【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。代理事業(yè)部 專題研究 策略資源中心 數(shù)據(jù)研發(fā)部 全國(guó)主要大中城市房地產(chǎn)發(fā)展概況 3/5/2023 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要特征 特征 1：經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 GDP： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù) 5年保持 10%以上的增長(zhǎng)速度， 2023年 GDP增長(zhǎng)達(dá)%，遠(yuǎn)高于全球 %的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和美國(guó) %的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 三過(guò)： 貿(mào)易順差過(guò)大、信貸投放過(guò)多、投資增長(zhǎng)過(guò)快。 中國(guó)歷年G D P 走勢(shì)11 . 411 . 110 . 410 . 1109. 18. 38. 405000010000015000020230025000030000000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年024681012G DP （億元） G DP 增長(zhǎng)率（%）中國(guó)對(duì)外貿(mào)易額走勢(shì) 6. 5%34 . 9% 18 . 4%31 . 9%21 1. 1%74 . 1% 17 . 5%47 . 7%05000010000015000020230025000030000000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 50%0%50%100%150%200%250%貿(mào)易順差（百萬(wàn)美元） 環(huán)比增長(zhǎng)中國(guó)歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)10 . 3%13 . 1%16 . 9%24 . 8%23 . 9%26 . 0%26 . 8%27 . 7%02023040000600008000010000012023014000016000000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年0%5%10%15%20%25%30%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額( 億元) 環(huán)比增長(zhǎng)2 3 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要特征 消費(fèi)品價(jià)格： 07年下半年以食品為代表的消費(fèi)品價(jià)格迅速上漲， CPI持續(xù)高位運(yùn)行，08年 5月 CPI同比上漲 %，食品總體價(jià)格上漲 %，其中肉禽及其制品上漲%。 特征 2：通貨膨脹 全國(guó)0 6 . 1 0 8 . 5 C P I月度走勢(shì)1 0 7 . 11 0 8 . 71 0 8 . 31 0 8 . 51 0 7 . 796981001021041061081100 6 . 1 0 6 . 3 0 6 . 5 0 6 . 7 0 6 . 9 0 6 . 1 1 0 7 . 1 0 7 . 3 0 7 . 5 0 7 . 7 0 7 . 9 0 7 . 1 1 0 8 . 1 0 8 . 3 0 8 . 5高位運(yùn)行 4 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)的特征： 特征一： 貨幣政策從緊，國(guó)家對(duì)住房政策主要以落實(shí)保障性住房為主 特征二： 房企 IPO、募資、并購(gòu)、資源整合、購(gòu)地 特征三： 外資看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，加速投資內(nèi)地房地產(chǎn) 特征四： 市場(chǎng)上消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，對(duì)后市表現(xiàn)出信心不足 特征七： “ ”對(duì)一線城市影響比較大，而對(duì)二三線城市影響不大 特征六： 土地市場(chǎng)成交平淡，地塊多以底價(jià)成交，流拍持續(xù) 特征五： 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)逆市擴(kuò)張、 IPO、降中介費(fèi)救市 5 特征一：貨幣政策從緊，國(guó)家對(duì)住房政策主要以落實(shí)保障性住房為主 次 6 特征二：房企 IPO、募資、并購(gòu)、資源整合、購(gòu)地 ?