北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析報(bào)告房市分析-文庫吧在線文庫
【正文】 品體系分析 2001 年別墅市場供應(yīng)改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位。另外，一些新盤如泉發(fā)花園、鐵營花園新村等，在知名度較高的成熟別墅區(qū)周邊開發(fā)，既可以保證其良好環(huán)境景 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 25 頁 觀，又節(jié)省了大量的區(qū)外環(huán)境開發(fā)成本。 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析， 2001 年底新開盤別墅項(xiàng)目有 12 個(gè) ，原別墅區(qū)開發(fā)后期工程和重新包裝后入市銷售的項(xiàng)目 16 個(gè) ，新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為 120萬平方米 ， 4000 套 別墅單位。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)， 1995 年國務(wù)院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項(xiàng)，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批，別墅市場開始處于徘徊不前的狀況。 2002 年別墅市場供過于求的局面將進(jìn)一步加劇。2000 年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場整體銷售情況轉(zhuǎn)好。 2001 年 12 個(gè)新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項(xiàng)目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。 目 前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 25 頁 比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。目前，別墅市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個(gè)層次： ? 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國外購買需求，隨著加入 WTO 的到來和經(jīng)濟(jì)更加開放，國外購買需求不斷擴(kuò)大。 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級知識(shí)分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型 別墅。 如香江花園 70％的別墅出售給 SIMENS、 ERICSSON、 IBM、 INTER、 NOKIA、 SONY、 LG、 VOLVE、MOTOROLA 等極具實(shí)力的跨國大型公司，名都園、紫玉山莊、麗京花園等出售給國外公司的別墅也占有較大 份額 。 （ 4） 別墅內(nèi)銷市場迅速發(fā)展。 1999 年底到 2001 年底 ，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，升降幅度不大。 ? 從整體市場來看 ，售價(jià)在人民幣 5000 元／平方米 以下及高于10000元／平方米 的別墅數(shù)量相等，共占 70％ 的份額，其余為中間價(jià)位?，F(xiàn)在供應(yīng)市場的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程， 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 25 頁 或是以前立項(xiàng)并未開工的項(xiàng)目，但是總的供應(yīng)量較少。目前，大多數(shù)別墅提供按揭貸款，使IT 產(chǎn)業(yè)等高 科技行業(yè)的高薪階層購買別墅更加現(xiàn)實(shí)。 第二部分 2001 年北京東北部別墅整體市場分析 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 25 頁 一、 2001 年北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述 北京市東北部別墅市場已經(jīng)形成規(guī)模，是北京市別墅分布最集中的地區(qū)，大部分高檔別墅位于本區(qū)域。 近年來，有些外銷別墅大部分被國內(nèi)人士購買，如北辰花園、建翔山莊、太利花園的買家和租戶幾乎全部是國內(nèi)公司，富成花園、金寶花園則絕大部分被房地產(chǎn)業(yè)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族和部分境外白領(lǐng)人員購買。 四、 2001 年北京東北部別墅市場銷售狀況分析 東北部別墅大部分為外銷別墅，已完工的別墅出售比例在七 成以上，別墅出租由于發(fā)展時(shí)間較短，在市場中所占分額不大。別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所，綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對別墅租金仍有重要影響。 紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，針對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。 [劣勢分析 ]： ? 現(xiàn)有高檔別墅積壓量較大，產(chǎn)品較陳舊，難以滿足日益提高的客戶需求 ； ? 外銷群體需求日漸 萎縮，出現(xiàn)供大于求局面，售價(jià)與租金趨降 ； ? 區(qū) 域 內(nèi)中低檔別墅的大量出現(xiàn) ， 分流了需求并降低了產(chǎn)品檔次 。其位置應(yīng)在“私家海岸線”附近，較聯(lián)排別墅的位置優(yōu)越，并在單體別墅外贈(zèng)送一片面積在 50— 100 平方米的私家花園。 四層半躍層式住宅建議以 180— 220 平方米為主力戶型 ，銷售單價(jià)在 8500 元 /平方米 左右，總價(jià)款控制在 200 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 萬元左右 。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機(jī)場路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的青睞。適應(yīng)這一發(fā)展形勢，紫玉山莊也已經(jīng)開工建設(shè)高爾夫球練習(xí)場。同一區(qū)域別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型等，則對別墅的價(jià)格起著決定性的作用。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施，是高檔別墅開發(fā)的理想地區(qū)。 二、 2001 年北京東北部別墅市場需求分析 外籍人士是別墅需求的主體東北部別墅以外銷為主， 除金寶花園、雙?；▓@、太利花園和月亮灣綠色家園為內(nèi)銷別墅外，其余均為外銷項(xiàng)目。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 25 頁 高品質(zhì)精品別墅將在市場中占重要地位 環(huán)境優(yōu)美、服
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