杭州土地市場分析報告(存儲版)
【正文】 該區(qū)域的市政配套嚴重缺乏是區(qū)域發(fā)展最大阻礙。由于區(qū)域規(guī)劃的限制，該區(qū)域基本上是高端定位，加上景區(qū)的休閑娛樂和自然景觀，市場仍有一定潛力。換句話說，開發(fā)企業(yè)正是因為預(yù)期房價將來會上升到某一水平，才會以當前較高的地價去拿地。由于這種土地供給制度短期內(nèi)不可能改變，因此只要市場對土地的需求增加，地價的上漲就不可避免。 圖7 2006~2010滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)板塊總市值流動性過剩還是2010年CPI上漲的重要原因。這種瘋狂上漲激起了全國性的房地產(chǎn)投資熱情，使得資金大量進入樓市，杭州樓市也在2010年進入新一輪增長周期。這一方面要求企業(yè)大量儲備土地以滿足公司未來持續(xù)成長的需要，另一方面融資也為公司拿地提供了金融支持。2006年和2010年，外匯儲備年增長接近50%，而且這個趨勢在2008年還將持續(xù)一段時間。針對這些情況，中央政府采取了一系列宏觀調(diào)控措施，這些措施的實施效果不但會影響中國宏觀經(jīng)濟運行，也會直接和間接的影響中國房地產(chǎn)市場，這將是杭州土地市場2008年面臨的最大不確定因素。當然，2008年的土地出讓市場與杭州市2008年的土地出讓計劃關(guān)系最為密切。在空間分布上，西湖區(qū)和江干區(qū)仍然是供應(yīng)主力，拱墅區(qū)和濱江區(qū)也有不少地塊可供出讓。這種市場信號也會逐漸擴散到長三角地區(qū)，杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望氣氛，這必將影響到土地市場。這些都增加來我國外匯管理的壓力，積聚了貨幣管理的風(fēng)險。2006年，；2010年， 中金公司數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)價格的擴散效應(yīng)推動了2010年全國性的房地產(chǎn)市場繁榮。圖6 中國大陸2006~2010年M2供應(yīng)量從全國層面來看，2006年主要是股市大幅上揚，滬市A股（上證指數(shù)）從2006年初的1224點到年末的2815點，再到2010年底的5521點；深成指2006年初2873點，2006年底6436點，2010年底達到17700點。同時，當前城市土地一級市場由地方政府壟斷，通過土地儲備中心一個渠道供地，土地供給更加受到限制。也就是說土地本身不是最終產(chǎn)品，它的價值需要依靠最終產(chǎn)品的價值來實現(xiàn)。在西南角的龍塢、轉(zhuǎn)塘區(qū)域，由于靠近風(fēng)景區(qū)，周邊開發(fā)不多，且主要以高檔別墅為主。 圖5 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓金額（單位：億元）當前杭州市的周邊區(qū)塊中，西北角的三墩板塊經(jīng)過幾年的醞釀已逐步趨于成熟，周邊房價普遍超過萬元每平米，雖然當前居住成熟度還不夠，但新城西中心的地位已經(jīng)確立。此外，這種市場預(yù)期會在短期內(nèi)造成市場需求迅速增加，直接加劇了市場投機。2010年杭州市土地市場的熱度從年初第一場土地拍賣會就開始醞釀，此后愈演愈烈，天價地塊頻頻出現(xiàn)。相比2006年，%，%,%。兩個文件對維護市場秩序，保持市場穩(wěn)定起到了一定的作用。一系列的高地價迅速推升了地塊周邊的房地產(chǎn)價格，導(dǎo)致杭州市局部房價呈跳躍性增長。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心執(zhí)筆人，田傳浩，楊鴻，感謝任超群在數(shù)據(jù)收集和整理方面所做出的貢獻。一、2010年土地政策回顧2010年的土地政策涵蓋土地稅費、土地儲備、土地出讓方式、土地開發(fā)期限和土地供給比例等多方面，涉及范圍相當廣泛，對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了一定的影響。2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要著力點在于保障低收入家庭的住房困難，8月份，國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出“廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例影響巨大。相比之下，2006年第一季度出讓6宗，第二
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