【正文】 勢(shì)下，不斷增長(zhǎng)的土地成本對(duì)本來(lái)打算進(jìn)入福州市場(chǎng)投資的外來(lái)資本將產(chǎn)生一定畏懼心理，會(huì)使他們認(rèn)為福州市土地價(jià)格太高，進(jìn)而成本太高，利潤(rùn)預(yù)期減少，這些因素可能會(huì)導(dǎo)致他們放棄投資。2006年一季度深圳市土地分析報(bào)告一、土地供應(yīng)情況分析（一）計(jì)劃供應(yīng)總量分析，％，％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近四年間深圳市年均出讓土地面積約為13平方公里。2006年深圳市計(jì)劃供應(yīng)的土地總量基本與上年計(jì)劃總量持平，計(jì)劃的編制遵循嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地資源市場(chǎng)化配置比例的原則，以不斷提高深圳市土地資源的集約利用水平。（二）計(jì)劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從區(qū)位看，2006年深圳市土地供應(yīng)仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)、％；，％。此外，計(jì)劃有40萬(wàn)平方米政策性住房用地供應(yīng)，以保證近幾年內(nèi)低收入人群的住房需求，％。從用途來(lái)看，％，40萬(wàn)平方米為政策性住房用地；，％；倉(cāng)儲(chǔ)用地55萬(wàn)平方米，％；，％；，％；，％；特殊用地計(jì)劃供應(yīng)量為零。對(duì)比2006年和2005年土地供應(yīng)計(jì)劃，2006年工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模有較大幅度的下降，％。近年來(lái)，工業(yè)用地一直是深圳土地供應(yīng)的重點(diǎn)，供應(yīng)比例也一直保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但隨著存量土地資源的逐漸消耗，土地資源已經(jīng)成為制約深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的四大瓶頸因素之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新形勢(shì)下的戰(zhàn)略選擇。這也與深圳調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快以技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)。表1 2006年與2005年土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)對(duì)比 單位：萬(wàn)平方米總面積商品住宅商業(yè)工業(yè)2006年供應(yīng)計(jì)劃1229104307052005年供應(yīng)計(jì)劃12698056950此外，鑒于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。2006年在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)節(jié)約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，與上年相比，供應(yīng)總量增加了30％，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)充足的供應(yīng)和區(qū)域的平衡，以平抑房?jī)r(jià)的迅速上漲。（三）實(shí)際供應(yīng)情況分析從簽訂土地出讓合同的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，2006年一季度全市共簽訂土地出讓合同48宗，其中特區(qū)內(nèi)11宗，％；寶安區(qū)29宗，％；龍崗區(qū)8宗，％。按土地用途劃分，商服用地1宗，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地34宗，公用設(shè)施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出讓方式劃分，協(xié)議出讓占45宗，；拍賣出讓1宗，；掛牌出讓2宗，面積3萬(wàn)平方米。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況2005年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從以往過(guò)快的發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定。從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)看，總體運(yùn)行基本正常，但市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛，供應(yīng)壓力有所增大，房?jī)r(jià)上漲較快。2006年一季度，深圳市房地產(chǎn)投資增速有所加快，但批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅下降，商品住宅價(jià)格仍繼續(xù)上漲。受供應(yīng)緊張及價(jià)格較高等因素影響，住宅銷售套數(shù)及面積大幅減少，住宅有效需求已呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)2005年，％，％。在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場(chǎng)需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，2005年商品房供應(yīng)開(kāi)始比2004年有所減少，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積則小于當(dāng)年的銷售面積。2006年第一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)較大幅度的減少。，％，％。從區(qū)域分布來(lái)看，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中48％分布在特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)，比去年同期下降了23個(gè)百分點(diǎn)。截止2006年3月底，％，％；，％；，％。截至2006年3月底，％。這表明，在近期商品房市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的形勢(shì)下，空置商品房的消化速度進(jìn)一步加快。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求2005年，％，市場(chǎng)需求連續(xù)三年保持10％左右的平穩(wěn)增長(zhǎng)。2006年一季度，商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度下降，％，％。從商品住宅銷售的區(qū)域分布來(lái)看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例高達(dá)53％，已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。從銷售住宅的單套建筑面積來(lái)看，144平方米以下的普通住宅約占住宅市場(chǎng)交易總量的80％，表明由于土地資源的限制，普通住宅的開(kāi)發(fā)正在增多。從不同類型商品房的銷售情況來(lái)看，由于受供應(yīng)的影響，各類商品房的銷售面積都呈現(xiàn)不同幅度地下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，％；，％；，％；，％。全部商品房銷售面積中，％，％，％，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年來(lái)，深圳存量房屋市場(chǎng)發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。2005年，％。其中，％，：1。2006年一季度，％。其中，％，：1，二者交易面積逐漸接近。