【正文】 地塊建筑的不斷更新，將大力激發(fā)項目地塊的經(jīng)濟運營力和產(chǎn)品流通力，并承載城市快速發(fā)展的中心消費物流流轉(zhuǎn)率，為城市的超常發(fā)展奠定根基。 2）通過項目銷售中心的展示，提醒現(xiàn)在持鋪待漲的人群，大中路的商業(yè)升值進行時到了，店鋪的漲價空間將更穩(wěn)定了。本案投資回報率大于最佳回報值，其抗御風(fēng)險率也是較高的，能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟回報。 2）市場品牌形象進一步強化。項目可通過 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 與知名物業(yè)管理公司的強強合作，并通過對現(xiàn)代物業(yè)管理以及與物業(yè)單位各類動態(tài)交流信息（如簽約、物業(yè)管理培訓(xùn)、物業(yè)管理與現(xiàn)代生活講座等活動）進行深度訴求，以此來達到后來居上的效果。 智能化藝術(shù)演示： 建議本案銷售中心配備智慧能化演示系統(tǒng)，通過播放項目形象片和播放 助興音樂和進行必要的藝術(shù)裝飾來喚起參觀者購樓興趣。 包裝原則： 采用情景體驗營銷法，將項目主題色彩與內(nèi)部裝潢有效結(jié)合，并輔以動態(tài)展示 和分區(qū)體驗的方式進行全程營銷工作，以更直觀的推進項目營銷。在景觀設(shè)計上應(yīng)在考慮中心綠化水景和綠化的同時，盡量做到均好性和特色性。 四、價格定位： 商業(yè)：目前本項目地塊區(qū)域市場商業(yè)店鋪價格在 5500— 9000 元之間，總價在 30— 70 萬，是比較能夠接受的。通過到小環(huán)境與大環(huán)境的兼容和獨具性，促成經(jīng)濟的和諧統(tǒng)一。其中有近 35%的人在自己決定后，才邀請家人或者朋友進行實地考察。 （ 6）收入：家庭收入 3萬 以上 的中等及中等偏高收入階層。 （ 7） 加強主力商業(yè)培育制度，在項目地塊內(nèi)培育幾家主力商業(yè)，帶動項目地塊的建設(shè)和發(fā)展。 （ 4）地方政府的不穩(wěn)定性或者政 策方針的易變性，給項目地塊的開發(fā)帶來一定的危險因素。 （ 3）隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，大量的地產(chǎn)運營投資客的批量產(chǎn)生，將給項目運營帶來更新的機遇。 （ 4）項目地塊南邊的商業(yè)鼎盛，如何沿接南部商業(yè)氛圍，進行整個大中路的產(chǎn)業(yè)升 級將是未來規(guī)劃的難題。 （ 5）項目地塊對面為（大中路）舊城改造區(qū)，根據(jù)舊城改造的整體去向和城市發(fā)展規(guī)劃分析，該地塊可以為項目地塊的開發(fā)提供延展圍合空間，為項目地塊的升值奠定基礎(chǔ)。緊依縣城較大的河流 —— 鹽河，形成三面合圍的交通網(wǎng)絡(luò)，公交、的士均可隨意而入。傳 統(tǒng)商業(yè)的壓力并不在于新區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)過伊心步行街 ，灌云商業(yè)發(fā)展痕跡相對清晰，逐步向伊山路與人民路延伸的灌云新區(qū)發(fā)展。 ●主要作品： 伊山路是灌云最傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)之一，目前街區(qū)正在改造中。 ●營銷手法 ： 宿州市的地產(chǎn)開發(fā)目前尚處在原始發(fā)展期，營銷策劃工作尚未能夠擺脫廣告營銷雛形，而且廣告宣傳也未能形成嚴密的體系，很多樓盤的圍墻都沒有很好的利用起來，更別說其他廣告形式的發(fā)布了。 目前灌云縣 住宅分布特點： 灌云新住宅市場經(jīng)過了近兩年的開發(fā)，規(guī)?；?、品質(zhì)化、視覺化已經(jīng)成為灌云目前地產(chǎn)建設(shè)的新形象。 二 、產(chǎn)品投資空間分析 項目運營機會點： ● 經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)市場運營，灌云的房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的價格趨勢已經(jīng)讓灌云商業(yè)地產(chǎn)消 費者看到了曙光，很多灌云消費者均知道進行商鋪投資的利好 性，從而造就了一大批商業(yè)地產(chǎn)投資者。 