【正文】 經(jīng)濟(jì)適用房均價 2600 景怡苑 (封盤 ) 1000畝 54 貴陽明誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 多層 ,小高層 ,高層 2023 100% 90268平米 經(jīng)濟(jì)適用房均 3000 貴陽房地產(chǎn)市場總體評價 ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 ， 占 GDP比重不斷上升： “十五 ” 期間 ， 貴陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 年均增長 %左右 ， 占全社會固定資產(chǎn)投資的 26%。 進(jìn)一步發(fā)展高新技術(shù) 、 文化 、 教育等產(chǎn)業(yè) 。 均價 33503450 泉天下 (一期 ) 貴州全林企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排、獨(dú)立別墅 ,雙拼 總共 300套115 50% 260500平米之間 ,主力 260270平米 . 均獨(dú) :14000聯(lián) :8000雙拼 :80009000 金陽新區(qū)： ? 金陽新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，距離老城區(qū)中心約 14公里，距離老城區(qū)邊緣約 10公里。 個別項目價格高達(dá) 9000元 /平； ? 兩城區(qū)核心商業(yè)圈目前可供開發(fā)的用地非常稀少 ， 每個地塊土地面積也多在 1萬平以內(nèi) ， 而且貴陽市政府 2023年原則上已經(jīng)不在規(guī)劃市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地 。 （ 3）商品房空置面積 ? 商品房空置面積大幅下降。全市總體銷售均價 1500元 /平方米。 ? 政府加強(qiáng)對土地市場的控制 ， 使得住宅開發(fā)用地相對減少 ， 也是促使商品放價格上漲的一個重要因素 。 ? 從上表及 07年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2023年之前，貴陽房地產(chǎn)市場的開工面積及銷售指標(biāo)一直保持著比較良性的增長速度。從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大， 2023年，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積達(dá)到 平方米，占全市的 %，比上年全市土地出讓量還大；烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá) ，占全市的 %；其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢，其中云巖、南明兩城區(qū) 占 %，同比下降 %。 在 2023年全市土地出讓面積中 ，云巖 、 南明兩城區(qū) %， 同比下降 。 2023年土地的投放量最大，主要的土地出讓在金陽新區(qū)。 ? 金陽價格增長快速主要是因為： 原來金陽新區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房銷售為主，價格相對較低。其主要原因是因為： 和其銷售季節(jié)性有關(guān)； 大部分開發(fā)商均選擇在 6~9月份入市； 新政對房屋銷售有影響。 2023上半年貴陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 (1)商品房平均銷售價格 ? 全市商品房銷售均價 2612元 /平方米，同比增長 %，其中住宅2250元 /平方米，同比增長 %。 ? 從目前情況判斷，由于慣性，市場供給將出現(xiàn)較大幅度的增加。 其價格區(qū)間多在每平方米 2900元 —3850元 /平方米左右 ， 其中近期開盤的大興星城 、 上河城 ， 均價在 3400元左右 ， 其中興隆珠江灣畔項目均價在 3850元 /平方米； ? 小河板塊是房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的板塊之一 。金陽新區(qū)開始建設(shè)于 2023年底，目前已經(jīng)順利實施了市級行政中心的搬遷，貴陽一中的整體搬遷和招生開學(xué)等； 金陽新區(qū)階段建設(shè)目標(biāo)： ? 2023—2023年完成 17平方公里重點(diǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及社會服務(wù)體系等功能性配套建設(shè) 。 