龍湖地產(chǎn)計(jì)劃今年 7月赴港 IPO，籌資 10 億美元。 ?深卓越集團(tuán)將擇機(jī)赴港上市。 ?高德臵地今年第三季度赴港上市。 ?浙江金都正式啟動(dòng)上市。目前金都集團(tuán)正在加緊做私募，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，所以融資額亦沒(méi)有確定。 IPO ?恒盛地產(chǎn)擬 7月初招股集 86 億。 ?中國(guó)華南城擬第三季赴港上市，集資 3 億至 5 億美元，并已委任美林為上市保薦人。 ?深振業(yè)欲配股集資 12 億元。 ?7 日，深圳華僑城控股股份有限公司發(fā)布公告稱，華僑城控股將公開(kāi)發(fā)行不超過(guò) 10 億股股份，實(shí)現(xiàn)華僑城集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市。 ?華潤(rùn)臵地以 億港元收購(gòu)母公司地產(chǎn) ?魯商集團(tuán)不少于 5 億元重金成功入主 ST 萬(wàn)杰。 ?融科智地積極拿地，今年 1 月 2 日，融科智地以近 7 億的價(jià)格拍得北京亦莊項(xiàng)目。去年年底，融科智地競(jìng)得融科信息中心 B 座地塊，地價(jià)約為 7 億元。過(guò)去半年，融科智地用于拿地的資金或已超過(guò) 20 億元，新增土地儲(chǔ)備約100 萬(wàn)平方米。 ?萬(wàn)科發(fā)力項(xiàng)目資源整合。自去年年底，萬(wàn)科開(kāi)始了叫空策略，而自 2023 第二季度以后，就掀起了收購(gòu)大戰(zhàn)。其中在深圳、天津、寧波、東莞等城市共獲得 5 個(gè)項(xiàng)目。 募資 并購(gòu) 購(gòu)地 整合 7 全球機(jī)構(gòu)投資者將有 4 成資金投向亞洲房地產(chǎn)，而中國(guó)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展之中，特別是其私營(yíng)房地產(chǎn)板塊。 德國(guó)基金公司 Union Investment Real Estate 計(jì)劃五年內(nèi)在亞洲市場(chǎng)投資最多40 億歐元 (合 億美元 )，希望憑借多元化投資獲得更高回報(bào)。 全球最大并購(gòu)基金黑石集團(tuán)（ Blackstone Group LP）日前表示，將注資亞洲各國(guó)房地產(chǎn)公司，以助其渡過(guò)資金短缺難關(guān)。由于全球信貸緊縮問(wèn)題日益嚴(yán)重，借款成本逐漸上升，使亞洲多國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面臨資金枯竭問(wèn)題，而黑石公司看中其中的獲利機(jī)會(huì)，準(zhǔn)備對(duì)包括中國(guó)、日本等國(guó)的房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)投資。 黑石首度投資內(nèi)地房地產(chǎn)，以 11 億元買下上海市長(zhǎng)壽路一商業(yè)項(xiàng)目，這是黑石集團(tuán)在中國(guó)樓市的首單買賣。 印度尼西亞第二大財(cái)團(tuán)力寶集團(tuán)，擬于未來(lái)五年內(nèi)，斥資 100 億美元，投資亞洲區(qū)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目及進(jìn)行收購(gòu)，目標(biāo)包括零售、住宅、醫(yī)院及酒店。 新加坡嘉德臵地集團(tuán)和中信信托聯(lián)合聲明稱，這兩家公司在中國(guó)成立了一個(gè) 5 億元人民幣的房地產(chǎn)私募基金，投資中國(guó)的商業(yè)園區(qū)，稱為 CiticCapitaL and Business Park Fund。 特征三：外資看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，加速投資內(nèi)地房地產(chǎn) 8 城市 項(xiàng)目名稱 代理商 物業(yè)類型 推售套數(shù)（套） 開(kāi)盤時(shí)間 銷售均價(jià)（元/ 平米） 開(kāi)盤銷售率公園大地4 期天瓏郡3 7 棟 世聯(lián)、鴻榮源 住宅 125 2 0 0 8 5 1 7 9300 67%熙龍灣花園5 棟 自售 住宅 239 2 0 0 8 2 2 3 18000 30%金地梅隴鎮(zhèn)3 期 世聯(lián)、金地 住宅 706 2 0 0 8 2 2 4 11700 40%熙龍灣1 期 自售 住宅 387 2 0 0 8 3 8 10475 5 9 . 4 0 %深業(yè)新岸線3 期 戴德梁行 住宅 948 2 0 0 8 3 1 6 11000 4 7 . 