【正文】 零售總額（億元）人均可支配收入（元）石家莊 15848 2393 1391 821 13205哈爾濱 56579 1036 12772濟(jì)南 8177 鄭州 16667貴陽 8034 500 昆明 818 12083西安 10108 1242 12662南寧 22112 11877沈陽 12980 3055 長春 20571 2089 1321 778 12744全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868635的30%左右，城市經(jīng)濟(jì)力量薄弱。 市場運行現(xiàn)狀分析該類城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模以中、小型為主，從整體看，房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積等僅大于初級起步型市場，商品房價格也處于中低水平，基本在27003700元/平方米區(qū)間內(nèi)。沈陽和鄭州的房地產(chǎn)市場規(guī)模在該類城市中相對較大，商品房銷售面積均達(dá)到1000萬平方米以上，大于平均水平，房地產(chǎn)投資、商品房竣工面積和銷售價格也高于同類市場其他城市。哈爾濱、昆明、西安、南寧和長春的房地產(chǎn)市場規(guī)模處于中游水平，而貴陽、石家莊和濟(jì)南的房地產(chǎn)投資規(guī)模相對較小，商品房竣工和銷售面積不足平均水平的一半，房價水平在同類市場中也相對較低，市場活躍程度不高。市場現(xiàn)狀城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）商品房銷售面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）商品房銷售均價（元/平方米）石家莊 2718哈爾濱 3053濟(jì)南 3760鄭州 3574貴陽 2903昆明 3138西安 3379南寧 3404沈陽 3689長春 3251全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868636 市場歷史發(fā)展分析該類城市房地產(chǎn)市場各指標(biāo)的發(fā)展速度較不均衡，尤其是商品房銷售價格的年均增長率，各城市均低于平均水平，這也是穩(wěn)健發(fā)展型市場與快速發(fā)展型市場的最大區(qū)別。沈陽、石家莊、鄭州、西安、南寧和長春等城市房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴張速度速相對較快，房地產(chǎn)投資額和商品房竣工及銷售面積的增速基本都高于平均水平，但銷售均價的增速偏慢，其中除鄭州外上述城市的房價增速均排名倒數(shù)九名之內(nèi)。貴陽、濟(jì)南、昆明和哈爾濱等城市則是房地產(chǎn)投資額和商品房竣工面積增長均較慢，在35個大中城市中基本排于倒數(shù)十名之內(nèi)。 市場健康程度分析中型穩(wěn)健發(fā)展市場各城市的房地產(chǎn)投資增速大多快于GDP增速，但房價增速慢于GDP和人均收入，且基本都低于全國平均水平，整體市場較為健康。歷史發(fā)展城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率商品房銷售面積年均增長率商品房銷售均價年均增長率商品房竣工面積年均增長率累計商品房銷售面積/累計商品房竣工面積土地購置面積年均增長率石家莊 % % % % %哈爾濱 % % % % %濟(jì)南 % % % % %鄭州 % % % % %貴陽 % % % % %昆明 % % % % %西安 % % % % %南寧 % % % % %沈陽 % % % % %長春 % % % % %全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868637石家莊、沈陽、僅次于合肥，存在一定的過熱風(fēng)險。鄭州、昆明、貴陽、濟(jì)南、南寧和哈爾濱的房地產(chǎn)投資增速也都快于GDP增速，但基本接近或低于全國35個大中城市的平均水平，發(fā)展較為健康。同時，上述城市的房價增速基本都慢于GDP和人均收入增速，這與這些城市經(jīng)濟(jì)實力相對較弱，消費能級不高，尚未對房地產(chǎn)市場發(fā)展和促進(jìn)需求釋放形成足夠支撐有關(guān)。 初級起步市場處于初級起步市場階段的城市經(jīng)濟(jì)實力較弱，收入水平低；房地產(chǎn)市場規(guī)模小，價格低；市場存在一定的供過于求，規(guī)模和房價增速處于平均水平，房地產(chǎn)市場處于起步階段；整體市場處于引導(dǎo)型消費階段，納能水平低，投資見效較慢。這些城市基本上都是中西部較為落后的城市，經(jīng)濟(jì)水平較低，市場開放度也較低，以本地小型開發(fā)企健康程度城市名稱 房地產(chǎn)投資年均增長率/GDP 年均增長率房價年均增長率/GDP 年均增長率人均可支配收入年均增長率/房價年均增長率石家莊 哈爾濱 濟(jì)南 鄭州 貴陽 昆明 西安 南寧 沈陽 長春 全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868638業(yè)為主，市場較為單一。近幾年大型開發(fā)商進(jìn)軍二三線城市，瞄準(zhǔn)中西部城市競爭較小，因此陸續(xù)進(jìn)入中西部市場，在一定程度上帶動了本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得樓盤產(chǎn)品質(zhì)量有所上升，市場逐步啟動，雖然房地產(chǎn)市場發(fā)展尚存在較多問題，風(fēng)險機會并存，具有存在較大的發(fā)展前景。 城市基礎(chǔ)實力分析初級起步的城市人口規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)水平較低，收入水平低于平均水平，消費能力也稍差?？傮w看來這些城市基礎(chǔ)實力較為薄弱，有待于進(jìn)一步的發(fā)展。比較來看，呼和浩特城市面積大，人口偏少，太原城市規(guī)模人口都偏低，但兩個城市的經(jīng)濟(jì)實力是這一類城市中較強的城市，其GDP已經(jīng)超過1000億元，人均可支配收入也超過13000元，固定資產(chǎn)投資超過500萬元，社會消費品零售總額超過400萬元。這對推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有較大作用。銀川的固定資產(chǎn)投資額較高，但其城市規(guī)模小，人口數(shù)量少，GDP總額偏低，對于城市房地產(chǎn)的發(fā)展沒有很好的推動，有待于城市經(jīng)濟(jì)實力的進(jìn)一步加強。其它幾個城市規(guī)模都不大，人口也較少，經(jīng)濟(jì)實力也較弱，房地產(chǎn)市場的城市基礎(chǔ)還不夠完善。