尤其是商業(yè)地產(chǎn)方面，由于前期商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，給后進商業(yè)地產(chǎn)營銷到來客戶群轉(zhuǎn)移的壓力。 （ 9）隨著各大城市的流通機會的增加和連云港的城市發(fā)展擴張性，以及城市自身定位與發(fā)展性，將更好的刺激灌云接受尤其沿海尤其是連云港的經(jīng)濟輻射能力，加入到蘇北魯東的城市發(fā)展圈，更好的刺激地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （ 2）灌云地處蘇北地段，江蘇的經(jīng)濟發(fā)展給灌云人文和精神帶來的沖擊，是可以預(yù)見的，其經(jīng)濟投資意識和經(jīng)濟投資能力相對其他內(nèi)陸城市而言是比較強的。 （ 6） 商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)固 性和前沿性將得到進一步提升 溫州商貿(mào)城、伊新路步行街、富園廣場等商業(yè)地產(chǎn)的相繼開發(fā)建設(shè)，為善于把握商機的灌云城市運營提供了新的契機，城市商業(yè)流通率得到進一步提升，也吸引了大量的商業(yè)地產(chǎn)運營者加入到商業(yè)地產(chǎn)運營中來。各類城市的經(jīng)濟對流和意識對流，尤其是房地產(chǎn)消費形態(tài)的對流，將有效促進本土房地產(chǎn)消費成熟。 未來時間里，灌云房地產(chǎn)市場將走向理性沉淀期，階層分化期，將出現(xiàn)更多新的專業(yè)投資領(lǐng)域進軍灌云房地產(chǎn)運營市場。該階段最明顯的市場形態(tài)表現(xiàn)為在該城市第一個規(guī)模樓盤出現(xiàn)的一 —— 二年內(nèi)，規(guī)模樓盤以上樓盤出現(xiàn)超越 5 個。而且由于是江浙地帶，受區(qū)域流通和城市交流的影響，灌云住宅市場的發(fā)展已經(jīng)跨越了原始的小、亂、差狀態(tài)，正逐步向品質(zhì)、生活環(huán)境上發(fā)展。通過大手筆的規(guī)劃和建設(shè)，努力把新城建設(shè)成為山在城中、城在水中、人在綠中、綠在水中的山水城相擁相伴的，具有現(xiàn)代品位、人文內(nèi)涵、山水特色、蘇北知名的旅游生態(tài)城市。新開工投資 2000 萬元以上工業(yè)項目 215 個，其中 5000萬元至 1 億元項目 53 個，超億元項目 12個。 ● 優(yōu)秀的 農(nóng)副產(chǎn)品資源。金融與地方經(jīng)濟互動發(fā)展，年末金融機構(gòu)各項存款余額 億元，增長 %；各項貸款余額 26 億元，增長 %，全年累計核銷不良貸款 億元；各項保費收入 億元，增長 %。 第一部分 灌云宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 一、 灌云宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 灌云經(jīng)濟發(fā)展概述： 灌云縣位于江蘇省東北部 ，是全國主要港口城市連云港的下屬縣 。在本此調(diào)查過程中，我們還加大力量對項目所在地的繁 華商業(yè)形態(tài)和零落商業(yè)街區(qū)的營進行了摸底，希望通過他們的發(fā)展痕跡找到項目運營所需要的信息。城市人均收入目前為 2020 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 18%，全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；財政總收入 億元，增長 %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長 %，一般預(yù)算收入增幅在全省 66個縣區(qū)中排名第二，絕對值較 2020 年前移 2 位，被評為全省財政增收先進縣。灌云縣北臨連云港港口，內(nèi)有燕尾 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 港港口，距青島 107 海里，上海 338 海里 。