【正文】 零售總額（億元）人均可支配收入（元）石家莊 15848 2393 1391 821 13205哈爾濱 56579 1036 12772濟(jì)南 8177 鄭州 16667貴陽(yáng) 8034 500 昆明 818 12083西安 10108 1242 12662南寧 22112 11877沈陽(yáng) 12980 3055 長(zhǎng)春 20571 2089 1321 778 12744全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868635的30%左右，城市經(jīng)濟(jì)力量薄弱。 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析該類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以中、小型為主，從整體看，房地產(chǎn)投資額、商品房銷(xiāo)售面積等僅大于初級(jí)起步型市場(chǎng)，商品房?jī)r(jià)格也處于中低水平，基本在27003700元/平方米區(qū)間內(nèi)。沈陽(yáng)和鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在該類(lèi)城市中相對(duì)較大，商品房銷(xiāo)售面積均達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，大于平均水平，房地產(chǎn)投資、商品房竣工面積和銷(xiāo)售價(jià)格也高于同類(lèi)市場(chǎng)其他城市。哈爾濱、昆明、西安、南寧和長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模處于中游水平，而貴陽(yáng)、石家莊和濟(jì)南的房地產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)較小，商品房竣工和銷(xiāo)售面積不足平均水平的一半，房?jī)r(jià)水平在同類(lèi)市場(chǎng)中也相對(duì)較低，市場(chǎng)活躍程度不高。市場(chǎng)現(xiàn)狀城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元）商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）石家莊 2718哈爾濱 3053濟(jì)南 3760鄭州 3574貴陽(yáng) 2903昆明 3138西安 3379南寧 3404沈陽(yáng) 3689長(zhǎng)春 3251全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868636 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析該類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各指標(biāo)的發(fā)展速度較不均衡，尤其是商品房銷(xiāo)售價(jià)格的年均增長(zhǎng)率，各城市均低于平均水平，這也是穩(wěn)健發(fā)展型市場(chǎng)與快速發(fā)展型市場(chǎng)的最大區(qū)別。沈陽(yáng)、石家莊、鄭州、西安、南寧和長(zhǎng)春等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張速度速相對(duì)較快，房地產(chǎn)投資額和商品房竣工及銷(xiāo)售面積的增速基本都高于平均水平，但銷(xiāo)售均價(jià)的增速偏慢，其中除鄭州外上述城市的房?jī)r(jià)增速均排名倒數(shù)九名之內(nèi)。貴陽(yáng)、濟(jì)南、昆明和哈爾濱等城市則是房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積增長(zhǎng)均較慢，在35個(gè)大中城市中基本排于倒數(shù)十名之內(nèi)。 市場(chǎng)健康程度分析中型穩(wěn)健發(fā)展市場(chǎng)各城市的房地產(chǎn)投資增速大多快于GDP增速，但房?jī)r(jià)增速慢于GDP和人均收入，且基本都低于全國(guó)平均水平，整體市場(chǎng)較為健康。歷史發(fā)展城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)率商品房銷(xiāo)售均價(jià)年均增長(zhǎng)率商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積/累計(jì)商品房竣工面積土地購(gòu)置面積年均增長(zhǎng)率石家莊 % % % % %哈爾濱 % % % % %濟(jì)南 % % % % %鄭州 % % % % %貴陽(yáng) % % % % %昆明 % % % % %西安 % % % % %南寧 % % % % %沈陽(yáng) % % % % %長(zhǎng)春 % % % % %全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868637石家莊、沈陽(yáng)、僅次于合肥，存在一定的過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。鄭州、昆明、貴陽(yáng)、濟(jì)南、南寧和哈爾濱的房地產(chǎn)投資增速也都快于GDP增速，但基本接近或低于全國(guó)35個(gè)大中城市的平均水平，發(fā)展較為健康。同時(shí)，上述城市的房?jī)r(jià)增速基本都慢于GDP和人均收入增速，這與這些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，消費(fèi)能級(jí)不高，尚未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和促進(jìn)需求釋放形成足夠支撐有關(guān)。 初級(jí)起步市場(chǎng)處于初級(jí)起步市場(chǎng)階段的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，收入水平低；房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，價(jià)格低；市場(chǎng)存在一定的供過(guò)于求，規(guī)模和房?jī)r(jià)增速處于平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段；整體市場(chǎng)處于引導(dǎo)型消費(fèi)階段，納能水平低，投資見(jiàn)效較慢。