長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)北城片區(qū)調(diào)研報(bào)告房市分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 大的物流貨運(yùn)港口、火車(chē)貨運(yùn)北站、青竹湖外商活動(dòng)中心、華中最大的汽車(chē)批發(fā)市場(chǎng)、全國(guó)節(jié)能開(kāi)發(fā)示范區(qū)長(zhǎng)沙新文化中心的新河三角洲等。 新河三角洲位于長(zhǎng)沙市主城區(qū)北部，規(guī)劃范圍南起 319 國(guó)道，北至瀏陽(yáng)河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規(guī)劃總面積為 公頃。 發(fā)展趨勢(shì)四：眾大盤(pán)項(xiàng)目啟動(dòng)，加速區(qū)域城市化進(jìn)程 根據(jù)本研究中心掌握數(shù)據(jù)，北城至少有 5 處大盤(pán)項(xiàng)目處于蓄勢(shì)待發(fā)階段，目前看到的千畝大盤(pán)珠江花城以及今年秋交亮相市場(chǎng)的藏瓏國(guó)際，只是北城眾多大盤(pán)項(xiàng)目的冰山一角。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對(duì)伍家?guī)X商圈的實(shí)質(zhì)改變將再 56 之后，甚至需要更久的時(shí)間。 開(kāi)福區(qū)政府重點(diǎn)工程相繼上馬，加之“新河三角洲”的打造將徹底改變整個(gè)伍家?guī)X商圈的商業(yè)內(nèi)涵，煥發(fā)新的商業(yè)價(jià)值； 加之大盤(pán)項(xiàng)目的陸續(xù)上市。新上市項(xiàng)目更借力東風(fēng)，價(jià)格水漲船高。 發(fā)展趨勢(shì)二：新河三角洲 打造長(zhǎng)沙的 CCD 2020 年 8月 21日 ，在新河三角洲舉行“兩館一廳”奠基儀式，也拉開(kāi)了新河三角洲全面開(kāi)發(fā)建設(shè)的大序幕。這類(lèi)人群工作穩(wěn)定，收入較高，對(duì)在長(zhǎng)沙安家置業(yè)有較強(qiáng)的意識(shí)。戶型規(guī)劃主要以中等偏大戶型為主；均價(jià)以 3000元 /㎡左右為主，適合區(qū)域消費(fèi)水平。 以南住家開(kāi)發(fā)力度較小，就近期開(kāi)發(fā)的個(gè)案如：濱江君悅香邸、湘江北尚等個(gè)案來(lái)說(shuō)，開(kāi) 發(fā)規(guī)模均不是很大，但其依托伍家?guī)X商業(yè)的氛圍，居家功能更顯完備。黃金海岸與珠江花城價(jià)格的持續(xù)堅(jiān)挺是拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲的重要因素 。 本土開(kāi)發(fā)商在北城板塊的鏗鏗發(fā)聲當(dāng)屬順天房產(chǎn)，順天房產(chǎn)進(jìn)入北 城取得“北國(guó)風(fēng)光“項(xiàng)目的成功之后，再推高檔項(xiàng)目”順天黃金海岸“，第一期的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 11 月 5 日，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為 2658 元 /平方米低于市場(chǎng)心理預(yù)期，取得不錯(cuò)的預(yù)期，目前均價(jià)已經(jīng)上揚(yáng)至 3100 元 /平方米。 但是由于其它區(qū) 域經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面現(xiàn)實(shí)差距，尤其是長(zhǎng)沙人“南帝北丐”觀念根深蒂固的影響，使得北城區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。 資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù) 、北城項(xiàng)目類(lèi)型分析 目前片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品類(lèi)型主要有：住宅、商住兩用項(xiàng)目，以及部分別墅、小戶型產(chǎn)品。目前幾個(gè)在售項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其他區(qū)域更顯平和，價(jià)格仍有上揚(yáng)空間。 D、區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目作為配套支撐，早期幾家商業(yè)項(xiàng)目的失敗，讓北城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加模糊。 D、北城片區(qū)人文價(jià)值歷久彌新。開(kāi)福區(qū)的物流業(yè)將填補(bǔ)湖南經(jīng)濟(jì)鏈條的空白，不但提供利潤(rùn)源，而且使得湖南企業(yè)更方便的融入廣闊的外向空間，拉動(dòng)湖南外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。分別為：臨長(zhǎng)高速公路、潭耒高速公路、耒宜高速公路。 長(zhǎng)沙二環(huán)北線 二環(huán)線東北段由湘江三汊磯大橋東開(kāi)始，由北向南分別經(jīng)金霞立交、跨京廣線高架橋、洪山廟橋頭立交、洪山廟水橋至四方坪立交橋北止，全長(zhǎng)約 11 公里。 金霞物流區(qū)在規(guī)劃布局上概括為 “ 一主、一次、三組團(tuán) ” 的結(jié)構(gòu)。其中地方財(cái)政收入排名全省 122個(gè)縣、市（區(qū)）第 4位 。 