城市實力城市名稱 全市面積（平方公里）城市人口（萬人）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）全社會消費品零售總額（億元）人均可支配收入（元）太原 6988 13745烏魯木齊 10901 782 285 319 蘭州 13085 10271西寧 7649 12185銀川 9170 12185?？?2305 12289呼和浩特 17224 15400全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868639 市場運行現(xiàn)狀分析處于初級起步階段的城市房地產(chǎn)市場規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在150萬元以內(nèi)，商品房銷售面積基本在300萬平方米以下，商品房價格也基本低于3000元/平方米，市場發(fā)育不夠完善，大部分城市各項指標(biāo)差異較大，說明這些城市房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠均衡，出現(xiàn)冷熱共存的現(xiàn)象。從數(shù)據(jù)上看來，太原、?？诘氖袌鰻顩r相對較好，商品房銷售價格超過3000元，供應(yīng)成交量都較高，并且呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。呼和浩特的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較高 ，烏魯木齊市場規(guī)模相對較大，兩城市07年的供應(yīng)成交量都超過了200萬平方米，但商品房銷售價格稍低，說明市場基礎(chǔ)狀況良好，后期發(fā)展推動力較強，成交均價將會有所抬升。而蘭州、西寧和銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較低，07年商品房竣工量大于銷售量，商品房銷售價格也均低于3000元/平方米，市場表現(xiàn)相對較差。 市場歷史發(fā)展分析近幾年，這些城市房地產(chǎn)市場增長較為顯著，但歷年發(fā)展不夠穩(wěn)定，漲跌起伏較大。部分城市土地購市場現(xiàn)狀城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）商品房銷售面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）商品房銷售均價（元/平方米）太原 3844烏魯木齊 2685蘭州 2967西寧 2421銀川 2515?？? 3531呼和浩特 2596全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868640置面積大幅上漲，投資快速跟進(jìn)，但市場上卻存在一定程度的供過于求現(xiàn)象，這將促使房地產(chǎn)市場后期的競爭劇烈化。蘭州、?？?、呼和浩特三個城市市場歷史發(fā)展?fàn)顩r較為良好，近幾年基本上保持了供求平衡狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場的增長速度也較快。其中呼和浩特發(fā)展特別迅猛，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、土地購置面積連續(xù)6年增長率超過了40%，但其房價漲幅則表現(xiàn)得較為緩和，%，后期將有較大發(fā)展空間。太原、西寧和銀川三個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也較快，但市場上出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，對后期發(fā)展有一定的抑制。其中太原土地購置面積連續(xù)6年增長率超過90%，但其它指標(biāo)的增長卻相對較低，發(fā)展的不均衡將抑制房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。銀川土地購置面積出現(xiàn)了負(fù)增長，土地面積的減少將影響未來幾年的商品房供應(yīng)量，或許能改變目前市場供大于求的情況，使房地產(chǎn)市場步入平衡穩(wěn)步發(fā)展階段。烏魯木齊房地產(chǎn)市場整體發(fā)展速度相當(dāng)緩慢，房地產(chǎn)投資額、商品房竣工和銷售面積、銷售均價以及土地購置面積等各項指標(biāo)的增速均遠(yuǎn)低于平均水平。歷史發(fā)展城市名稱 房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率商品房銷售面積年均增長率商品房銷售均價年均增長率商品房竣工面積年均增長率累計商品房銷售面積/累計商品房竣工面積土地購置面積年均增長率太原 % % % % %烏魯木齊 % % % % %蘭州 % % % % %西寧 % % % % %銀川 % % % % %?？?% % % % %呼和浩特 % % % % %全國城市房地產(chǎn)市場分類研究報告169。2008 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司上海市閘北區(qū)廣延路140 號郵編：200072 電話：5638868641 市場健康程度分析處于初級起步階段的城市市場健康程度表現(xiàn)差異較大，多數(shù)城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場增長過快的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生過熱的后果。大部分城市表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增長高于GDP增長，房價增長低于GDP增長，但部分城市房價增長大大高于收入增長，不利于市場的持續(xù)發(fā)展。太原、蘭州、海口房地產(chǎn)投資增長率約為GDP增長率的2倍，存在市場過熱的風(fēng)險，房價增長則都低于GDP增長，說明市場仍存在一定發(fā)展空間，但需注意平衡發(fā)展。其中海口房價增長率低于收入增長，房價的過快增長，增加購房者負(fù)擔(dān)，將對市場產(chǎn)生負(fù)面影響。銀川、呼和浩特投資增幅較快，房價增長率低于GDP增長率和人均收入增速，說明市場投入較大，房價有一定上升空間。烏魯木齊和西寧房地產(chǎn)市場跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，是同類城市中僅有的兩個房地產(chǎn)投資和房價增長雙雙低于GDP增長的城市，市場活力相對不足。健康程度城市名稱 房地產(chǎn)投資年均增長率/GDP 年均增長率房價年均增長率/GDP 年均增長率人均可支配收入年均增長率/房價年均增長率太原 烏魯木齊 蘭州 西寧 銀川 海口 呼和浩特 62 /