長沙市房地產(chǎn)長沙關(guān)于韶洲路a20地塊的思路探討-文庫吧在線文庫
【正文】 政策環(huán)境分析。 方案一 : 一、項目定位基礎(chǔ)分析 市場環(huán)境分析。而長沙作為一體化的中心必將對其周邊城市居民 產(chǎn)生較大的吸引力。 國家相關(guān)管理部門相繼出臺的一系列對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策在保障房地產(chǎn)市場向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展的同時，也給房地產(chǎn)客戶形成了一定的心理壓力，導(dǎo)致市場上持幣觀望態(tài)勢的產(chǎn)生和延續(xù)；特別是對于投資客的心理壓力直接導(dǎo)致投資客的投資方向轉(zhuǎn)移和投資時機(jī)的后延。本項目緊鄰省政府和配套場館西、北出入口 ，有利于省政府人員到本項目消費； ? 景觀優(yōu)勢。 二、項目定位及物業(yè)發(fā)展建 議 項目定位思路。 經(jīng)營主題定位 項目經(jīng)營主題直接反映了項目所提供的功能和服務(wù)，能給目標(biāo)客戶以非常直接的項目感受。預(yù)先設(shè)定合理的業(yè)態(tài)配置比例，然后根 據(jù)各業(yè)態(tài)的要求對商家進(jìn)行遴選，最后針對目標(biāo)商家展開定點招商工作。如何把握這兩個方面的市場需求？ 另一方面，本項目南北面同時擁有雙公園、臨湖的景觀以及湖所具有的釣魚、游覽等休閑功能，這些獨 特的優(yōu)勢是南城其他項目所不具備的，也是本項目的核心競爭優(yōu)勢，這些優(yōu)勢如何在項目規(guī)劃和項目定位中得以體現(xiàn)？ 把握住這兩個方面，項目規(guī)劃和定位已經(jīng)成功了一半以上。另一方面，“商務(wù)公館”是一個全新的概念，更有利于形成項目獨特的市場形象，給人以耳目一新的感覺，從而有效避免了市場上已經(jīng)用濫的酒店式公寓、 SOHO、產(chǎn)權(quán)式酒店等無謂重復(fù)。 社區(qū)智能化程度和水平的高低直接影響到項目的檔次和安全，也有助于住戶隱私的保障，因此建議本項目的智能化程度可以適度偏高，可以 主要體現(xiàn)在安防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、隱私保護(hù)、消防等方面。對于湖景的運(yùn)用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃布局和戶型設(shè)計方面，在此不做詳細(xì)的闡述；對于湖水的運(yùn)用則可以與相關(guān)管理單位協(xié)商租賃湖面的可能性，在岸邊修建親水棧橋、釣魚臺等，可以有效豐富商家經(jīng)營的特色性和趣味性。 根據(jù)以上對市場環(huán)境、項目條件等方面的分析，在項目總體定位思路指引下，對于本項目的定位為 : 財智時代，中央政務(wù)區(qū)首席情景式商務(wù)公館。 為突出體現(xiàn)項目對消費人員層次的要求，滿足本項目所定位的中高端客戶對消費群體身份匹配、身份感、尊貴感的要 求，建議在項目日后經(jīng)營管理活動中對消費客戶實行會員制服務(wù)，逐漸使本項目成為長沙及周邊區(qū)域有身份的群體的活動集中地，使項目形象和檔次得到較大程度的提升。 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 根據(jù)以上對項目經(jīng)營主題的定位，結(jié)合對目標(biāo)客戶群體的消費心理和消費特征的分析，建議項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位內(nèi)容如下： ? 經(jīng)營主題一：休閑主題； 經(jīng)營業(yè)態(tài)：垂釣、 SPA 健身館、洗浴休閑中心； ? 經(jīng)營主題二：娛樂主題； 經(jīng)營業(yè)態(tài)：保齡球、桌球、 KTV 等； ? 經(jīng)營主題三：高檔餐飲； 經(jīng)營業(yè)態(tài)：高檔中西餐廳、咖啡廳、特色餐飲、茶藝館等； 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議。我們認(rèn)為，本項目應(yīng)該在充分利用項目 周邊的景觀資源和幽靜的環(huán)境等自然條件下合理規(guī)劃出一個為中央政務(wù)區(qū)進(jìn)行配套的場所，這個場所主要針對項目所處的中央政務(wù)區(qū)內(nèi)的政府部門工作人員及與之有業(yè)務(wù)往來的客戶群體、區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位工作人員等提供集餐飲、娛樂、休閑、美容、保健等功能的商業(yè)配套服務(wù)。 2）項目劣勢分析 ? 地塊面積小，形狀不規(guī)整；
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