杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 該區(qū)域的市政配套嚴(yán)重缺乏是區(qū)域發(fā)展最大阻礙。由于區(qū)域規(guī)劃的限制，該區(qū)域基本上是高端定位，加上景區(qū)的休閑娛樂(lè)和自然景觀，市場(chǎng)仍有一定潛力。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)正是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)將來(lái)會(huì)上升到某一水平，才會(huì)以當(dāng)前較高的地價(jià)去拿地。由于這種土地供給制度短期內(nèi)不可能改變，因此只要市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加，地價(jià)的上漲就不可避免。 圖7 2006~2010滬深股市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)板塊總市值流動(dòng)性過(guò)剩還是2010年CPI上漲的重要原因。這種瘋狂上漲激起了全國(guó)性的房地產(chǎn)投資熱情，使得資金大量進(jìn)入樓市，杭州樓市也在2010年進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期。這一方面要求企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地以滿(mǎn)足公司未來(lái)持續(xù)成長(zhǎng)的需要，另一方面融資也為公司拿地提供了金融支持。2006年和2010年，外匯儲(chǔ)備年增長(zhǎng)接近50%，而且這個(gè)趨勢(shì)在2008年還將持續(xù)一段時(shí)間。針對(duì)這些情況，中央政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，這些措施的實(shí)施效果不但會(huì)影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也會(huì)直接和間接的影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將是杭州土地市場(chǎng)2008年面臨的最大不確定因素。當(dāng)然，2008年的土地出讓市場(chǎng)與杭州市2008年的土地出讓計(jì)劃關(guān)系最為密切。在空間分布上，西湖區(qū)和江干區(qū)仍然是供應(yīng)主力，拱墅區(qū)和濱江區(qū)也有不少地塊可供出讓。這種市場(chǎng)信號(hào)也會(huì)逐漸擴(kuò)散到長(zhǎng)三角地區(qū)，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氣氛，這必將影響到土地市場(chǎng)。這些都增加來(lái)我國(guó)外匯管理的壓力，積聚了貨幣管理的風(fēng)險(xiǎn)。2006年，；2010年， 中金公司數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)格的擴(kuò)散效應(yīng)推動(dòng)了2010年全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。圖6 中國(guó)大陸2006~2010年M2供應(yīng)量從全國(guó)層面來(lái)看，2006年主要是股市大幅上揚(yáng)，滬市A股（上證指數(shù)）從2006年初的1224點(diǎn)到年末的2815點(diǎn)，再到2010年底的5521點(diǎn)；深成指2006年初2873點(diǎn)，2006年底6436點(diǎn)，2010年底達(dá)到17700點(diǎn)。同時(shí)，當(dāng)前城市土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，通過(guò)土地儲(chǔ)備中心一個(gè)渠道供地，土地供給更加受到限制。也就是說(shuō)土地本身不是最終產(chǎn)品，它的價(jià)值需要依靠最終產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風(fēng)景區(qū)，周邊開(kāi)發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當(dāng)前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過(guò)幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房?jī)r(jià)普遍超過(guò)萬(wàn)元每平米，雖然當(dāng)前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。此外，這種市場(chǎng)預(yù)期會(huì)在短期內(nèi)造成市場(chǎng)需求迅速增加，直接加劇了市場(chǎng)投機(jī)。2010年杭州市土地市場(chǎng)的熱度從年初第一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)就開(kāi)始醞釀，此后愈演愈烈，天價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)。相比2006年，%，%,%。兩個(gè)文件對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序，保持市場(chǎng)穩(wěn)定起到了一定的作用。一系列的高地價(jià)迅速推升了地塊周邊的房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致杭州市局部房?jī)r(jià)呈跳躍性增長(zhǎng)。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻(xiàn)。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費(fèi)、土地儲(chǔ)備、土地出讓方式、土地開(kāi)發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當(dāng)廣泛，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響。2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要著力點(diǎn)在于保障低收入家庭的住房困難，8月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。相比之下，2006年第一季度出讓6宗，第二
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