杭州土地市場分析報告(更新版)
【正文】 值潛力并不是2010年才存在，杭州土地市場的升溫還有更本質(zhì)的推動因素。07年的土地市場中，丁橋板塊出讓了7宗住宅用地，總面積約450畝，多數(shù)地塊樓面價已經(jīng)突破4000每平米。出讓面積和出讓宗數(shù)不一致主要因為出讓地塊大小的差異較大，當(dāng)前中心區(qū)域很難再有大宗土地出讓，而下沙等周邊區(qū)塊的出讓土地規(guī)模都較大，下沙出讓的18號、35號、51號地塊，面積分別達到352畝、415畝和435畝。這種局部地區(qū)的房價跳躍進而影響了開發(fā)企業(yè)的行為，一些開發(fā)企業(yè)為了獲取更多利潤，選擇推遲開盤，待價而沽，進一步影響了市場的供求關(guān)系。2006年第四季度和2010年第一季度的成交量放大主要受到2006年底的大量土地供應(yīng)影響，2010年一季度成交地塊中有17宗是2006年年底計劃供應(yīng)的土地。二、2010年杭州市土地市場的交易情況分析（一）市場概況：成交面積和金額創(chuàng)新高，市場出讓呈季節(jié)性根據(jù)杭州市國土資源局數(shù)據(jù)，2010年杭州市共出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)用地89宗。前者規(guī)定，受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。在這場盛宴中，杭州市住宅市場的成交量和成交價格的增幅都創(chuàng)下近三年的新高，市場一度重現(xiàn)當(dāng)初的連夜排隊購房的盛況，而在這一切的背后，土地市場發(fā)揮著舉足輕重的作用?！腋谷绻?005年當(dāng)作近十年來杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個分界點，或者把此后稱為后宏觀調(diào)控時代，那么2010年的杭州市房地產(chǎn)市場可以說是后調(diào)控時代最火爆的盛宴。2010年10月，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《關(guān)于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》。2010年最有代表性的土地政策是打擊土地囤積的四條措施，四條措施中市場反應(yīng)最大的是對閑置土地的處置和開發(fā)建設(shè)時間的規(guī)定，但實際層面上，這兩條措施的效果并沒有那么明顯，存在規(guī)避的途徑。只有政府推出土地，才可能有成交，而且通常只要推出，大部分都會成交（極少數(shù)流拍除外），不同的只是價格，但政府土地出讓計劃自身也往往隨房地產(chǎn)市場變化而調(diào)整。圖2 2010年杭州市土地出讓地價漲幅這些地塊的高價成交直接推動了周邊區(qū)域的房價上漲，這點可以從銷售市場得到印證。圖3 2010年杭州市各城區(qū)土地出讓宗數(shù)（單位：宗）從成交面積看（見圖4），西湖區(qū)、下沙開發(fā)區(qū)和江干區(qū)各出讓1791畝、1400畝和1040畝，三個城區(qū)占總出讓面積的69%；拱墅區(qū)、濱江區(qū)和下城區(qū)分別出讓為627畝、442畝和377畝；之江和上城區(qū)各出讓290畝和173畝。東北角的丁橋板塊在經(jīng)濟適用房小區(qū)的帶動下已經(jīng)展示出較好的市場潛力，大型居住區(qū)的規(guī)劃也保證了該區(qū)域的市政配套。在2010年的杭州土地市場中，盡管土地供應(yīng)量增加，但并沒有滿足土地市場的旺盛需求。當(dāng)土地需求增加時，如果土地供給能夠相應(yīng)增加，地價的上漲就會受到抑制。%，%。（三）房地產(chǎn)市場重新回暖：地價上漲的市場動力住房的需求可以分為居住需求和投資（投機）需求兩個層面。國外資金的進入又進一步推動了房地產(chǎn)市場的繁榮。四、2008年杭州市土地市場走勢判斷（一）中國宏觀經(jīng)濟前景面臨重大挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟形勢與金融緊密相連。這固然反應(yīng)了投資人群對未來中國樓市上漲的預(yù)期，也意味著巨大的風(fēng)險。土地市場與房地產(chǎn)銷售市場密切互動，在房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)回歸之后，土地市場緊隨房地產(chǎn)市場的步伐。16
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