這些城市基本上都是中西部較為落后的城市，經(jīng)濟(jì)水平較低，市場(chǎng)開(kāi)放度也較低，以本地小型開(kāi)發(fā)企健康程度城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率/GDP 年均增長(zhǎng)率房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率/GDP 年均增長(zhǎng)率人均可支配收入年均增長(zhǎng)率/房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率石家莊 哈爾濱 濟(jì)南 鄭州 貴陽(yáng) 昆明 西安 南寧 沈陽(yáng) 長(zhǎng)春 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868638業(yè)為主，市場(chǎng)較為單一。近幾年大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍二三線(xiàn)城市，瞄準(zhǔn)中西部城市競(jìng)爭(zhēng)較小，因此陸續(xù)進(jìn)入中西部市場(chǎng)，在一定程度上帶動(dòng)了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得樓盤(pán)產(chǎn)品質(zhì)量有所上升，市場(chǎng)逐步啟動(dòng)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚存在較多問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)并存，具有存在較大的發(fā)展前景。 城市基礎(chǔ)實(shí)力分析初級(jí)起步的城市人口規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)水平較低，收入水平低于平均水平，消費(fèi)能力也稍差?？傮w看來(lái)這些城市基礎(chǔ)實(shí)力較為薄弱，有待于進(jìn)一步的發(fā)展。比較來(lái)看，呼和浩特城市面積大，人口偏少，太原城市規(guī)模人口都偏低，但兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是這一類(lèi)城市中較強(qiáng)的城市，其GDP已經(jīng)超過(guò)1000億元，人均可支配收入也超過(guò)13000元，固定資產(chǎn)投資超過(guò)500萬(wàn)元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)400萬(wàn)元。這對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大作用。銀川的固定資產(chǎn)投資額較高，但其城市規(guī)模小，人口數(shù)量少，GDP總額偏低，對(duì)于城市房地產(chǎn)的發(fā)展沒(méi)有很好的推動(dòng)，有待于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步加強(qiáng)。其它幾個(gè)城市規(guī)模都不大，人口也較少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市基礎(chǔ)還不夠完善。城市實(shí)力城市名稱(chēng) 全市面積（平方公里）城市人口（萬(wàn)人）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人均可支配收入（元）太原 6988 13745烏魯木齊 10901 782 285 319 蘭州 13085 10271西寧 7649 12185銀川 9170 12185海口 2305 12289呼和浩特 17224 15400全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868639 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析處于初級(jí)起步階段的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在150萬(wàn)元以?xún)?nèi)，商品房銷(xiāo)售面積基本在300萬(wàn)平方米以下，商品房?jī)r(jià)格也基本低于3000元/平方米，市場(chǎng)發(fā)育不夠完善，大部分城市各項(xiàng)指標(biāo)差異較大，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠均衡，出現(xiàn)冷熱共存的現(xiàn)象。從數(shù)據(jù)上看來(lái)，太原、?？诘氖袌?chǎng)狀況相對(duì)較好，商品房銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)3000元，供應(yīng)成交量都較高，并且呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。呼和浩特的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較高 ，烏魯木齊市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較大，兩城市07年的供應(yīng)成交量都超過(guò)了200萬(wàn)平方米，但商品房銷(xiāo)售價(jià)格稍低，說(shuō)明市場(chǎng)基礎(chǔ)狀況良好，后期發(fā)展推動(dòng)力較強(qiáng)，成交均價(jià)將會(huì)有所抬升。而蘭州、西寧和銀川的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較低，07年商品房竣工量大于銷(xiāo)售量，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也均低于3000元/平方米，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較差。 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析近幾年，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)較為顯著，但歷年發(fā)展不夠穩(wěn)定，漲跌起伏較大。