金陽正處在開發(fā)建設(shè)的起步階段 ， 不論在政治高度上 ， 還是市政規(guī)劃的高度上 ， 其開發(fā)遠(yuǎn)景和發(fā)展?jié)摿Χ家哂谏鲜鰞蓞^(qū)； ? 2023年金陽碧?；▓@土地還是劃撥土地 ， 經(jīng)過 3年的發(fā)展 ， 目前金陽市委對面的地塊起拍價格已經(jīng)達(dá)到 70萬 /畝 （ 金龍國際地塊價格約為 75萬 /畝 ,商業(yè)用地價格達(dá)到195萬 /畝 ） 。 未來受土地指標(biāo)的限制 ， 可出讓土地將進(jìn)一步減少； ? 貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖 、 南明兩城區(qū)向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移； ? 貴陽商品房的銷售情況很好 ， 一直保持很低的空置率 （ 除商業(yè)項目 ）2023~2023年空置率分別為： %和 %； ? 貴陽房地產(chǎn)市場之前的發(fā)展?fàn)顩r相對滯后 ， 目前已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢 ， 正處于快速發(fā)展的起步期 ， 方興未艾； ? 2023年貴陽的城市化水平將從目前的 53％ 上升到 58％ ， 將有 2023萬方的需求量；目前貴陽人均住房使用面積 /人 ， 到 2023年則會達(dá)到 25～ 28平米 /人 ， 住宅市場增量為 1200萬方以上 。該集團(tuán)將斥資 25億元，把這 700余畝地塊打造成一個集旅游、溫泉、文化、休閑、居住為一體的高尚社區(qū)，其中住宅部分近 70萬平米； ? 香港新世界中國地產(chǎn)有限公司通過公開掛牌出讓方式以 得了貴陽市金陽新區(qū) “ 202302地塊 ” 的開發(fā)權(quán)。一期工程約 32萬平方米于 2023年 1月全部竣工。整個園區(qū)將于 2023年建設(shè)完成，并投入使用。雖然區(qū)域配套、周邊環(huán)境不如金陽，但是距離主城區(qū)稍微近一些，且戶口屬于主城區(qū)。 ? 綜上所述，本項目的競爭關(guān)系比較復(fù)雜。 產(chǎn)品銷售價格初步定位： ? 消費(fèi)者對房屋戶型的需求： 三室是主流需求戶型，總體比例達(dá)到了 %，兩室和四室的比例差不多。 ? 首期推出房源銷售完畢，二期將于 2023年 5月推出。 意向 A B+ B C 數(shù)量（組） 11 30 190 39 比例（ %） 4% 11% 70% 15% 2023年一期階段性銷售計劃： 銷售期 工程進(jìn)度 推出房源 套數(shù) 銷售主題 目的 主題賣點(diǎn) 預(yù)計售價 開盤 銷售期 1. 一期建筑封頂； 2. 現(xiàn)場售樓部落成 3. 景觀示范區(qū)及樣板房落成展示 4. 電梯間一樓大堂會所裝修完成 5. 一期綠化花園和架空花園基本完工；一期建筑外墻展現(xiàn) 6. 一期綠化景完工 7. 架空層花園全面展現(xiàn)。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 2023/3/406:41:05 ? 在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023年 3月 4日 6時 41分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023年 3月 4日星期六 ? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 :41:05 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報率最高的投資。 :41:0506:41:05March 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :41:0506:41Mar234Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 4日星期六 6時 41分 5秒 06:41:054 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 4日星期六 6時 41分 5秒 06:41:054 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。喬丹也需要隊友來一起打比賽。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 06:41:0506: ? 等待。 ? 讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ? 把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。（由內(nèi)部認(rèn)購正式過渡到公開發(fā)售） 4. 