北城片區(qū)處于“拓南興北”的長(zhǎng)沙城市發(fā)展戰(zhàn)略之中，隨著北城的加速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市面貌改觀非常之大，加之北城區(qū)可利用的土地多于其他片區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 北城片區(qū)調(diào)研報(bào)告 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心 調(diào)研組：朱熙、吳明震 /資料整理：聶小玲 一、北城片區(qū)總描述 北城片區(qū)由四個(gè)核心組團(tuán)構(gòu)成，即伍家?guī)X組團(tuán)、開(kāi)福區(qū)政府組團(tuán)、四方坪組團(tuán)和青竹湖組團(tuán)。 黑白區(qū)域圖（姚旺負(fù)責(zé)） 片區(qū)基本狀 況分析 、片區(qū)區(qū)位狀況 長(zhǎng)沙北城直通望城、連線湘陰、靠近環(huán)洞庭湖區(qū)域， 位于開(kāi)福區(qū)境內(nèi)。區(qū)域建設(shè)重點(diǎn)以新河三角洲與金霞物流區(qū)最為突出。 “ 一主 ” 即核心區(qū)金霞組團(tuán)，規(guī)模 2萬(wàn)人、 ，以發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送、包裝、信息、服務(wù)等現(xiàn)代物流于一體的第三方物流產(chǎn)業(yè)為主，同時(shí)布置功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施： “ 一次 ” 即高嶺物流商貿(mào)中心，重點(diǎn)發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成為核心物流區(qū)服務(wù)的大型綜合性物流貿(mào)易基地； “ 三組團(tuán) ” 是指丁字、鵝秀、青竹湖三個(gè)組團(tuán)。 二環(huán)線西北段通車(chē)，二環(huán)線西北段由長(zhǎng)寧公路立交橋北開(kāi)始，由南向北分別經(jīng)望城坡高架、長(zhǎng)益公路立交、三汊磯西橋頭立交至湘江三汊磯大橋東止，全長(zhǎng)約 公里 。 軌道交通 京廣鐵路 京廣鐵路全長(zhǎng) 2324 千米 ，是 中國(guó) 最重要的一條南北鐵路干線，其連接了六座 省會(huì) ，以及數(shù)十座大中 城市 。 依托水陸空立體交通系統(tǒng)，以保稅物流中心為核心的開(kāi)福大物流，開(kāi)福區(qū)將成為中部地區(qū)重要的國(guó)際物流轉(zhuǎn)換點(diǎn)和聯(lián)結(jié)國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的物流集散點(diǎn)。學(xué)府林立，國(guó)防科大、長(zhǎng)沙大學(xué)、長(zhǎng)大附中、周南中學(xué)遍布，且近兩年各企事業(yè)單位在北城購(gòu)房置業(yè)人口逐日增多，區(qū)域人口綜合素質(zhì)明顯提升。而距離市中心較遠(yuǎn)也是限制其商業(yè)繁榮的重要因素之一。 E、今后幾年北城建設(shè)步伐將加快，地產(chǎn)大盤(pán)化的開(kāi)發(fā)，面對(duì)新的需求，社區(qū)商業(yè)發(fā)展必將提上日程。北城的高端項(xiàng)目初具雛形，未來(lái)的居家品質(zhì)與氛圍還有待更多的高端項(xiàng)目來(lái)支撐。 2020年恒鑫瀾北灣面市，均價(jià)為 1800元 /㎡，經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，見(jiàn)證了北城房?jī)r(jià)的提升，現(xiàn)在恒鑫瀾北灣均價(jià)達(dá) 2900元 /㎡，三期還有呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。 順天 ?黃金海岸項(xiàng)目的市場(chǎng)操作手法更為成熟與貼切長(zhǎng)沙本地市場(chǎng)購(gòu)房心理，結(jié)合北城商業(yè)生活配套設(shè)施薄弱的現(xiàn)實(shí)，與一期開(kāi)盤(pán)同時(shí)推出“四星級(jí)順天黃金海岸酒店”與旺和超市，極大的推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 五、 片區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析 北城地廣人稀，擁有其他板塊不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展空間，但過(guò)往集中了 多數(shù)污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，區(qū)內(nèi)住宅以低矮簡(jiǎn)陋的房屋為主，是典型的棚戶聚居區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施滯后；北斗星等大型商業(yè)項(xiàng)目的失敗，伍家?guī)X商圈的發(fā)展疲軟、模糊。 、 面積 /戶型供求關(guān)系（住家） 本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的個(gè)案除先鋒水韻花都一居室小戶型產(chǎn)品占較大比重外，其他個(gè)案主力面積 /戶型為 80150 ㎡ /2*2*14*2*2，其中又以 80100 ㎡ /2*2*1， 100120 ㎡/3*2*2 與 120140 ㎡ /3*2*2 為主，占總戶數(shù)的 %，銷(xiāo)售也很理想，說(shuō)明目前區(qū)域市場(chǎng)人居需求面積戶型要求是中等偏大。二者結(jié)合，使區(qū)域個(gè)案住家
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