部分城市土地購(gòu)市場(chǎng)現(xiàn)狀城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元）商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）太原 3844烏魯木齊 2685蘭州 2967西寧 2421銀川 2515?？? 3531呼和浩特 2596全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868640置面積大幅上漲，投資快速跟進(jìn)，但市場(chǎng)上卻存在一定程度的供過(guò)于求現(xiàn)象，這將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的競(jìng)爭(zhēng)劇烈化。蘭州、海口、呼和浩特三個(gè)城市市場(chǎng)歷史發(fā)展?fàn)顩r較為良好，近幾年基本上保持了供求平衡狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也較快。其中呼和浩特發(fā)展特別迅猛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房竣工面積、土地購(gòu)置面積連續(xù)6年增長(zhǎng)率超過(guò)了40%，但其房?jī)r(jià)漲幅則表現(xiàn)得較為緩和，%，后期將有較大發(fā)展空間。太原、西寧和銀川三個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較快，但市場(chǎng)上出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，對(duì)后期發(fā)展有一定的抑制。其中太原土地購(gòu)置面積連續(xù)6年增長(zhǎng)率超過(guò)90%，但其它指標(biāo)的增長(zhǎng)卻相對(duì)較低，發(fā)展的不均衡將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。銀川土地購(gòu)置面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，土地面積的減少將影響未來(lái)幾年的商品房供應(yīng)量，或許能改變目前市場(chǎng)供大于求的情況，使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平衡穩(wěn)步發(fā)展階段。烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展速度相當(dāng)緩慢，房地產(chǎn)投資額、商品房竣工和銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)以及土地購(gòu)置面積等各項(xiàng)指標(biāo)的增速均遠(yuǎn)低于平均水平。歷史發(fā)展城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)率商品房銷(xiāo)售均價(jià)年均增長(zhǎng)率商品房竣工面積年均增長(zhǎng)率累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積/累計(jì)商品房竣工面積土地購(gòu)置面積年均增長(zhǎng)率太原 % % % % %烏魯木齊 % % % % %蘭州 % % % % %西寧 % % % % %銀川 % % % % %?？?% % % % %呼和浩特 % % % % %全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號(hào)郵編：200072 電話(huà)：5638868641 市場(chǎng)健康程度分析處于初級(jí)起步階段的城市市場(chǎng)健康程度表現(xiàn)差異較大，多數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生過(guò)熱的后果。大部分城市表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)高于GDP增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)低于GDP增長(zhǎng)，但部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)大大高于收入增長(zhǎng)，不利于市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。太原、蘭州、?？诜康禺a(chǎn)投資增長(zhǎng)率約為GDP增長(zhǎng)率的2倍，存在市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)則都低于GDP增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)仍存在一定發(fā)展空間，但需注意平衡發(fā)展。其中?？诜?jī)r(jià)增長(zhǎng)率低于收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。銀川、呼和浩特投資增幅較快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率低于GDP增長(zhǎng)率和人均收入增速，說(shuō)明市場(chǎng)投入較大，房?jī)r(jià)有一定上升空間。烏魯木齊和西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，是同類(lèi)城市中僅有的兩個(gè)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)雙雙低于GDP增長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)活力相對(duì)不足。健康程度城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率/GDP 年均增長(zhǎng)率房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率/GDP 年均增長(zhǎng)率人均可支配收入年均增長(zhǎng)率/房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率太原 烏魯木齊 蘭州 西寧 銀川 ?？? 呼和浩特 62 /