承接旺勢，推出第二階段房源。 ? 觀山湖 1號，高層銷售均價在 3600元 /平方米；洋房均價 4100元 /平方米 ? 新世界精裝修高層均價 3800元 /平方米；小高層 5000元 /平方米； ? 隨著市場不斷成熟，本項目一期多層花園洋房銷售均價定在 4600元 /平方米左右，高層銷售均價定在 3950元 /平方米左右。 d、三室二衛(wèi)戶型面積分布： 結(jié)合問卷調(diào)查結(jié)果及市場反饋信息，一期我們給出如下戶型定位： 面積段 套數(shù) 比例 100㎡ 685 % 105115㎡ 227 % 126133㎡ 429 % 138152㎡ 391 % 房型 套數(shù) 比例 兩房兩廳一衛(wèi) 657 % 三房兩廳一衛(wèi) 131 % 三房兩廳兩衛(wèi) 857 % 四房兩廳兩衛(wèi) 99 % 目前市場代表性樓盤的戶型及銷售狀況 ： 金陽新世界一期南組團(tuán) ? 容積率 ? 綠化率 30% ? 總建筑面積 17萬平方米 19棟單體 ? 電梯高層精裝修銷售均價： 4200元 /平方米 ? 電梯小高層銷售均價： 5200元 /平方米 ? 精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn) 600元 /平方米 ? 主力戶型： 90~130平方米三室、四室 ? 暢銷戶型： 90~130平方米 ? 一期供應(yīng)量： 600余套，銷售量近 400套 興隆珠江灣畔 ? 目前正在銷售的是一期中間部分的 16層建筑，房屋類型單一，只有兩種戶型。主要是： ? 金陽新區(qū)已入住和即將入住單位人員的再次置業(yè)需求，如政府領(lǐng)導(dǎo)、高新企業(yè)員工等； ? 在金陽已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者中的再次置業(yè)需求； ? 居住在市中心區(qū)欲購買高品質(zhì)產(chǎn)品或者欲投資升值者，包括中端需求和偏高端需求； ? 省內(nèi)其它縣市的偏高端需求和中端需求； ? 其它消費(fèi)者 消費(fèi)者需求分析： ? 在 《 貴陽項目市場問卷調(diào)研結(jié)果報告 》 中，我們對產(chǎn)品的類型及戶型面積需求方面做了具體的問卷調(diào)研分析，結(jié)果如下： ? 其中對花園洋房的產(chǎn)品需求最多，疊拼別墅次之。目前保利溫泉新城一期項目已經(jīng)開盤銷售，市場反饋良好，二期項目將于明年 5月份開盤銷售，也會分流一部分客戶群。而在新區(qū)我們則完全能夠滿足這類人群的需求； ? 雖然如政府等單位在金陽自建經(jīng)濟(jì)適用房，但是其品質(zhì)難以滿足部分人的居住需求，其中的一部分中高端需求會產(chǎn)生再次置業(yè)需求； ? 金陽的自然環(huán)境、規(guī)劃配套條件適合于開發(fā)高端產(chǎn)品。 項目總建筑面積“ 山水黔城 ” 位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河 ， 距貴陽市中心 6公里 ， 占地面積 99萬平方米 (其中森林占地 40萬平方米 )，總建筑面積 100萬平方米 ， 該項目銷售狀況很好 ， 樓盤品質(zhì) 、檔次具有一定的代表性 ， 在區(qū)域市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者地位 。世紀(jì)中天陸續(xù)開發(fā)了貴陽中天廣場、中天花園、中天宅吉大廈、中天星園等小區(qū)和樓盤。 貴陽房地產(chǎn)開發(fā)商狀態(tài)描述 ? 貴陽市共有房屋開發(fā)企業(yè) 190多家，其中擁有一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)只一家 ——世紀(jì)中天。 8按揭 9。目前 ， 貴陽一中已經(jīng)投入使用 ， 貴州大學(xué)遷址金陽新區(qū)已經(jīng)列入搬遷工作計劃； ? 2023—2023年 ， 引進(jìn)一批高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)和有知名度有實力的地產(chǎn)開發(fā)商 。 烏當(dāng)區(qū)代表樓盤： 名稱 占地面積(萬平米 ) 建筑面積 (萬平米 ) 開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局 套數(shù) 銷售率 戶型 價格 (元 /平方米 水錦花都 (3期 ) 200畝 35 貴州全林企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電梯房（ 18+1）；多層（ 7） 1梯 4戶 共 700三期推出 395,現(xiàn)剩 30余套 .明年年初四期推出為一棟 91% 8090M2的二房，110150M2的三四房，主力戶型 115130平米和 140260平米的