【正文】 2008年全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886863一、 研究背景 研究目的目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍處于快速發(fā)展、日益成熟的階段，但是對(duì)于各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征缺乏在全國范圍內(nèi)的總體判斷和比較。我們依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)全國三十五個(gè)大中城市按照市場(chǎng)特征進(jìn)行分類研究，以達(dá)到三個(gè)方面的目的：?? 為政府宏觀調(diào)控決策提供服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)是明顯的區(qū)域性市場(chǎng)，城市間情況差別較大，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)各城市不同的具體情況制定調(diào)控政策。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究有助于為中央及各地政府提供決策依據(jù)，從而形成有針對(duì)性的政策措施。?? 為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究提供服務(wù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類研究，不僅有助于各城市分析了解自身的發(fā)展?fàn)顩r和特性，同時(shí)也有助于各城市找到可供參照的標(biāo)桿城市和對(duì)比城市，以更準(zhǔn)確深入地進(jìn)行市場(chǎng)研究和趨勢(shì)研判。?? 為企業(yè)區(qū)域投資組合提供服務(wù)對(duì)于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要通過擴(kuò)大投資區(qū)域來實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，還需要通過在不同特征的城市市場(chǎng)間進(jìn)行投資組合以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究可以為企業(yè)對(duì)投資區(qū)域的選擇判斷提供參考依據(jù)。全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886864 研究思路以往對(duì)城市比較方面的研究往往偏重于宏觀數(shù)據(jù)，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面的指標(biāo)進(jìn)行分析，缺少對(duì)于全國各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面綜合的對(duì)比研究。為避免出現(xiàn)以上誤區(qū)，本次研究采用了本公司研發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究模型體系作為研究工具，以科學(xué)的定量和定性分析，將眾多評(píng)估指標(biāo)通過模型有機(jī)的結(jié)合在一起，從而保證了研究結(jié)果更加具有科學(xué)性和客觀性。我們利用全國各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)況、發(fā)展態(tài)勢(shì)、健康程度和城市實(shí)力組成城市分類體系的子系統(tǒng)和解釋性指標(biāo)層。通過聚類分析，對(duì)全國各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)和類別劃分。 研究方法城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究在科學(xué)搜集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用定性與定量結(jié)合的方法，對(duì)全國三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展?fàn)顩r等進(jìn)行綜合分析。?? 技術(shù)路線采用多元統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行分析。多元統(tǒng)計(jì)分析包括回歸分析、判別分析、主成分分析、因子分析、聚類分析等統(tǒng)計(jì)方法。由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)存在內(nèi)在關(guān)系，在數(shù)據(jù)上會(huì)呈現(xiàn)一定的關(guān)聯(lián)度，本次研究中采用因子分析法進(jìn)行指標(biāo)聚類，在此基礎(chǔ)上采用聚類分析方法進(jìn)行城市聚類。?? 評(píng)估方法1）以各城市2001~2006年統(tǒng)計(jì)年鑒、2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)為主要數(shù)據(jù)來源，形成原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；2）采用標(biāo)準(zhǔn)化處理去除不同指標(biāo)的量綱，得到標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：5638868653）對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的原始數(shù)據(jù)庫運(yùn)用因子分析方法，將關(guān)聯(lián)比較緊密的指標(biāo)聚為一類，以綜合反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的某一方面的特征；4）在因子分析的基礎(chǔ)上，采用聚類分析方法，將市場(chǎng)特征相近的城市得到歸類，并將對(duì)各類市場(chǎng)從城市實(shí)力、市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展走勢(shì)和健康程度四個(gè)方面進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)。 研究對(duì)象2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到25280億元，而35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)14191億元，占全國總量的56％，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有高度的重要性和代表性。因此我們選取35個(gè)大中城市作為研究對(duì)象，通過對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類研究，為政府決策城市研究和企業(yè)投資提供參考和建議。全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886866二、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究模型 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類指標(biāo)體系城市房地產(chǎn)分類研究指標(biāo)體系共包括四大類33個(gè)指標(biāo)，從城市基礎(chǔ)實(shí)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀、房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度四個(gè)角度，對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面反映。 城市基礎(chǔ)實(shí)力指標(biāo)反映城市當(dāng)前的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)和資金實(shí)力，體現(xiàn)城市整體實(shí)力的指標(biāo)體系，包括：?? 城市規(guī)模指標(biāo)城市規(guī)模實(shí)力從城市地域面積、人口數(shù)量?jī)煞矫鎭砗饬?，它是城市?jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。?? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力指標(biāo)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的物質(zhì)基礎(chǔ)，是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和目前所處的階段的重要指標(biāo)。我們?cè)O(shè)置了經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、人均可支配收入三個(gè)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)規(guī)模反映的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)量，即城市的總體產(chǎn)出水平。它包括以下指標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額，其中GDP是衡量經(jīng)濟(jì)規(guī)模時(shí)比選的一個(gè)國際通用指標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力最集中的體現(xiàn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額用于反映商業(yè)的發(fā)展規(guī)模。經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的體現(xiàn)，我們?cè)O(shè)置了人均GDP作為考察指標(biāo)，這是小康水平綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的主要指標(biāo)。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入衡量的是居民的收入競(jìng)爭(zhēng)力，表明了居民改善生活的一種能力和可能性。?? 資金實(shí)力指標(biāo)城市資金實(shí)力是反映一個(gè)城市能否進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指標(biāo)，關(guān)系到城市未來經(jīng)濟(jì)能否正常發(fā)展。