長沙市房地產長沙關于韶洲路a20地塊的思路探討-文庫吧在線文庫
【正文】 政策環(huán)境分析。 方案一 : 一、項目定位基礎分析 市場環(huán)境分析。而長沙作為一體化的中心必將對其周邊城市居民 產生較大的吸引力。 國家相關管理部門相繼出臺的一系列對房地產市場的宏觀調控政策在保障房地產市場向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展的同時，也給房地產客戶形成了一定的心理壓力，導致市場上持幣觀望態(tài)勢的產生和延續(xù)；特別是對于投資客的心理壓力直接導致投資客的投資方向轉移和投資時機的后延。本項目緊鄰省政府和配套場館西、北出入口 ，有利于省政府人員到本項目消費； ? 景觀優(yōu)勢。 二、項目定位及物業(yè)發(fā)展建 議 項目定位思路。 經營主題定位 項目經營主題直接反映了項目所提供的功能和服務，能給目標客戶以非常直接的項目感受。預先設定合理的業(yè)態(tài)配置比例，然后根 據(jù)各業(yè)態(tài)的要求對商家進行遴選，最后針對目標商家展開定點招商工作。如何把握這兩個方面的市場需求？ 另一方面，本項目南北面同時擁有雙公園、臨湖的景觀以及湖所具有的釣魚、游覽等休閑功能，這些獨 特的優(yōu)勢是南城其他項目所不具備的，也是本項目的核心競爭優(yōu)勢，這些優(yōu)勢如何在項目規(guī)劃和項目定位中得以體現(xiàn)？ 把握住這兩個方面，項目規(guī)劃和定位已經成功了一半以上。另一方面，“商務公館”是一個全新的概念，更有利于形成項目獨特的市場形象，給人以耳目一新的感覺，從而有效避免了市場上已經用濫的酒店式公寓、 SOHO、產權式酒店等無謂重復。 社區(qū)智能化程度和水平的高低直接影響到項目的檔次和安全，也有助于住戶隱私的保障，因此建議本項目的智能化程度可以適度偏高，可以 主要體現(xiàn)在安防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、隱私保護、消防等方面。對于湖景的運用主要體現(xiàn)在項目規(guī)劃布局和戶型設計方面，在此不做詳細的闡述；對于湖水的運用則可以與相關管理單位協(xié)商租賃湖面的可能性，在岸邊修建親水棧橋、釣魚臺等，可以有效豐富商家經營的特色性和趣味性。 根據(jù)以上對市場環(huán)境、項目條件等方面的分析，在項目總體定位思路指引下，對于本項目的定位為 : 財智時代，中央政務區(qū)首席情景式商務公館。 為突出體現(xiàn)項目對消費人員層次的要求，滿足本項目所定位的中高端客戶對消費群體身份匹配、身份感、尊貴感的要 求，建議在項目日后經營管理活動中對消費客戶實行會員制服務，逐漸使本項目成為長沙及周邊區(qū)域有身份的群體的活動集中地，使項目形象和檔次得到較大程度的提升。 經營業(yè)態(tài)定位 根據(jù)以上對項目經營主題的定位，結合對目標客戶群體的消費心理和消費特征的分析，建議項目經營業(yè)態(tài)定位內容如下： ? 經營主題一：休閑主題； 經營業(yè)態(tài)：垂釣、 SPA 健身館、洗浴休閑中心； ? 經營主題二：娛樂主題； 經營業(yè)態(tài)：保齡球、桌球、 KTV 等； ? 經營主題三：高檔餐飲； 經營業(yè)態(tài)：高檔中西餐廳、咖啡廳、特色餐飲、茶藝館等； 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議。我們認為，本項目應該在充分利用項目 周邊的景觀資源和幽靜的環(huán)境等自然條件下合理規(guī)劃出一個為中央政務區(qū)進行配套的場所，這個場所主要針對項目所處的中央政務區(qū)內的政府部門工作人員及與之有業(yè)務往來的客戶群體、區(qū)域內企事業(yè)單位工作人員等提供集餐飲、娛樂、休閑、美容、保健等功能的商業(yè)配套服務。 2）項目劣勢分析 ? 地塊面積小，形狀不規(guī)整；
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