【文章內(nèi)容簡介】 新區(qū)按招拍掛方式依法獲得經(jīng)營性用地的開發(fā)項目 ， 免收城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費 ， 在用地紅線范圍內(nèi)的配套設(shè)施由投資方自行實施； 企業(yè)通過招拍掛方式依法取得土地使用權(quán)的 ， 先按應(yīng)繳土地出讓金的 50%繳納土地出讓金 ， 余下部分第二年起每年補交 10%， 5年內(nèi)繳清； ? 綜上所述，從開發(fā)地塊面積、政府政策扶持、房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)、土地升值空間、產(chǎn)品價格增長空間、未來區(qū)域規(guī)劃、市政設(shè)施配套等等方面綜合比較，在貴陽兩城區(qū)、烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)當(dāng)中，比較而言金陽新區(qū)更具有吸引力； 金陽新區(qū)代表樓盤： 名稱 占地面積 建筑面積 (萬平米 ) 開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局 套數(shù) 銷售率 戶型 價格 (元 /平方米 ) 金龍國際花園 (二期電梯房為主 ) 200畝 32 貴陽金龍房開 洋房，小高層，多層毛坯，別墅 多層 5+多層 6+29+18+1,2梯 3,5戶 ,1梯12戶 一期住宅 1837套 ,二期推出外圍電梯房五棟 70% 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚㎡ ,主力戶型： 60300平米 36007000(二期電梯房 3600元 /平方米均價 ) 金陽乾圖中心廣場 9萬平米 60 金陽房開 高層商住樓，毛坯 3梯 8,4梯 10,現(xiàn)有 2棟 ,總共 23房型 住宅總 288套，預(yù)售47套，可售 241套；商業(yè)總 1998套，預(yù)售 155套，可售1843。 ?期推出 ? 80% 主力戶型 140平米 住宅均價3400商鋪均價 8000（一次性 9。 8按揭 9。 9 觀山湖 1號(一期 ) 208畝 40 中國水電地產(chǎn) 瞰湖高層別墅三十二層 ,雛鷹公寓三十層 ,花園洋六層（ 6+1） 1梯 3戶 ,4戶 總共有 18棟建筑 ,約2023多套 ,一期推出600余套 ,(現(xiàn)剩余 21套 ) 90% 45370平米的 1房 ,2房 ,3房 瞰湖高層3400,花園洋房 4500 金陽新世界 (一期 ,共五期 ) 3000畝 330 新世界中國房產(chǎn) 高層，小高層 全裝修；總共19棟其中高層 5棟其余全是小高層 高層和35，小高層 11 二期推出 2023,現(xiàn)剩 :400余套 75% 二居室 90㎡ ，三四居室 120190㎡ 主力戶型 :89122平米 高層精裝修4200,小高層 5200 碧海乾圖 30 貴陽金陽新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小高層（ 11+1）， 高層 一梯 2戶4,246 二期推出 400套 60% 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 120 150㎡ 為主力戶型 經(jīng)濟適用房均價 3100 帝景傳說(一期 ) 45 貴州欣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小高層 1梯 2戶 一期推出 2023剩余20套 95% 主力戶型 :復(fù)式樓190平米 ,躍層 200多平米 經(jīng)濟適用房均價 2600 景怡苑 (封盤 ) 1000畝 54 貴陽明誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 多層 ,小高層 ,高層 2023 100% 90268平米 經(jīng)濟適用房均 3000 貴陽房地產(chǎn)市場總體評價 ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 ， 占 GDP比重不斷上升： “十五 ” 期間 ， 貴陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 年均增長 %左右 ， 占全社會固定資產(chǎn)投資的 26%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長： 2023年 ， 貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 同比增長 %， 其中住宅投資 ， 同比增長 %； ? 貴陽的商品房市場價格保持穩(wěn)定快速增長 ， 近兩年價格漲幅明顯； ? 貴陽中心城區(qū)多以高層建筑為主 ， 占地面積較小 ,品質(zhì)很低 ,價格很高 ，銷售很好； ? 