【正文】 2023年 3月 4日星期六 上午 6時(shí) 41分 5秒 06:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 4日星期六 6時(shí) 41分 5秒 06:41:054 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 4, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :41:0506:41Mar234Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。如果你自己的信念還站立的話。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 ? 千方百計(jì)請一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會。低層、多層、高層等多種產(chǎn)品形態(tài)。 建面（萬平） 銷售均價(jià)（元 /平方米） 銷售總價(jià)（萬元） 3F聯(lián)排別墅、 7200 4464 4F疊拼別墅 5800 2842 5F、 6F花園洋房 4600 6164 33層高層電梯洋房 3950 49849 4200 63319 33層高層電梯洋房（ ） 8 3950 31600 1期合計(jì) 4113 94919 一期項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測： 營銷工作計(jì)劃： ? 初期階段已完成重點(diǎn)營銷工作 營銷內(nèi)容 時(shí)間 主要內(nèi)容 戶外陣地的占領(lǐng) 5月 中心地段戶外廣告 \貴遵 \貴黃 \機(jī)場高速 \項(xiàng)目東側(cè)長嶺南路 企業(yè)形象的樹立 6月 “蓉 ” 、 “ 筑 ” 兩地媒體共話遠(yuǎn)大西南戰(zhàn)略 項(xiàng)目形象的樹立 5—6 月 地塊宣傳 項(xiàng)目形象的樹立 8月 項(xiàng)目河道改造開工新聞發(fā)布會 產(chǎn)品形象的樹立 9月 打造 “ 中國綠色生態(tài)住宅 ” 與全國工商聯(lián)簽定綠建戰(zhàn)略合作儀式 項(xiàng)目 VI系統(tǒng) 的確定 10月 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 —四大創(chuàng)新 全面領(lǐng)跑城市生活 2023年?duì)I銷推廣計(jì)劃 貴陽項(xiàng)目營銷工作計(jì)劃 序號 階段 時(shí)間 主要工作內(nèi)容 工作目的 實(shí)現(xiàn)途徑 1 前期 準(zhǔn)備階段 ~ 銷售中心裝修 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場裝飾 廣告設(shè)計(jì)公司 /制作公司 2 銷售中心布置 3 銷售道具的制作 5 前期 引導(dǎo)階段 市內(nèi)銷售中心開放 產(chǎn)品展示 報(bào)紙 \網(wǎng)絡(luò) 6 報(bào)紙 7 企業(yè)形象宣傳 企業(yè)實(shí)力的宣傳 戶外 8 報(bào)紙 9 項(xiàng)目形象宣傳 提高項(xiàng)目的關(guān)注度 戶外 10 同行者會員招募 積累準(zhǔn)客戶 戶外、報(bào)紙 11 產(chǎn)品主力賣點(diǎn)宣傳 吸引準(zhǔn)客戶關(guān)注 戶外、報(bào)紙 12 銷售中心開放 積累準(zhǔn)客戶 活動、報(bào)紙 13 蓄水期 產(chǎn)品主力賣點(diǎn)持續(xù)宣傳 銷售蓄勢 戶外 14 2月 —3月 3月 —4月 5月 6月中旬 準(zhǔn)客戶到成都參觀成都遠(yuǎn)大 產(chǎn)品說明會 內(nèi)部認(rèn)購 開盤銷售 活動 15 產(chǎn)品賣點(diǎn)廣告 戶外、報(bào)紙 16 車體廣告 公交車 17 站點(diǎn)廣告 站臺、電梯 18 電視廣告 電視、樓宇電視 19 電臺廣告 電臺 20 認(rèn)購期 ５ .20５ .21 內(nèi)部認(rèn)購 認(rèn)購房源 活動 21 ５ .21５ .30 新聞炒作 報(bào)紙、戶外 22 持續(xù)期 ６ . 熱銷炒作 戶外 23 軟文、電視 24 電臺 2023年銷售部已完成工作： ? 完成銷售團(tuán)隊(duì)的組建； ? 完成對銷售人員的培訓(xùn)； ? 了解貴陽房地產(chǎn)市場狀況，為戶型及產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)； ? 前期客戶的積累。 ? 供應(yīng)量： 300多套，銷售近 200套。 ? 