二手房市場(chǎng)的交易快速上漲與一手房市場(chǎng)的交易大幅下降對(duì)比表明，由于新房供應(yīng)較為緊張且價(jià)格較高，較多居民已開(kāi)始轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手住宅。存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展，有力地推動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2005年，深圳市商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大，％。2006年一季度，％。其中，％；，％；，％。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅（144平方米以下），％；而非普通商品住宅價(jià)格（144平方米以上），％。尤其是福田區(qū)和寶安區(qū)的非普通住宅價(jià)格上漲較大，％％。從不同區(qū)域價(jià)格變化情況來(lái)看，特區(qū)內(nèi)福田和南山兩區(qū)住宅價(jià)格上漲更為明顯。，％；，％；，％；，％；，％；，％。4. 供求關(guān)系分析從2005年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售面積的對(duì)比來(lái)看，有別于2002至2004年，出現(xiàn)了商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積小于實(shí)際銷售面積的情況，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際銷售面積的比為1：。從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，該比例為1：，以短時(shí)間數(shù)據(jù)反映市場(chǎng)供求關(guān)系不能完全說(shuō)明問(wèn)題，從年度供求比來(lái)看，能夠充分表明目前市場(chǎng)總體有效供給仍能滿足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增預(yù)售小于實(shí)際銷售的狀況長(zhǎng)期持續(xù)下去，消費(fèi)者在買房時(shí)的選擇余地必然越來(lái)越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)情況供應(yīng)總量，其中。今年的計(jì)劃供應(yīng)量比2005年的計(jì)劃供應(yīng)量80萬(wàn)平方米增加了24萬(wàn)平方米，增加幅度達(dá)30％。面對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求，新增土地供應(yīng)總量的增加能夠一定程度的緩解供求壓力。2006年一季度，深圳市共出讓兩宗住宅用地，其中一宗為普通商品房用地，位于龍崗區(qū)，為拍賣方式出讓；另一宗為其他住房用地，位于特區(qū)內(nèi)，為協(xié)議出讓。區(qū)域結(jié)構(gòu)根據(jù)2006年度深圳市土地供應(yīng)計(jì)劃，今年新增房地產(chǎn)土地供應(yīng)仍集中在特區(qū)外。從2006年一季度全市商品住宅銷售的區(qū)域分布來(lái)看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，可見(jiàn)，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例已高達(dá)53％，已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。隨著近年來(lái)深圳市城市干線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)順利實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，清平快速干道、南坪快速干道的開(kāi)通，中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)速度的加快等，均使所在片區(qū)及臨近區(qū)域土地價(jià)值大大提升。此外，由于特區(qū)內(nèi)土地資源供應(yīng)潛力自身的有限性、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展對(duì)特區(qū)外的客觀要求等諸多因素，使得特區(qū)外的城市規(guī)劃、交通、公共配套設(shè)施等全方位的完善成為必然趨勢(shì)，從而使人們對(duì)特區(qū)外的發(fā)展產(chǎn)生良好的預(yù)期，這也使特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和走向成熟成為必然。供地方式深圳市對(duì)新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。通過(guò)招、拍、掛方式公開(kāi)出讓房地產(chǎn)用地，增加了土地出讓的透明度，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。三、土地市場(chǎng)運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)背景2005年，全市經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階，初步核算，全年生產(chǎn)總值（GDP），％。其中，％；，％；，％。按常住人口計(jì)算的人均GDP60507元，％。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，人均GDP7483美元。全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率86556元，％。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，％，扣除物價(jià)因素，％。，％，％。％。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，深圳日益面臨土地、資源、環(huán)境和人口的“四個(gè)難以為繼”，針對(duì)這種形勢(shì)，市委市政府在繼續(xù)落實(shí)“和諧深圳”“效益深圳”戰(zhàn)略部署的基礎(chǔ)上，在全市四屆人大二次會(huì)議上，提出以實(shí)施自主創(chuàng)新主導(dǎo)戰(zhàn)略為核心、堅(jiān)持緊約束條件下新的資源觀、強(qiáng)力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的新戰(zhàn)略，以推動(dòng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，確保在2010年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。自上世紀(jì)90年代中期深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以來(lái)，深圳的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)一直比較扎實(shí)，企業(yè)的市場(chǎng)化程度較高，外向性較強(qiáng)，依托國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，全市經(jīng)濟(jì)一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。而城市的基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，使海陸空口岸城市的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步發(fā)揮，城市的競(jìng)爭(zhēng)力水平也得到了加強(qiáng)。2006年，在國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)走好的大環(huán)境下，承接2005年良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，深圳經(jīng)濟(jì)總體仍會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度，人民生活水平將進(jìn)一步提高。