【正文】 發(fā)產(chǎn)品將不 斷升級(jí)，加上城市可開發(fā)土地量地不斷減少和提價(jià)，以及建筑材料等相關(guān)因素地影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還將持續(xù)上揚(yáng)。以品牌休閑、文化消費(fèi)、大型娛樂、精品購(gòu)物為主體的品牌商業(yè)地產(chǎn) 將成為未來灌云商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一大方向。 （ 5）由于地處江浙地帶，加上與連云港的空間距離優(yōu)勢(shì)，灌云的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)開始淡化了價(jià)格的控制線，開始向品質(zhì)性、投資回報(bào)性等方面過渡，給項(xiàng)目造作帶來更多的贏利空間。 （ 2）灌云城市發(fā)展的區(qū)域?qū)蛐院统鞘谢A(chǔ)建設(shè)的偏重性（向新區(qū)轉(zhuǎn)移），將嚴(yán)重影響城市地產(chǎn)開發(fā)的均衡性和均好性，為今后的房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定影響。 （ 6）由于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)銷售政策的種種限制以及灌云的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)于項(xiàng)目銷售帶來一定的限制?！裾麄€(gè)市場(chǎng)掌控在單一營(yíng)銷策劃公司手里，其營(yíng)銷策劃的內(nèi)在單一性也為整個(gè)的可操控性帶來空間。老城區(qū)的為高品質(zhì)、高價(jià)值、高建筑的商住一體化產(chǎn)品，其他區(qū)域產(chǎn)品檔次相對(duì)較低。在很多營(yíng) 銷中心，營(yíng)銷人員基本處于解答的被動(dòng)營(yíng)銷位置（客問則答），不能夠主動(dòng)引導(dǎo)和出擊。 ●產(chǎn)品價(jià)格特征： 從目前整個(gè)市場(chǎng)銷售的價(jià)格體系上分析，老城區(qū)（包括伊山路）的商業(yè)開發(fā)價(jià)格是最高的，價(jià) 格在 500010000 元 /m2之間，新區(qū)的商業(yè)銷售價(jià)格在 60008000 元 /m2；租金老城區(qū)為 60—— 100 元 /平米。 戶型設(shè)計(jì)： 103． 7 平米 平米 平米 平米 平米 平米 平米 銷售價(jià)格： 1638 元 /㎡ 1968 元 /㎡ 別墅： 1969 銷售手段：分期營(yíng)銷 營(yíng)銷策略：廣告營(yíng)銷、銷售中心情景營(yíng)銷 銷售狀況：一期 2\3\4 層基本售磬，其他樓層和別墅尚有半數(shù)選擇空間 銷售周期：已經(jīng)銷售 1 年 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 處于城市新區(qū)， 是未來城市發(fā)展中心 項(xiàng)目體量大，是首家提倡江南園林的社區(qū) 項(xiàng)目南對(duì) 324 省道和正在興建的市民廣場(chǎng) ,北靠灌云聯(lián)合客運(yùn)站和規(guī)劃中的汽車總站 項(xiàng)目與新市政中心距離較近 ,能夠接受新區(qū)轉(zhuǎn)移帶來的利好 建筑形態(tài)豐富，戶型設(shè)計(jì)多樣 ,能夠讓消費(fèi)者擁有相當(dāng)多的選擇空間 項(xiàng)目缺點(diǎn) 本案位于城市新區(qū)，受新區(qū)發(fā)展進(jìn)程的限制 ,目前各類配套均不是很理想 本案周邊為規(guī)劃中的住宅中心 ,隨著城市發(fā)展的進(jìn)程 ,項(xiàng)目面臨著更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 隨著老區(qū)和新區(qū)樓盤的進(jìn)一步開發(fā) ,各類樓盤的可比性逐步展示出來 ,給項(xiàng)目造成相當(dāng)?shù)膲毫? 營(yíng)銷人員的談客技術(shù)不是很理想 ,不能夠有效的說服入場(chǎng)參觀人員 項(xiàng)目的營(yíng)銷手段相當(dāng)比較單一 ,訴求對(duì)象表象化 訴求主題： 城士風(fēng)光 怡景花城 ,盛開的花城 ,盛開的生活 怡景花城 ,用美景傾力打造 訴求重點(diǎn)： 地段 \交通 \城市規(guī)劃 \戶型 \景觀 主訴賣點(diǎn)： 優(yōu)雅環(huán)境 ,生活樂園 戶型 營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)： 主題訴求比較單一 ,凌亂而且深度不夠 營(yíng)銷狀態(tài)不是很理想 ,不能夠很好的把握談客心理 項(xiàng)目名稱： 馨福嘉園 背景資料 開發(fā)商： 連云港蘇浙置業(yè) 