間 、 恒豐一品 、 香榭麗舍 、 御榮新城 、 小石城 (二期 )、 陽光 100等等 ， 價格區(qū)間在 3200—7500元 /平方米 。 個別項(xiàng)目價格高達(dá) 9000元 /平； ? 兩城區(qū)核心商業(yè)圈目前可供開發(fā)的用地非常稀少 ， 每個地塊土地面積也多在 1萬平以內(nèi) ， 而且貴陽市政府 2023年原則上已經(jīng)不在規(guī)劃市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地 。 今后推出的商品房項(xiàng)目將主要集中在兩城區(qū)的邊緣地帶及和兩城區(qū)相臨的其他城區(qū) ? 目前兩城區(qū)和周邊城區(qū)交界處有大面積的土地供應(yīng) ， 主要集中在東山片區(qū) 。 ? 產(chǎn)品形式多以高層為主 ， 銷售情況良好； 代 表 樓 盤： 名稱 總建面(萬平米 ) 開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局 套數(shù) 銷售率 戶型 價格 (元 /平方米 ) 君臨天下 (一期 ) 21 貴州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層板樓，高層塔樓 1梯 1戶 總 1020現(xiàn)200 50% 135240平米的