貴陽商品房價格兩極分化明顯 ， 中心區(qū)域商品房價格相對較高：中心商業(yè)區(qū)域房屋價格偏高 ， 商品房價格在 5500—7000元 /平方米左右 ，商業(yè)價格甚至達到 3萬元 /平方米 。 但略遠離中心商業(yè)區(qū)域價格在 3500元 /平方米左右 ， 周邊郊區(qū)價格在 3000元 /平方米左右 ， 區(qū)位價格差異明顯； ? 和兩城區(qū)相臨的烏當(dāng) 、 小河 、 金陽新區(qū)的商品房銷售平均價格只在2800~4500元 /平左右 ， 近年該區(qū)域的價格提升空間較大； ? 商品住宅總體價格不高：其中 ， 經(jīng)濟適用房起到了一定的壓制作用 .從目前看 ， 未來經(jīng)濟適用房的總量會得到控制 ， 銷售資格的審查會更嚴格 ，價格會進一步提高 ， 用地區(qū)位會越來越偏遠 ， 其對主流產(chǎn)品市場的影響相對會減弱； ? 在國家宏觀調(diào)控下 ， 前兩年土地出讓面積迅速減少 。 未來受土地指標(biāo)的限制 ， 可出讓土地將進一步減少； ? 貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖 、 南明兩城區(qū)向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移； ? 貴陽商品房的銷售情況很好 ， 一直保持很低的空置率 （ 除商業(yè)項目 ）2023~2023年空置率分別為： %和 %； ? 貴陽房地產(chǎn)市場之前的發(fā)展?fàn)顩r相對滯后 ， 目前已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢 ， 正處于快速發(fā)展的起步期 ， 方興未艾； ? 2023年貴陽的城市化水平將從目前的 53％ 上升到 58％ ， 將有 2023萬方的需求量；目前貴陽人均住房使用面積 /人 ， 到 2023年則會達到 25～ 28平米 /人 ， 住宅市場增量為 1200萬方以上 。 ? 隨著貴陽城市的擴展 ， 中心區(qū)域由于可開發(fā)土地日益減少 ，房價偏高 ， 其整體成交量將逐步被周邊區(qū)域超越 。 可以預(yù)見 ， 在未來 2—5年內(nèi) ， 老城區(qū)周邊區(qū)域必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域 。 ? 產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新；營銷推廣 、 物業(yè)管理等專業(yè)水平相對一般； ? 貴陽房地產(chǎn)市場價格相對較低 ， 基本沒有泡沫 ， 投資升值空間較大 。 貴陽房地產(chǎn)開發(fā)商狀態(tài)描述 ? 貴陽市共有房屋開發(fā)企業(yè) 190多家，其中擁有一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)只一家 ——世紀中天。二級資質(zhì)的商品房開發(fā)商約 10余家，整體水平不高； ? 貴陽外來開發(fā)企業(yè)相對較少，約有 10家左右，其中知名企業(yè)有： 香港新世界中國地產(chǎn)有限公司 、北京保利集團。 ? 保利集團以 700余畝的葉家莊地塊。該地塊位于烏當(dāng)區(qū)順海林場至葉家莊一帶。該集團將斥資 25億元，把這 700余畝地塊打造成一個集旅游、溫泉、文化、休閑、居住為一體的高尚社區(qū)，其中住宅部分近 70萬平米； ? 香港新世界中國地產(chǎn)有限公司通過公開掛牌出讓方式以 得了貴陽市金陽新區(qū) “ 202302地塊 ” 的開發(fā)權(quán)。 貴陽本地知名開發(fā)企業(yè)： ? 貴陽本地知名房屋開發(fā)企業(yè)以貴陽世紀中天、貴陽鐵五建和 貴州鴻基（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為代表。 ? 世紀中天的前身為中房集團貴陽公司，改制后于 1994年 2月在深交所掛牌上市。作為貴州省最早的上市企業(yè)，擁有良好的政府關(guān)系。世紀中天陸續(xù)開發(fā)了貴陽中天廣場、中天花園、中天宅吉大廈、中天星園等小區(qū)和樓盤。目前土地儲備主要集中在中天花園三期、中天世紀新城、中天南湖三個項目，土地儲備量約為 1000余畝。 ? 1998年，中鐵五局集團公司與中鐵五局建筑工程有限責(zé)任公司共同斥資成立貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2023年 9月，在小河國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資 。一期工程約 32萬平方米于 2023年 1月全部竣工。興隆城市花園二期約 180畝土地征地相關(guān)手續(xù)已經(jīng)完成，已于 2023年 2月啟動項目開發(fā)。 ? 宏立城地產(chǎn)：目前開發(fā) “ 山水黔城 ” 項目 。 項目一期已經(jīng)銷售完畢 ， 目前正在進行二期高層的銷售 。 項目總建筑面積“ 山水黔城 ” 位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河 ， 距貴陽市中心 6公里 ， 占地面積 99萬平方米 (其中森林占地 40萬平方米 )，總建筑面積 100萬平方米 ， 該項目銷售狀況很好 ， 樓盤品質(zhì) 、檔次具有一定的代表性 ， 在區(qū)域市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者地位 。 ? 目前 ， 尚有大片土地貯備的房屋開發(fā)公司市內(nèi)已經(jīng)很少了 。擁有大量土地儲備的開發(fā)尚 ， 除上述幾家開發(fā)企業(yè)外 ， 多分布在金陽 ， 將在后述金陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中具體分析 。 項目宗地狀況分析 ? 地塊緊鄰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，該區(qū)將建設(shè)成為集微電子、半導(dǎo)體高科技產(chǎn)業(yè)、電子信息技術(shù)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)； ? 園區(qū)總占地面積 ，目前已有 20余家高科技企業(yè)及 20家生產(chǎn)型企業(yè)。整個園區(qū)將于 2023年建設(shè)完成，并投入使用。預(yù)計園區(qū)總體員工人數(shù)將達 ，中高層企業(yè)管理者 3000余人； ? 目前已經(jīng)入住較大企業(yè)有：法國波音斯萊克（飛機螺旋槳制造）、咯斯特環(huán)保（波紋管、煤伴侶）、貴陽科技局、美國昌盛有限公司（硅片生產(chǎn)線）、貴陽聯(lián)華科技工業(yè)園區(qū)、雙星鞋業(yè)及服裝研發(fā)生產(chǎn)中心、同濟科技園、貴州神州科技有限公司等等 ? 項目地貌為起伏坡地地貌，在地塊的東側(cè)有一條天然溪流（小灣河）穿過地塊； 項目競爭狀況分析 潛在目標(biāo)需求分析： ? 項目位于金陽新區(qū)，在產(chǎn)業(yè)大量進入之前，自身缺乏消費群體。 ? 目前兩城區(qū)房屋銷售價格上漲較大，最貴房屋單價已達到 9000元 /平方米。老城區(qū)里的中、高端消費者已經(jīng)很難買到低密度高品質(zhì)的房子。而在新區(qū)我們則完全能夠滿足這類人群的需求； ? 雖然如政府等單位在金陽自建經(jīng)濟適用房，但是其品質(zhì)難以滿足部分人的居住需求，其中的一部分中高端需求會產(chǎn)生再次置業(yè)需求； ? 金陽的自然環(huán)境、規(guī)劃配套條件適合于開發(fā)高端產(chǎn)品。 ? 外省市購房者 競爭關(guān)系分析： ? 與本項目形成最主要競爭關(guān)系的將是位于金陽區(qū)域的同類型產(chǎn)品項目，尤其是新世界、北京金源等品牌開發(fā)商所開發(fā)的配套齊全的大盤項目。 ? 金陽的低端產(chǎn)品以其價格優(yōu)勢將對本項目中的低品質(zhì)產(chǎn)品有一定沖擊。 ? 東山片區(qū)位于云巖區(qū)的東側(cè)，和烏當(dāng)區(qū)接壤。雖然區(qū)域配套、周邊環(huán)境不如金陽，但是距離主城區(qū)稍微近一些，且戶口屬于主城區(qū)。中天世紀新城等大盤已經(jīng)出現(xiàn)，雖然綜合品質(zhì)不高，但是產(chǎn)品定位、價格定位與金陽的項目基本接近，存在較強的競爭關(guān)系。 ? 小河片區(qū)相對成熟一些，現(xiàn)有幾個大盤項目，綜合品質(zhì)較好，距離中心城區(qū)距離與金陽新區(qū)差不多，基礎(chǔ)配套條件要差一些，也存在較強的競爭關(guān)系。 ? 烏當(dāng)片區(qū)的項目，對本區(qū)域的影響比較大。目前保利溫泉新城一期項目已經(jīng)開盤銷售，市場反饋良好，二期項目將于明年 5月份開盤銷售，也會分流一部分客戶群。 競爭關(guān)系分析： ? 雖然市中心新出讓的土地很少，可售的項目綜合品質(zhì)不高，且平均價格很高，但是在短期內(nèi)仍將是主流市場。本項目需要聯(lián)合金陽的其它項目，共同造勢，爭取盡早將主流市場的地位搶奪過來。若能如此，一方面在市場上可以立于不敗之地，另一 方面可以賺取超值利潤。 ? 綜上所述，本項目的競爭關(guān)系比較復(fù)雜。只要我們能把產(chǎn)品的綜合品質(zhì)做好，通過營銷推廣把高品質(zhì)大盤的聲勢造出來，在市場上取得一席之地應(yīng)該不難，成為市場領(lǐng)導(dǎo)者亦有可能。 主要競爭對手列表： 名稱 總占地面積 總建面(萬平方米 ) 開發(fā)商 物業(yè)類型