營(yíng)銷企劃 :南京華坤 項(xiàng)目地址： 西苑中路 項(xiàng)目定位：首席全景園林社區(qū) 聯(lián)系電話： 0518 8882888 8882889 項(xiàng)目概況 概述：該項(xiàng)目是蘇浙置業(yè)在灌云開發(fā)的首個(gè)景觀住宅，為蘇浙置業(yè)在灌云的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，為蘇浙集團(tuán)二期 25 萬平米項(xiàng)目 —— 溢彩馨都的開發(fā)奠定了基礎(chǔ) 建筑形態(tài)： 多層、沿街底商 總體規(guī)模： 占地近 48899 平米，建筑 71110 平米 建筑環(huán)境：本項(xiàng)目位于新區(qū)政府旁邊，與新的市政中心，東越國(guó)際大酒店相鄰 戶型設(shè)計(jì)： 二房二廳： 68 平米 86 平米 三房： 平米 平米 平米 銷售價(jià)格： 三層： 1328 元 /㎡ 1668 元 /㎡ 一次性付款折扣率為 銷售手段：一房一價(jià) 營(yíng)銷策略：廣告營(yíng)銷、銷售中心情景營(yíng)銷 銷售狀況：四層以下全部售磬，五、六層尚有可選擇空間 銷售 周期：銷售兩年 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 近鄰政府辦公處，地段發(fā)展前景可觀 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目建筑造型方圓有致，便于營(yíng)造個(gè)性空間 中心景觀建設(shè)與建筑形態(tài)布局鮮明 小區(qū)周邊公建設(shè)施逐步完善 ,星級(jí)酒店 \政府辦公樓 \溫州商貿(mào)城等大型公建項(xiàng)目近在咫尺 項(xiàng)目缺點(diǎn) 前面近靠檢察院與電視臺(tái) ,小區(qū)視野被遮攔 北面緊鄰尚未開發(fā)大伊山山區(qū) ,周邊環(huán)境比較單薄 訴求主題： 首席全景社區(qū) 灌云新區(qū)第一盤 一園一天下 ,一戶一名門 領(lǐng)舞新區(qū) \榮耀灌云 訴求重點(diǎn)： 周邊配套 \周邊風(fēng)景 \戶型 \概念 \產(chǎn)品建設(shè)理念 \前景規(guī)劃 主訴賣點(diǎn)：全景園林社區(qū) 營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)： 訴求對(duì)象不明確 ,訴求方式較單一 主題訴求不透徹 ,營(yíng)銷人員素質(zhì)不理想 二 \主要在建商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱：溫州商貿(mào)城 背景資料 項(xiàng)目地址：西苑南路 (新縣政府對(duì)面 ) 項(xiàng)目定位：灌云首座批發(fā)零售復(fù)合型建材家居商貿(mào)基地 聯(lián)系電話： 0518 8885888 8885999 開發(fā)商： 江蘇華景投資實(shí)業(yè)公司 行銷企劃 :上海眾晟 項(xiàng)目概況 建筑形態(tài)： 內(nèi)鋪為主，辦公兼之、小高層酒店 總體規(guī)模： 項(xiàng)目占地 16000 平方米，規(guī)劃總建筑面積 200000 平方米 建筑環(huán)境：本項(xiàng)目位于城市發(fā)展新區(qū)，比鄰行政中心 分割 設(shè)計(jì)： 45— 200 平米自由分割與獨(dú)立分割相結(jié)合 主力分割面積 80 平米 底層挑高 米 一 \二兩層連售 銷售價(jià)格： 沿街 5000 元 /㎡左右 內(nèi)街 3000元 /平米左右 (營(yíng)銷人員預(yù)計(jì)價(jià)格 ) 銷售手段：尚未對(duì)外銷售 營(yíng)銷策略：廣告營(yíng)銷、銷售中心情景營(yíng)銷 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 是灌云首家地域性專業(yè)市場(chǎng) 近鄰市政中心 有專業(yè)的招商計(jì)劃 商業(yè)配套與建筑形態(tài)相融有度 有一定的專業(yè)市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn) 目標(biāo)定位清晰 項(xiàng)目缺點(diǎn) 位于新區(qū) ,區(qū)域消化能力受影響 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 周邊儲(chǔ)備土地豐富，土地規(guī)模化開發(fā)紅火，競(jìng)爭(zhēng)激 烈 訴求主題： 財(cái)富傳奇 掌控財(cái)富之道 跟著浙商賺錢去 訴求重點(diǎn)： 地段位置 \市場(chǎng)前景 \交通條件 \一站式消費(fèi)理念 \區(qū)域發(fā)展?jié)摿?