杭州土地市場分析報告(完整版)
【正文】 的確，2010年的杭州市土地市場上演了一幕幕波瀾壯闊、精彩紛呈的好戲。這是最好的年代，這是最壞的年代。作為2006年土地政策的延續(xù)，《關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》、《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》、《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》、《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》等一系列政策文件開始在2010年正式實施，城鎮(zhèn)土地使用稅提高為原來兩倍、新增建設(shè)用地有償使用費提高一倍，開發(fā)企業(yè)土地增值稅開始清算、工業(yè)用地必須招拍掛出讓而且有最低出讓價限制，所有這些措施在一定程度上增加了土地使用成本?？傮w而言，2010年的土地政策著力溫和，不少政策是將之前已經(jīng)在各地實行的措施以文件或者法律的形式予以確定。圖1 2006～2010杭州市經(jīng)營性用地成交季度數(shù)據(jù)在競爭市場上，交易量是市場景氣的有效指標之一，但土地市場基本由政府供地計劃控制，屬于壟斷市場，因而市場的成交宗數(shù)并不體現(xiàn)市場的趨勢變化。另外，有4宗土地的成交價高于出讓起價兩倍，這四宗地分別是由位于錢江新城的46號地塊、位于留下的34號地塊、以及位于濱江區(qū)的39和40號地塊。2010年成交的地塊中，在成交宗數(shù)方面（見圖3），西湖區(qū)和江干區(qū)均出讓23宗，兩者相加占總出讓宗數(shù)的52%；接下來是濱江區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)，分別為11宗、11宗和9宗；上城、下沙和之江也分別有6宗、5宗和1宗土地成交。但通過2010年各個城區(qū)土地出讓的空間分布可以看出，這兩個區(qū)域正在醞釀新的市場前景。三、 2010年杭州土地市場火熱的內(nèi)在原因房價上升的原因可以從供給和需求兩個方面分析，就當(dāng)前而言需求面對市場的影響更大，供給面影響較為穩(wěn)定。（一）壟斷性的土地供給制度：地價上漲的制度原因當(dāng)前地價上升的因素除了房地產(chǎn)市場回暖的驅(qū)動外，土地供給是一個重要影響因素。從2004年開始，中國的貨幣供應(yīng)量一直處于快速上升通道。據(jù)國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻說，這一輪的流動性過剩是全球性的，2010年，%，%，%，歐元區(qū)漲幅也在2%以上。2006年，月度購房結(jié)匯量基本維持在1億美元左右，進入2010年，購房結(jié)匯量開始快速增長，2010年9月的月度購房結(jié)匯量已經(jīng)達到5億美元。這種土地出讓給了杭州房地產(chǎn)市場一針強心針，直接導(dǎo)致2010年下半年樓市與土地市場的雙重瘋狂，樓市惜售和捂盤現(xiàn)象開始泛濫，標王地塊接二連三的出現(xiàn)。滬深股市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)板塊的市盈率已經(jīng)從2006年初的20倍上漲到2010年末的85倍。這種調(diào)整一方面受到信貸政策的調(diào)控，另一方也是市場對房價透支的擔(dān)憂，兩者在恰當(dāng)?shù)臅r候相遇也就是有了市場的回歸。總體而言，2008年的市場將回歸理性，相比2010年將有一定調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整中也孕育著機會，這將是一個風(fēng)險與機遇并存的市場。2008年第一次土地拍賣會熱度明顯下降，開發(fā)企業(yè)競價明顯更加謹慎，前幾個月的喧囂和烈焰都慢慢冷卻下來。此外，通貨膨脹還在持續(xù)，已經(jīng)達到近十年來的最高點。而2008年可能是中國宏觀經(jīng)濟前景最困難一年，面臨國際形勢、經(jīng)濟環(huán)境的重大挑戰(zhàn)（溫家寶，2008）。股市與樓市的聯(lián)動效應(yīng)進一步推動了杭州土地市場的繁榮。就杭州而言，經(jīng)濟的迅速發(fā)展、人均可支配收入的較快提高、城市吸引力增強、城市化進程加速等因素共同導(dǎo)致了居住需求的旺盛。M2的增長率均超過當(dāng)年的GDP增長率。但是，土地是稀缺的，在絕對數(shù)量上，杭州市區(qū)可供出讓的土地越來越少；在相對區(qū)域上，地段良好的土地更是稀少。雖然分析者喜歡用“稀缺”、“絕版”、“珍藏”來描述和解釋土地市場供應(yīng)的特點，不過，稀缺和增
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