2 0 %萬(wàn)科金域東郡 中原 住宅 388 2 0 0 8 3 2 2 7700 1 0 . 3 0 %萬(wàn)科城四期逸湖居 世聯(lián) 住宅 223 2 0 0 8 3 1 7 12200 70%禧園1 期 自售 住宅 120 2 0 0 8 3 2 9 9200 3 7 . 5 0 %天健〃芙蓉盛世 自售 住宅 243 2 0 0 8 3 2 3 5500 32%華盛領(lǐng)寓 臵業(yè)國(guó)際 住宅 276 2 0 0 8 4 6 16000 82%鼎太風(fēng)華六期 世聯(lián) 住宅 606 2 0 0 8 4 1 2 12023 30%君悅龍庭1 期 世聯(lián)、龍光 住宅 144 2 0 0 8 4 1 2 9200 50%保利 ? 海語(yǔ)西灣 世聯(lián) 住宅 616 2 0 0 8 4 2 0 9800 35%水木瀾山居 中原 住宅 486 2 0 0 8 4 2 0 15243 14%萬(wàn)科城四期逸湖居 世聯(lián) 住宅 118 2 0 0 8 4 1 9 12500 77%慢城 世聯(lián) 住宅 189 2 0 0 8 5 2 7900 70%風(fēng)臨國(guó)際中心 自售 住宅 760 2 0 0 8 4 2 0 8500 35%金泓凱旋城 中原 住宅 639 2 0 0 8 4 2 6 18000 3%書(shū)苑雅閣 戴德梁行 住宅 338 2 0 0 8 4 2 7 10000 60%京武〃浪琴半島 德思勤 住宅 146 2 0 0 8 6 7 28000 34%卓越維港 中原 別墅 49 2 0 0 8 6 1 5 45000 83%水榭山 中原 別墅 24 2 0 0 8 6 1 35000 50%熙龍灣 自售 住宅 306 2 0 0 8 6 1 4 16000 21%信義荔山公館 中原 住宅 692 2 0 0 8 5 1 1 9000 50%城市高爾夫 合富 美墅 56 2 0 0 8 3 8 7100 50%虎門地標(biāo) 世聯(lián) 住宅 231 2 0 0 8 3 1 5 6500 43%盛和廣場(chǎng) 自售 商住 660 2 0 0 8 3 2 2 5000 4%光大〃錦繡山河 自售 住宅 289 2 0 0 8 3 2 9 8000 47%陽(yáng)光海岸〃悅灣 自售 住宅 120 2 0 0 8 3 2 9 4800 67%譽(yù)景名居 合富 別墅 46 2 0 0 8 3 3 0 6500 10%香繽城市花園 中原 住宅 203 2 0 0 8 4 2 0 5100 50%天驕峰景 世聯(lián) 住宅 80 2 0 0 8 4 1 9 9200 96%萬(wàn)科城市高爾夫 合富 住宅 192 2 0 0 8 4 2 6 7739 37%尚書(shū)銀座 中原 住宅 760 2 0 0 8 4 2 69000（帶3 0 0 0 元/ 平米的精裝修）20%新世紀(jì)星城 思創(chuàng)動(dòng)力 住宅 1694 2 0 0 8 5 1 6600 23%長(zhǎng)安花園 世聯(lián) 住宅 246 2 0 0 8 5 1 5000 62%龍光 ? 水悅城邦 自售 別墅 13 2 0 0 8 5 1 7 13000 7 . 7 0 %龍光 ? 水悅城邦 自售 住宅 158 2 0 0 8 3 2 2 6000 7 7 . 8 0 %金河水岸 中地行 住宅 656 2 0 0 8 3 2 6 6000 30%萬(wàn)科金御華府二期 合富 住宅 120 2 0 0 8 3 2 3 7200 3 0 . 8 0 %時(shí)代傾城美墅館 經(jīng)緯 住宅 40 2 0 0 8 3 2 3 9000 3 7 . 5 0 %保利花園 世聯(lián)、經(jīng)緯、思睿達(dá) 洋房 197 2 0 0 8 4 2 0 7450 85%世聯(lián)監(jiān)測(cè)開(kāi)盤項(xiàng)目信息匯總（2 0 0 8 . 0 2 2 0 0 8 . 0 6 ）深圳東莞佛山 表現(xiàn)在：目前市場(chǎng)上樓盤平均開(kāi)盤銷售率在 35%左右，其中世聯(lián)代理項(xiàng)目平均開(kāi)盤銷售率達(dá) 50%。 特征四：市場(chǎng)上消費(fèi)者觀望氣氛依然濃厚，對(duì)后市表現(xiàn)出信心不足 9 半島一號(hào) 中原 聯(lián)排別墅 148 2 0 0 8 5 1 8 7000 42%南山詩(shī)意 自售 住宅 685 2 0 0 8 5 2 0 4200 1 . 3 0 %宏益尚城 中原 住宅 238 2 0 0 8 3 2 95500（帶8 0 0 元/ 平米的裝修）27% 自售 住宅 145 2 0 0 8 5 1 710000（帶3 0 0 0 元/ 平米的裝修）42%天一名居 中原 住宅 514 2 0 0 8 5 2 4 4200 14%風(fēng)華麗都 世聯(lián) 住宅 256 2 0 0 8 5 1 8