\產(chǎn)權(quán)店鋪 主訴賣點(diǎn)：大手筆 \大氣魄 ,打造 20 萬平米商業(yè)巨契 營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)： 銷售人員有一定的專業(yè)度 ,對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)銷把握較為理想 宣傳方式較為單一 三、目前商住主要建筑項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱：富園廣場(chǎng) 背景資料 開發(fā)商： 連云港市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：勝利中路 (縣政府所在地東側(cè) ) 項(xiàng)目定位：一站式休閑購(gòu)物中心 聯(lián)系電話： 0518 8896888 8896999 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)勝利路中段 ,與原縣政府近鄰 建筑形態(tài)： 小高層 \多層 \商業(yè)中心 \沿街店面 建筑環(huán)境：處于灌云商業(yè)核心地段 ,周邊環(huán)境完善 銷售價(jià)格： 未定 戶型設(shè)計(jì) :中戶為主 (110 平米左右 ) 小高層戶型設(shè)計(jì)以臥室朝南為主 銷售手段：開盤前設(shè)定優(yōu)惠方式 付款方式 :一次性付款 營(yíng)銷策略：廣告營(yíng)銷、銷售中心情景營(yíng)銷 銷售狀況：未開盤 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地塊地處老城中心，交通便利，配套齊備 項(xiàng)目以“商住”聯(lián)合，商業(yè)出售對(duì)于利潤(rùn)的獲取有相當(dāng)?shù)目臻g 項(xiàng)目區(qū)域可開發(fā)的土地已經(jīng)相當(dāng)稀缺 ，項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)明顯 開發(fā)面積小，銷售周期短 項(xiàng)目缺點(diǎn) 商住聯(lián)合開發(fā)的住宅價(jià)值不是很理想 處于城市中心，住宅環(huán)境不是很好 訴求主題 ： 城市核心地段 ,投資創(chuàng)富領(lǐng)地 訴求重點(diǎn)： 地段 \開發(fā)商品牌 \戶型 \建筑形態(tài) (第一小高層 )\物業(yè)管理 \周邊配套 \業(yè)態(tài)定位 \景觀 \商業(yè)管理 \商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 \產(chǎn)品 \概念 主訴賣點(diǎn)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 \概念 \建筑形態(tài) 營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 有一定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)意識(shí) ,訴求比較合理 營(yíng)銷人員對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)不夠 ,項(xiàng)目知識(shí)缺乏 四、主要商業(yè)街調(diào)查分析： 街區(qū)名稱：中大街 街區(qū)概 述：中大街是目前灌云最繁華也是傳統(tǒng)的商業(yè)核心地塊，周邊吸納了大量休閑娛樂品牌和繁華業(yè)態(tài) 街區(qū)主要建筑：金事達(dá)購(gòu)物中心、時(shí)代超市、錦繡中華商貿(mào)城、海之舟大酒店、月亮?xí)?、金海灣大市?chǎng)、人民劇場(chǎng) 街區(qū)主要品牌： 主要休閑品牌：阿里巴巴音樂中心、 SOS 酒吧、馬士健健康俱樂部、人民劇場(chǎng)、跆拳道館 主要鞋服品牌：廣州牛仔、轉(zhuǎn)折點(diǎn)、紅蜻蜓皮鞋、意爾康、新 .SIZA 尺度、雅鹿、今利來、奧淪、李寧、雅戈?duì)?、七匹狼、勁霸、波司登、喬? 主要餐飲食品品牌：金手指蛋糕城、玉米人、巧媳婦粥世界 大型商超：金事達(dá)購(gòu)物中心、時(shí)代超市、 錦繡中華商貿(mào)城、蘇寧電器、金海灣購(gòu)物中心 其他品牌：天姿美容、美寶蓮專賣、粉佳人攝影、巴黎時(shí)尚攝影、美杰婚紗攝影 街區(qū)環(huán)境點(diǎn)評(píng)： 街區(qū)已經(jīng)形成以大型商超和娛樂休閑、品牌購(gòu)物為主體的綜合型繁華商業(yè)街 街區(qū)以中大街中南部為主要消費(fèi)樞紐，并進(jìn)一步向勝利路兩端延展的商業(yè)氣候 街區(qū)已經(jīng)形成以中大街為核心，以內(nèi)街運(yùn)營(yíng)為輔的大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)基地 街區(qū)的業(yè)態(tài)已經(jīng)形成良性的綜合商業(yè)效應(yīng)，形成規(guī)模商業(yè)氛圍 