因此，我們在保證容積率為 ： 項(xiàng)目產(chǎn)品定位： 總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱：貴陽項(xiàng)目 銷售面積（萬平米） 占地面積（畝） 853 結(jié)構(gòu)形式：鋼砼框架 建筑面積（萬平米） 104 凈用地面積（畝） 785 其中： 3F聯(lián)排別墅可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 8260 4疊拼別墅可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 6750 5F\6F花園洋房可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 5350 33層高層可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 4650 33層酒店式服務(wù)公寓 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 4970 社區(qū)配套商業(yè)可售面積（萬平米） 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元 /平方米） 25000 預(yù)計(jì)銷售總額（萬元） 容積率： 綠地率： 40% 一期項(xiàng)目產(chǎn)品定位 : 類型 建面（萬平） 3F聯(lián)排別墅、 4F疊拼別墅 5F、 6F花園洋房 33層高層電梯洋房 33層高層電梯洋房（ ） 8 合計(jì) 項(xiàng)目總建筑面積為 104萬平方米，開發(fā)周期為 5—6年，準(zhǔn)備分 7期進(jìn)行投放，平均每期投放量約在 15萬 ~20萬方左右。本項(xiàng)目需要聯(lián)合金陽的其它項(xiàng)目，共同造勢，爭取盡早將主流市場的地位搶奪過來。 ? 金陽的低端產(chǎn)品以其價(jià)格優(yōu)勢將對本項(xiàng)目中的低品質(zhì)產(chǎn)品有一定沖擊。擁有大量土地儲備的開發(fā)尚 ， 除上述幾家開發(fā)企業(yè)外 ， 多分布在金陽 ， 將在后述金陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中具體分析 。 ? 1998年，中鐵五局集團(tuán)公司與中鐵五局建筑工程有限責(zé)任公司共同斥資成立貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 ? 保利集團(tuán)以 700余畝的葉家莊地塊。 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長： 2023年 ， 貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 同比增長 %， 其中住宅投資 ， 同比增長 %； ? 貴陽的商品房市場價(jià)格保持穩(wěn)定快速增長 ， 近兩年價(jià)格漲幅明顯； ? 貴陽中心城區(qū)多以高層建筑為主 ， 占地面積較小 ,品質(zhì)很低 ,價(jià)格很高 ，銷售很好； ? 貴陽商品房價(jià)格兩極分化明顯 ， 中心區(qū)域商品房價(jià)格相對較高：中心商業(yè)區(qū)域房屋價(jià)格偏高 ， 商品房價(jià)格在 5500—7000元 /平方米左右 ，商業(yè)價(jià)格甚至達(dá)到 3萬元 /平方米 。 到 2023年 ， 力爭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 300億元 、 實(shí)現(xiàn)聚集人口 10萬人； ? 預(yù)計(jì) 2023年前 ， 規(guī)劃城市建設(shè)用地 17平方公里 ， 規(guī)劃人口 18萬人； 2023—2023， 規(guī)劃城市建設(shè)用地 40平方公里 ， 規(guī)劃人口 40萬人； 規(guī)劃開工建設(shè)重點(diǎn)公共建設(shè)項(xiàng)目有： ? 貴州大學(xué)金陽校區(qū) ? 體育中心 ? 青少年活動中心 ? 婦女兒童活動中心 ? 檔案館 ? 電信樞紐 ? 市級行政中心三期 ? 市廣電中心 ? 貴陽衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院 ? 貴陽市消防指揮中心 ? 貴航發(fā)動機(jī)研究所 ? 貴陽日報(bào)印務(wù)中心 ? 市直機(jī)關(guān)職工宿舍一期工程 ? 金麥花園 ? 市測繪院等等； 金陽新區(qū)房地產(chǎn)狀況： ? 作為一個(gè)新的城區(qū) ， 金陽城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對完善 ， 新區(qū)整體規(guī)劃水平較高 ， 政府對其扶持力度很大； ? 2023年上半年金陽新區(qū)商品房銷售價(jià)格 2714元 /平方米 ， 相對2023年增長 %， 漲幅非常明顯； ? 購買客戶群主要以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 、 外來人口 、 周邊郊縣 、 兩城區(qū)投資者為主； ? 金世旗 、 金龍 、 新世界 、 水電中環(huán) 、 金元等開發(fā)商已經(jīng)入住金陽新區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 。 2023年 6月，國務(wù)院批復(fù)的 《 貴陽市城市總體規(guī)劃（ 1996—2023年） 》 中明確指出：城市今后的發(fā)展方向是在城區(qū)西北部的金陽建設(shè)一個(gè)城市新區(qū)，來改善城市中心區(qū)人口稠密、交通擁擠、環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀。 今后推出的商品房項(xiàng)目將主要集中在兩城區(qū)的邊緣地帶及和兩城區(qū)相臨的其他城區(qū) ? 