【正文】 行指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 （ 3） 義務消防隊員負責火場滅火。 （五）治安管理 １、護衛(wèi)隊管理 通過制定護衛(wèi)員內務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保護衛(wèi)員自身素質的提高，自覺維護護衛(wèi)工作的正常運行。 （ 1） 護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。 （ 5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。 中控室崗位工 作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。 住宅區(qū)室內部分清掃服務安排： ①早晨 6： 00－ 10： 00 清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。 （七）園林綠化管理 對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排： （ 1）每天上午 6： 30－ 9： 30 澆水。 （ 2）當司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認業(yè)主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目， 交還給業(yè)主后人車放行。 （九）房屋管理 對康寧小區(qū)的日常房管事務管理，按照公司物業(yè)管理理質量標準規(guī)范運行。 （ 2）對巡視中發(fā)現(xiàn) 的問題，分類進行處理。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄） 一、公司辦公室工作： 公司組織機構和人員職責： 1）公司組織結構示意圖 2）管理部門職責 3）辦公室主任職責、權限 4）辦公室人事主管工作職責 5）辦公室文秘工作職責 6）文員工作職責 7）接待員工作職責 8）汽車司機工作職責 9）門衛(wèi)工作職責。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。14： 00－ 15： 30 學習、培訓、整理檔案 。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。 （ 5）補缺：視缺苗情況及時補缺。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。 （ 4） 聽從中控室工程師工作安排。 （ 2） 巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，做好記錄。 （ 1） 熟悉本轄區(qū)內業(yè)主情況。 ２、護衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證護衛(wèi)員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范，提高服務水平。搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。 （ 3） 管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負責。 中控室設備操作 確保消防設備、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。值班機電工負責給排水設備（設施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。 （ 2） 管理處項目經理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。 （ 2） 管理處項目經理助理負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。 服務收費管理 規(guī)范管理處服務收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服務的滿意。 （ 1） 管理處負責記錄報修，并傳達至工程部。通過宣傳講授有關知識，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學習，以求取得良好的社會效果 ，為日后管理工作的開展打下基礎。 16 業(yè)主有效投訴率 與處理率 2%以上 95%以上 1%以下 100% 以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立 業(yè)主 /業(yè)主投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。 3 維修工程質量 合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程維修部嚴格把關，按照施工程序一步到 位，杜絕返工，并及時回訪。 工程部職責范圍： 房屋、設備、設施的日常養(yǎng)護和定期維修，水、電氣、設備、設施的運行、養(yǎng)護。管理處項目經理為小區(qū)管理的責 任人和主要領導，各職能部門均在物業(yè)經理的領導下進行工作。 （五）實行中央值班經理日常管理責任制 管理處設值班調度室，由各部門經理輪值行使管理日常工作的指揮權，及時處理日常事務和突發(fā)事件，協(xié)調各部門的工作，接受業(yè)主投訴，保證管理機制的高效運轉。 （二）督導管理 采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理， 保證工作正常運作，提高工作效率和工作質量，具體有以下四種作法： ⑴ 經濟管理 ：公司與各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權利與義務，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調動員工的工作積極性。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調度，強調多 重結合，白天寬松與夜晚嚴密相結合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用小區(qū)的智能化護衛(wèi)設施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應。 （二） 房屋設備維修管理：對供排水、供電、市政公用設施、安防、消防系統(tǒng)等設備的運行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。 除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、護衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之 推廣、智能化服務、保障服務等全面服務。護衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術強的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。 我公司的收費均依政府相關文件及開發(fā)定位為指導，合理定價、力爭使業(yè)主享受超值服務。 江蘇康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 二○○九 年一月十二日 目 錄 前言????????????????????????? ? ??????24 第一部分 物業(yè)公司簡介 ??????????????????? ???? 5 第二部分 管理服務理念、方針、內容、運作機制、管理措施 ???? ?? 6－10 一、 服務理念 二、 方針 三、 內容 四、 管理運作機制 五、 管理措施 第三部分 管理經營機構框架及管理目標 ?????????? ? ???1 1－14 一、 管理經營 機構框架 二、 人員編制計劃 三、 管理服務目標 第四部分 日常物業(yè)管理運作 ?????????????????? ? 15－22 一、 前期介入階段的管理 二、 入住裝修階段的管理 三、 常規(guī)管理運作階段的管理 （一）管理處內部運作管理 （二）給排水設備及水景管理 （三）消防管理 （四）機電設施養(yǎng)護和修繕管理 （五）治安管理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度 ?????????????????? ? ?? 23－33 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理工 作 三、 物業(yè)管理財務、資金的管理 四、 機電設備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 前 言 大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達。 豐富的物業(yè) 接管經驗 對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經驗和一套科學完善的接管程序。公司聘請高級園林技師為綠化部主管。 第二部分 管理服務理念、方針、內容、運作機制及管理措施 一、服務理念 堅持“以人為本”“專業(yè)服務、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務。我們 深信設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。 （五） 車輛管理： 對小區(qū)內機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質量。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實?？v向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經理負責，部門經理向物業(yè)經理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡流程管理，做到既協(xié)調動作，又相互制約。 護衛(wèi)部職責范圍： 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理 人事財務職責范圍： 處理有關人事財務方面的工作。 4 管理費收繳率 98% 98% 超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 17 管理人員 專業(yè)培訓合格率 100% 100% 實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學習。 （二） 做好驗收接管工作 在管理公司對康寧小區(qū)充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 （ 2） 工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。 （ 1） 管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。 （ 3） 管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。 （二）給排水設備及水景管理 給排水設備及水景運行管理 確保給排水設備保持良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用 水的需求。 給排水設備（設施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。 火警、火災應急處理 定期演練對迅速撲滅火災，保證業(yè)主生命財產安全。 維修組： 負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄 。 （ 1） 護衛(wèi)員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 （ 2） 維護轄區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生。 （ 3） 維持轄區(qū)內