灌云擁有大量的 優(yōu)強企業(yè)、名牌產(chǎn)品資源。 寧連、汾灌、沿海三條高速公路 貫穿全境 ；近 60 公里的 204國道貫穿灌云縣南北； 縣城與 屬全國 54 座 4D 級機場之一白塔埠機場 僅為 50 公里， 比蘭州到蘭州機場的距離還近 20 公里，其運營優(yōu)勢明顯。但是，由于灌云經(jīng)濟發(fā)展時間不長， 城市生產(chǎn)能力有限，其經(jīng)濟運轉(zhuǎn)能力和消化能力也相對有限，因此，將極度的阻礙灌云的消費體系的發(fā)展（包括商業(yè)、房地產(chǎn)大眾消費行業(yè)等）為新的城市建設(shè)和經(jīng)營者帶來更多的挑戰(zhàn)。 灌云房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 灌云的房地產(chǎn)市場是一個突發(fā)性市場，通俗地說就是一個以 政府行為為起點的機動開發(fā)市場，受政府的激發(fā)性影響很大。項目開發(fā)也將突破查開發(fā)商的感覺開發(fā)，進而轉(zhuǎn)向理性開發(fā)。人們的置業(yè)觀念將由無房可選的被動買方市場轉(zhuǎn)向“滿意置業(yè)”的主動市場，而地產(chǎn)運營人群比例的將進一步增長和地產(chǎn)運營隊伍的日趨龐大，將給房地產(chǎn)消費帶來更多新的主題。 （ 5）產(chǎn)品營銷將進一步升級 灌云的房產(chǎn)營銷目前尚屬被動營銷階段，營銷公司的進駐并不能夠滲透到項目開發(fā)領(lǐng)域中，往往是開發(fā)商開發(fā)什么樓盤我就賣什么樓盤，并沒有從產(chǎn)品開發(fā)等過程來追加商品附加值。 第二部分 灌云房地產(chǎn)市場熱點分析 一、熱點區(qū)域分析 根據(jù)灌云的城市建設(shè)規(guī)劃和目前灌云房產(chǎn)營銷現(xiàn)狀以及房產(chǎn)消費習(xí)慣，我們選擇了伊山路、中大街、人民路 為主線，對灌云房地產(chǎn)市場進行重點研究與分析。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 6）灌云 的房地產(chǎn)市場逐步出現(xiàn)區(qū)位導(dǎo)向性和塊狀經(jīng)濟性，對于房地產(chǎn)市場的形態(tài)規(guī)模性和整合性帶來一定的趨向力，也為今后的地產(chǎn)開發(fā)定位帶來一定的影響。 （ 3）灌云城市發(fā)展相對于周邊城市尤其是連云港的劣勢性，必將導(dǎo)致部分產(chǎn)業(yè)消費人群向連云港轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致地產(chǎn)消費群體的縱向分流。目前在其他城市作為主力購房團體的公務(wù)員工資尚處在千元左右，工資調(diào)整到資本蓄積需要一定時間。 利用后期進軍灌云的房地產(chǎn)市場運營者，也為項目開發(fā)相對地減少了銷售策劃的競爭壓力。 從建筑用途來看，老城區(qū)的建設(shè)形態(tài)一般為商住合一，其中商業(yè)占主體；而新城市建筑一般以住宅為主，兼顧沿街底商建筑。 目前灌云縣商業(yè)地產(chǎn)分布特點： 灌云商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)過了近兩年的發(fā)展，項目專業(yè)化、定位清晰化、格局明朗化已經(jīng)初步形成，在灌云目前已經(jīng)形成了以大中路為主，勝利路為輔，新區(qū)為補的商業(yè)格局。 ●商業(yè)發(fā)展趨勢分析： 灌云的商業(yè)目前存在塊狀運行機制，由大中路與伊山路為主的城市商業(yè)格局已經(jīng)基本形成，而 且商業(yè)定位逐漸明晰。因此，該區(qū)域店鋪很少有人愿意出售，形成目前僅租不售的局面。 向陽路是通往連云港的主要交通要道，也是連接老城市區(qū)與大伊山風(fēng)景區(qū)的主要通道。 （ 2）項目地塊與通往城市連云港的大動脈向陽路相鄰，為地塊的商業(yè)運營帶來便利。 項目地塊劣勢 （ Weekness） ： （ 1）項目地塊地處傳統(tǒng)商業(yè)中心，受傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的運營影響，給項目定位造成一定的難度。 （ 8）項目地塊屬于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，相對于其他區(qū)域的地價劣勢也將進一步限制項目的發(fā)展，給項目運營帶來壓力。 項目地塊 風(fēng)險（ Threat） （ 1）灌云近兩年地產(chǎn)開發(fā)的強勁發(fā)展，地產(chǎn)運營的日漸繁盛，將對項目地塊的運營埋下潛在危險。 （ 4） 積極利用南面商業(yè)輻射，借重更有效的地產(chǎn)融合制度，將項目地塊的運營融合到南部經(jīng)濟并在南部經(jīng)濟中得以提升，進一步強化傳統(tǒng)生活街區(qū)的功能面和概念面。 第四目標(biāo)群：外出經(jīng)商的灌云經(jīng)營者，和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資客 目標(biāo)消費者特征 （ 1）分布區(qū)域：以 伊山鎮(zhèn)為主 ，縣城區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔，外地次之。 （ 6）有一定資本的前一輩給孩子購置固定產(chǎn)業(yè)進行 投資。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 產(chǎn)品形態(tài)定位： 在進行項目定位系統(tǒng)過程的時候，我們就相關(guān)的問題進行了一次走訪。 三 、 面積配比建議 （ 1）住宅： 房型 2R 3R 復(fù)式 面積 80— 100 M2 110— 130M2 145— 170 M2 配比 31% 55% 19% （ 2）商業(yè)： 分布格局 沿河一二連層 沿街一二連層 內(nèi)街 面積 60 M2 以下 100 M2 200 M2 30M2以下 60 M2 100M2 30M2 以下 40M2 60M2 配比 38% 41% 21% 65% 21% 24% 51% 32% 27% 注： 本表配比只是按照目前市場反映情況而預(yù)計?？偟脑瓌t是一房一價。 入戶實施配備建議： 市政天 然氣或者管道煤氣系統(tǒng)入戶、暖氣系統(tǒng)入戶、電話、電視、寬帶系統(tǒng)入戶。 房型單體模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點，我們建議采用設(shè)計相對比較優(yōu)秀、富有特色的房型進行展示。 B、 產(chǎn)品設(shè)計 項目地塊的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)該緊貼市場發(fā)展，并及時將自己的建筑規(guī)劃與整個街區(qū)的發(fā)展定位融合在一起， 做到貼合市場的發(fā)展，促進市場，穩(wěn)定市場，發(fā)展市場，以此促進項目地塊快速升值。 3）通過項目銷售中心的展示，積累目標(biāo)客源。 。 2）通過小幅度的宣傳推廣，增強市民的關(guān)注度，為后期營銷奠基 3）通過工地圍墻的樹立，打開全面營銷戰(zhàn)役 主要傳播手段和載體： 4） 銷售中心開業(yè)報紙、電視媒體的傳播 5） 工地圍墻廣告的傳播 6） 宣傳單頁的傳播 強銷期： 時間： 開盤之日起三個月內(nèi) 戰(zhàn)略目標(biāo)： 1）完成首期的 30%45%的營銷任務(wù)，引發(fā)階段性購買高潮； 2）鞏固并逐步拉升單體均價 3）完成品牌的核心認知率 主要傳播手段和載體： 1） 電視專題片、廣告片、三維廣告片 2） 開盤延伸報道以及開盤前活動造勢深入報道（內(nèi)部認購等） 3） 夾報、宣傳單頁、宣傳車的廣 泛使用 3） 手機短信、公交廣告等多種廣告形式的立體使用 4） 各類互動活動的舉辦及延伸 5） 各發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣活動 持續(xù)期： 時間： 強銷期后兩個月 戰(zhàn)略目標(biāo)： 1）媒體效果評估 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2）繼續(xù)推進項目銷售 3）市場關(guān)注點引導(dǎo)塑造 4）沖刺階段活動準(zhǔn)備 主要傳播手段和載體： 1） 宣傳頁（冊） 2） 街頭促銷 3） 市場熱點傳播 4） 禮品促銷 5） 物業(yè)專項傳播 沖刺期： 時間： 持續(xù)期后至結(jié)案