我全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886867們采用了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額這一資金規(guī)模指標(biāo)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，其規(guī)模的大小直接影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度、效率和質(zhì)量，可以反映一個(gè)城市未來經(jīng)濟(jì)成本投放的能力和方向。?? 城市發(fā)展指標(biāo)城市的發(fā)展速度也是城市基礎(chǔ)實(shí)力的重要組成部分。我們具體采用了GDP 年均增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)率、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率和人均可支配收入年均增長(zhǎng)率四個(gè)指標(biāo)。 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀指標(biāo)反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及市場(chǎng)成熟度的指標(biāo)體系，主要包括：?? 市場(chǎng)規(guī)模指標(biāo)我們選擇了房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房竣工面積、商品房新開工面積、商品房施工面積、土地購置面積和土地開發(fā)面積八個(gè)指標(biāo)，從投資、開發(fā)、供應(yīng)和成交四個(gè)方面反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的整體規(guī)模狀況。?? 市場(chǎng)成熟度指標(biāo)我們采用商品房銷售價(jià)格和土地購置均價(jià)兩個(gè)指標(biāo)，以反映房地產(chǎn)一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)的成熟度。 市場(chǎng)歷史發(fā)展指標(biāo)反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展速度的指標(biāo)體系，主要包括：?? 投資開發(fā)指標(biāo)包括房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率、土地購置面積年均增長(zhǎng)率和土地開發(fā)面積年均增長(zhǎng)率，均采用01~07年的平均增長(zhǎng)速度，反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和開發(fā)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886868?? 市場(chǎng)供求指標(biāo)商品房銷售面積年均增長(zhǎng)率：01~07年商品房銷售面積的平均增長(zhǎng)速度，反映市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)情況。商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率：01~07年商品房竣工面積的平均增長(zhǎng)速度，反映市場(chǎng)供應(yīng)的增長(zhǎng)情況。累計(jì)銷售面積/累計(jì)竣工面積、累計(jì)商品房銷售面積/累計(jì)商品房新開工面積、累計(jì)土地開發(fā)面積/累計(jì)土地購置面積：反映該城市近六年來的土地市場(chǎng)的開發(fā)利用和房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，是否存在較為嚴(yán)重的過剩。?? 市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率：01~07年市場(chǎng)房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)速度。 市場(chǎng)健康程度指標(biāo)反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過大的脫離宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱，未來市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展只有與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐基本一致的情況下，其增長(zhǎng)是健康和可持續(xù)的，因此其未來發(fā)展?jié)摿σ脖容^大。?? 投資對(duì)比指標(biāo)房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率與GDP年均增長(zhǎng)率比較：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)相比是否過快，用以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過熱現(xiàn)象。?? 價(jià)格對(duì)比指標(biāo)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率與GDP年均增長(zhǎng)率比較：判斷房?jī)r(jià)上漲是否脫離宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景。人均可支配收入年均增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率比較：判斷房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與居民收入增長(zhǎng)速度是否協(xié)調(diào)。全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：563886869 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究步驟城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類可分為要素處理、指標(biāo)聚類和城市聚類三大步驟。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究步驟指標(biāo)聚類城市聚類標(biāo)準(zhǔn)化處理聚類分析法原始數(shù)據(jù)指標(biāo)分類結(jié)果城市歸類結(jié)果因子載荷表因子得分表要素處理標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)因子分析法聚類成員表全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：5638868610 要素處理?? 要素模型指標(biāo) 城市1 城市2 …全市面積城市總?cè)丝贕DP人均GDP固定資產(chǎn)投資社會(huì)消費(fèi)品零售總額人均可支配收入GDP 年均增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)率城市實(shí)力人均可支配收入年均增長(zhǎng)率商品房銷售面積商品房竣工面積商品房新開工面積商品房施工面積商品房銷售額商品房銷售均價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額土地開發(fā)面積土地購置面積市場(chǎng)現(xiàn)狀土地購置均價(jià)商品房銷售面積年均增長(zhǎng)率商品房銷售均價(jià)年均增長(zhǎng)率房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率累計(jì)商品房銷售面積/累計(jì)商品房竣工面積累計(jì)商品房銷售面積/累計(jì)商品房新開工面積累計(jì)土地開發(fā)面積/累計(jì)土地購置面積土地開發(fā)面積年均增長(zhǎng)率歷史發(fā)展土地購置面積年均增長(zhǎng)率全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：5638868611房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率與GDP 年均增長(zhǎng)率比較健康程度 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率與GDP年均增長(zhǎng)率比較人均可支配收入年均增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率比較?? 處理方法假設(shè)有m個(gè)聚類的對(duì)象，每一個(gè)聚類對(duì)象都有n個(gè)要素構(gòu)成。在聚類分析中，常用的聚類要素的數(shù)據(jù)處理方法有如下幾種。① 總和標(biāo)準(zhǔn)化② 標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化全國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話：5638868612③ 極大值標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)過這種標(biāo)準(zhǔn)化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為1，其余各數(shù)值小于1。④ 極差的標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)過這種標(biāo)準(zhǔn)化所得的新數(shù)據(jù)，各要素的極大值為1，極小值為0，其余的數(shù)值均在0與1之間。本研究中我們采用最常用的標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)化處理原始數(shù)據(jù)。 指標(biāo)聚類本報(bào)告采用因子分析法進(jìn)行指標(biāo)聚類。該方法可以將有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的變量綜合為數(shù)量較少的幾個(gè)因子，以再現(xiàn)原始變量與因子之間的相互關(guān)系，通過降維給變量賦予明確的實(shí)際意義。?? 因子分析法根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)中的因子分析方法，對(duì)每個(gè)指標(biāo)計(jì)算共性因子的累積貢獻(xiàn)率來確定權(quán)重，累積貢獻(xiàn)率越大，說