目前兩城區(qū)和周邊城區(qū)交界處有大面積的土地供應(yīng) ， 主要集中在東山片區(qū) 。 截止 6月底，全市一年以上商品房空置面積 ，同比下降 30%，其中住宅 ，同比下降 %，辦公房 ，同比下降 %，商業(yè)營業(yè)房 平方米，同比下降 %，其他用房 ，同比下降 %。貴陽商品住宅價(jià)格相對較低，與經(jīng)濟(jì)適用房比例較高有直接原因； ? 2023年全市經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)預(yù)售面積中，金陽新區(qū) ，占全市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量的 %； 目前，從金陽政府部門了解到，金陽新區(qū)建設(shè)初期已經(jīng)批準(zhǔn)為經(jīng)濟(jì)適用房用地的地塊（碧?；▓@、景怡花園、帝景傳說、 市直機(jī)關(guān)職工宿舍 ）外，其他后續(xù)出讓地塊均為開發(fā)商品房用地。 2023年貴陽商品住宅銷售情況： 2023年貴陽全市商品住宅銷售總量約 359萬平，比 06年增加 %。 2023年房地產(chǎn)僅上半年各項(xiàng)數(shù)據(jù)都有較大的增長， 2023年的市場發(fā)展速度顯著提升。 ? 2023年上半年全市土地供應(yīng)總量較去年同期有所回落，全市上半年土地出讓面積 ，同比下降 %，其中，用于住宅開發(fā)的土地面積 。目錄： ? 貴陽市土地市場狀況 ? 貴陽市房地產(chǎn)市場狀況 ? 2023年貴陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ? 區(qū)域市場狀況分析 ? 貴陽房地產(chǎn)市場總體評價(jià) ? 貴陽開發(fā)商情況描述 ? 項(xiàng)目宗地狀況分析 貴陽市土地市場狀況 貴陽土地市場狀況： ? 2023年全市土地出讓面積 ， 同比下降 %，其中住宅面積 165． 51萬平方米 ， 同比下降 %， 商業(yè)營業(yè)房面積 ， 同比下降 %， 辦公房面積 米 ， 同比下降 %， 用于其它開發(fā)的土地面積 ，同比下降 %； ? 從土地供應(yīng)的區(qū)域情況看 ， 貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖 、 南明兩城區(qū)向郊區(qū)及市 (縣 )轉(zhuǎn)移 。土地供應(yīng)區(qū)域繼續(xù)向云巖、南明兩城區(qū)以外的各區(qū)域轉(zhuǎn)移，今年上半年土地供應(yīng)主要集中在小河、烏當(dāng)、花溪等地，分別占全市的 %、 %、 %； ? 2023年 —2023年上半年，貴陽市土地供應(yīng)量經(jīng)歷了一個(gè)波峰期。 ? 2023年上半年，金陽新區(qū)商品房銷售均價(jià) 2600元 /平方米，其中住宅 2380元 /平方米 ，住宅平均銷售價(jià)格上漲 %。從銷售面積的變化趨勢可以看出進(jìn)入 9月份，銷售數(shù)量呈明顯下降趨勢?？梢灶A(yù)見，未來經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積將越來越少，其對商品房價(jià)格的拉動作用也將逐漸變??； ? 隨著兩城區(qū)開發(fā)用地地塊的減少，經(jīng)濟(jì)適用房也將逐漸減少； ? 因此，經(jīng)濟(jì)適用房對房屋價(jià)格的影響作用也將逐漸削弱。 2023年上半年貴陽房地產(chǎn)評價(jià)： ? 2023年以來，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的繼續(xù)深入實(shí)施，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長； ? 商品房的供應(yīng)量及銷售價(jià)格穩(wěn)步增長； ? 金陽新區(qū)房地產(chǎn)不斷升溫 ,房屋銷售價(jià)格大幅度增加； ? 金陽、烏當(dāng)迅速成為市場熱點(diǎn) ,是未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域； ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大； ? 商品房供需放量增長，供需總量基本平衡，前期空置商品房得到有效消化； ? 新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善； ? 新的稅收政策及銀行貸款政策對貴陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)明顯； 2023年貴陽房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測 ? 新政對房地產(chǎn)需求的抑制是不容小視的。 ? 產(chǎn)品形式多以高層為主 ， 銷售情況良好； 代 表 樓 盤： 名稱 總建面(萬平米 ) 開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局 套數(shù) 銷售率 戶型 價(jià)格 (元 /平方米 ) 君臨天下 (一期 ) 21 貴州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限