街區(qū)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)評(píng)： 以生活類品牌消費(fèi)街區(qū)為主，以主力行業(yè)購(gòu)物中心和休閑娛樂中心為襯托的業(yè)態(tài)組合顯示出一定的規(guī)模效應(yīng) 街區(qū)形成以沿街 店面為主，內(nèi)街為輔的綜合商業(yè)運(yùn)營(yíng)基地，既能夠保障商業(yè)的外觀性，又能夠切合商業(yè)的內(nèi)容性 街區(qū)擁有城市唯一一家大型酒吧 —— SOS 風(fēng)暴酒吧，以夜經(jīng)濟(jì)對(duì)應(yīng)日經(jīng)濟(jì)，形成良好的補(bǔ)充效果 街區(qū)擁有全城僅有的兩家大型特色餐飲品牌 —— 玉米人、巧媳婦，對(duì)街區(qū)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)提供了基礎(chǔ) 街區(qū)業(yè)態(tài)組合的優(yōu)良性避免了業(yè)態(tài)沖突帶來的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性 街區(qū)店鋪價(jià)格抽調(diào)： 注： 調(diào)查顯示，目前中大街店鋪所有者一般都存在“持鋪待漲”心理。 項(xiàng)目所在地為舊城區(qū)域，現(xiàn)有建筑已經(jīng)破爛不堪，與灌南老區(qū)第一住宅小區(qū)東城水岸隔水相望，與傳統(tǒng)繁華商業(yè)街區(qū)大中路南部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域緊鄰。 三、項(xiàng)目 SWTO分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ Stronth） ： （ 1）項(xiàng)目地塊地處城市傳統(tǒng)商業(yè)中心，受大中路南部經(jīng)濟(jì)和中部經(jīng)濟(jì)的影響較大，是繁華商業(yè)中心的主要延伸地塊。 （ 8）項(xiàng)目地塊的規(guī)則性和規(guī)范性，都將為項(xiàng)目開發(fā)尤其是項(xiàng)目規(guī)劃帶來一定的便利性。比如：建筑形態(tài)的影響，空間光照和項(xiàng)目定位的影響等。 （ 6）政府產(chǎn)業(yè)扶持、招商力度的加強(qiáng)以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度的貫徹落實(shí)，將直接締造大量的地產(chǎn)消費(fèi)群體，給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來機(jī)會(huì)。 （ 3） 積極利用鹽河的自然河流資源，發(fā)展沿河風(fēng)光休閑帶，帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的整體運(yùn)營(yíng)價(jià)值。 第二目標(biāo)群：收入穩(wěn)定的公務(wù)員群體和來灌云經(jīng)營(yíng)的其他地域置業(yè)者。 （ 5）在城市流通加速度下，來灌云的淘金者看到灌云的發(fā)展?jié)摿ΓM(jìn)行投資置業(yè)。 （ 4） 求學(xué)的便利性、生活購(gòu)物的便捷度和銀行、醫(yī)院等公用設(shè)施的的配套也是置業(yè)者考慮的主要因素。 建議小區(qū)定位為全封閉式智能化小區(qū)，以彰顯小區(qū)的高貴性和安全性。因此我們建議： 二房： 1700— 2100 三房： 1600— 2300 復(fù)式： 1650— 2250 （注：本價(jià)格是按照最佳地段設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)價(jià)，實(shí)際銷售價(jià)格將根據(jù)不同的建筑形態(tài)、不同的戶型配置、樓盤位置、樓層位置、樓間位置以及所處的園林景觀位置等等進(jìn)行綜合評(píng)估制定。在內(nèi)街構(gòu)筑女人街，通過女性世界的打造，建造全城精品消費(fèi)核心，并通過藥房、 地下停車庫(kù)、休閑空間、音樂噴泉、健身會(huì)所、智能化、門禁系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等設(shè)施的配備，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 樓盤整體模型：強(qiáng)力展示樓盤概念，突出規(guī)劃賣點(diǎn)，因此建議重點(diǎn)在整體模型的制作中，加強(qiáng)比例度，一般做到建議至少做到 1： 300， 以凸顯項(xiàng)目魅力，并運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)重點(diǎn)表現(xiàn)樓盤的突出建筑部分。城 市不斷的發(fā)展變化，城市商業(yè) 的不斷積淀和提升，項(xiàng)目