諸多良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人民居住水平的提高，創(chuàng)造更為有利的條件。（二）協(xié)調(diào)關(guān)系分析近年來(lái)，深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展對(duì)土地資源的需求十分旺盛。隨著寶安、龍崗兩區(qū)城市化的順利完成，特區(qū)外與特區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展使得各類產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求不斷上升，尤其是特區(qū)外兩區(qū)，土地需求總量顯著增加。在全市土地供應(yīng)總量非常有限，市委市政府提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的情況下，土地資源的節(jié)約集約利用和循環(huán)、高效利用城市發(fā)展的必然，也對(duì)土地資源的合理利用提出了更高的要求。由于深圳市產(chǎn)業(yè)用地總量較大，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)一直是土地供應(yīng)的重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)用地集約利用水平的提高已經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面，為此，市委市政府要求積極推進(jìn)工業(yè)用地招牌掛出讓工作。產(chǎn)業(yè)用地的市場(chǎng)化配置等相關(guān)工作的推進(jìn)將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和布局，提高產(chǎn)業(yè)用地的效率，促進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用。房地產(chǎn)業(yè)作為深圳市一直以來(lái)的重要產(chǎn)業(yè)，其土地供應(yīng)備受關(guān)注。隨著2002年下半年以來(lái)的房地產(chǎn)用地四年緊縮政策，深圳市房地產(chǎn)土地供應(yīng)日益緊縮，據(jù)我局統(tǒng)計(jì)分析，目前深圳市房地產(chǎn)新增土地供應(yīng)已無(wú)法完全滿足市場(chǎng)旺盛的需求，為保持市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，存量土地供應(yīng)是彌補(bǔ)目前新增土地供應(yīng)緊張的重要途徑。2005年深圳市采取了一系列調(diào)控措施，從實(shí)施效果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)一步得到規(guī)范，市場(chǎng)環(huán)境不斷得到改善。2006年深圳市將從以下三個(gè)方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)：一是適度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)供給。通過(guò)適當(dāng)增加土地供應(yīng)，盤活存量土地，打擊囤積土地的行為。同時(shí)加快“城中村”的改造，來(lái)增加商品房的供給量；二是調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu)。限制或抑止建高檔別墅，以及大規(guī)模高檔商品房的行為，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加強(qiáng)普通商品房的建設(shè)，確保工薪階層和困難群眾的住房需求；三是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)管理，從房地產(chǎn)的銷售制度、稅收管理、銀行調(diào)控的環(huán)節(jié)入手，來(lái)完善和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)，堅(jiān)決打擊惡意的欺詐行為和哄抬房?jī)r(jià)的行為，切實(shí)保證房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易規(guī)范，健康和有序。四、結(jié)論2006年一季度，深圳市土地市場(chǎng)仍然持續(xù)去年健康有序的狀態(tài)，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的土地出讓相對(duì)活躍，共出讓34宗，僅出讓一宗商品住宅用地。目前，針對(duì)深圳市房?jī)r(jià)上漲較快的形勢(shì)，深圳市在增加住宅用地供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，積極研究相關(guān)政策措施，以保證深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和穩(wěn)定發(fā)展。2006年是深圳市落實(shí)“十一五”規(guī)劃的第一年，將進(jìn)入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，建設(shè)和諧深圳、效益深圳目標(biāo)的實(shí)質(zhì)性階段，深圳市將堅(jiān)持緊約束條件下新的資源觀，強(qiáng)力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，繼續(xù)保證土地資源的合理有效供應(yīng)，以供給引導(dǎo)需求，避免任何形式的土地浪費(fèi)，確保土地市場(chǎng)的運(yùn)作更加規(guī)范有序。附表：深圳市2006年度土地利用和供應(yīng)計(jì)劃表（單位：公頃）項(xiàng)目名稱總計(jì)合計(jì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地獨(dú)立選址重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地備注產(chǎn)業(yè)用地住宅用地城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套用地小計(jì)小計(jì)小計(jì)工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地商品房政策性住房用工地商服用地公共建筑用地公共服務(wù)設(shè)施用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地200占用耕地140100開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地400土地開(kāi)發(fā)200土地整理（復(fù)墾）200土地供應(yīng)協(xié)議方式供應(yīng)40公頃政策性住房用地是用于滿足未來(lái)幾年低收入人群的住房需求，由全市統(tǒng)籌安排。特區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)66龍崗區(qū)165大工業(yè)區(qū)15招拍掛方式供應(yīng)58特區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)大工業(yè)區(qū)2006年一季度武漢土地市場(chǎng)分析近年來(lái)，武漢市政府通過(guò)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，對(duì)土地資產(chǎn)的管理力度不斷加強(qiáng)，對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用逐步顯現(xiàn)。而土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)直接影響未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)量及房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)等，科學(xué)合理的土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。（一）土地供應(yīng)量2006年一季度武漢市儲(chǔ)備土地 2000 余畝，供應(yīng)土地 15 宗 750畝，成交金額 20 億元。與2005同期相比，2006年一季度的土地供應(yīng)的區(qū)域分布有所不同，