【正文】 占地面積大，相關(guān)配套設(shè)施齊全，此酒店在晚上時(shí)，較為熱鬧，門口外地車輛較多，入住率較高。 新蕪區(qū) 此地區(qū)酒店的檔次最高在二星級左右，或是準(zhǔn)三星級，價(jià)格較鳩江區(qū)酒店又有所下降，由于此區(qū)域酒店年代比較長，內(nèi)部設(shè)施一般。入住率較低，為 30％ 馬塘區(qū)： 馬塘區(qū)無特別出名的酒店，只有一些零散的小賓館分布，價(jià)格低廉，硬件設(shè)施差，基本上是由住宅改建成的賓館。相關(guān)娛樂 休閑設(shè)施配套等其他方面。 五、附錄 酒店客房價(jià)格名詞解釋 酒店客房的價(jià)格分為：門市價(jià)，優(yōu)惠價(jià)，協(xié)議價(jià) 門市價(jià)：門市價(jià)即為酒店的掛牌價(jià)格，相對較高，一般酒店是以此價(jià)格為酒店的定位價(jià)格。 ? 個(gè)案分析 1．偉基商廈 寫字樓名 偉基商廈寫字樓 寫字樓位置 步行街中段 物業(yè)公司 偉興物業(yè)管理有限公司 租金 15元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 /㎡ /月 總層數(shù) 7層 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 30 頁 剩余數(shù)量 4間 水電費(fèi)用 水費(fèi)在物業(yè)費(fèi)內(nèi) 電費(fèi)另記 剩余房間面 積 126㎡一間， 90㎡兩間， 60㎡左右一間 租賃周期 一年 工作時(shí)間 9： 00— 18： 00 租金支付方式 半年付 電梯數(shù)量 兩部電梯 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 無 押金 兩個(gè)月的房租 租住率 85％ 點(diǎn)評：偉基商廈建立較早，內(nèi)部的實(shí)施也頗為簡單，整體的裝修陳舊。第三，位置佳，景觀好，交通便利。 4：銀座大廈 寫字樓名 銀座大廈寫字樓 寫字樓位置 步行街銀座大廈 物業(yè)公司 安信物業(yè)管理有限公司 租金 12元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 5元 /㎡ /月 總層數(shù) 15層 剩余數(shù)量 兩間 水電費(fèi)用 電費(fèi)另記，水費(fèi) 20元 /月 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 30 頁 剩余房間面積 150㎡左右兩間 租賃周期 一年 工作時(shí)間 無限制 租金支付方式 季度付 電梯數(shù)量 兩部 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 無 押金 一個(gè)月的房租 租住率 90％ 點(diǎn)評：銀座寫字樓目前來說是 CBD區(qū)域唯一一個(gè)用來全辦公的項(xiàng)目，總共 15層。物業(yè)管理規(guī)范，有保安 24 小時(shí)詢查。 4．開發(fā)區(qū)（鳩江區(qū)） 8：新源大廈 寫字樓名 新源大廈 寫字樓位置 越秀路與銀湖北路的交匯處 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 30 頁 物業(yè)公司 新源物業(yè) 租金 18元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 2元 /㎡ /月 總層數(shù) 7層 剩余數(shù)量 3間 水電費(fèi)用 水費(fèi) 8 元 /人 /月，電費(fèi)是辦公用電為 元 /度 剩余房間面積 127㎡兩間， 71㎡一間， 租賃周期 一年 工作時(shí)間 無限制 租金支付方式 按季度 電梯數(shù)量 一部電梯 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 每層有兩個(gè)公共衛(wèi)生間 押金 兩個(gè)月的房租加物業(yè)費(fèi) 租住率 85％ 點(diǎn)評：由于新源大廈的建成較新，它內(nèi)部是統(tǒng)一的中央空調(diào)，實(shí)施齊全，并且是開發(fā)區(qū)唯一較專業(yè)的寫字樓，開發(fā)區(qū)是該市工業(yè)的主要集中地，對此需求量大，即使位置較偏，但租金和市中心寫字樓的租金不分伯仲，租住率也相對較高，并且正在建造中的波爾卡大街，為其營造了良好的商業(yè)氛圍。 就目前該市寫字樓所面向的客戶群體大體可概括為房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)（如房產(chǎn)公司、裝飾公司、擔(dān)保公司、評估公司、房產(chǎn)銷售代理公司、設(shè)計(jì)規(guī)劃）、運(yùn)輸業(yè)（如船務(wù)公司、貨運(yùn)公司、物流公司）、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)（如國際貿(mào)易、工貿(mào)公司）、科技電子業(yè)（如信息咨詢中心、電器）、服務(wù)業(yè)（如美容、婚慶）、還有一部分是一些駐外公司的辦事處或銷 售點(diǎn)。 負(fù)面影響 —— 間接、有限、持續(xù) 首先我們需要明確，政策不是針對寫字樓市場，所以影響是間接的。這樣不同于住宅市場的散兵游勇似的無序狀態(tài)，倒買倒賣也更不容易，投資者更為理性。因?yàn)閷ξ磥眍A(yù)期的不確定，不同行業(yè)不同企業(yè)會相應(yīng)調(diào)整自己的擴(kuò)張?jiān)O(shè)點(diǎn)計(jì)劃。 2. 其他利好因素 —— 國際化、投資品種單一 房產(chǎn)市場的泡沫問題不是單獨(dú)房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。對于一些中小型的民營企業(yè)，購買寫字樓可以分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)投資。畢竟任何市場的非理性盈利都是高風(fēng)險(xiǎn)的，無法持久的。所以正在規(guī)劃的兩個(gè)寫字樓（中江融匯及僑鴻國際）都將以高標(biāo)準(zhǔn)，智能化為理念，這也是今后的發(fā)展方向。 就現(xiàn) 該市寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r來看，經(jīng)營模式均為租賃，其出租率一般都可以達(dá)到 85％左右，這反映了該市市場的整體供給量不足。企業(yè)在選擇的時(shí)候會按照自己的要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估，包括地段、通勤、運(yùn)營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。 ? 新機(jī)遇 —— 小房型產(chǎn)權(quán)式寫字樓 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 30 頁 從各種市場現(xiàn)象中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的寫字樓投資的熱點(diǎn) —— “全產(chǎn)權(quán)式寫字樓”。盡管從總體上長期來看，資金投入哪個(gè)領(lǐng)域都是自由流動(dòng)的。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因?yàn)楦髯缘男袠I(yè)發(fā)展而產(chǎn)生的需求，因此和一個(gè)地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)情況、政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 30 頁 快速發(fā)展的該市經(jīng)濟(jì)為它提供了堅(jiān)實(shí)的后盾。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 30 頁 從寫字樓本身的建設(shè)角度來看，其它區(qū)域?qū)懽謽禽^ CBD區(qū)域建成新、房型自由、配套設(shè)施更齊全，管理手段更系統(tǒng)化，這些都適應(yīng)了其業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。商之都集中在印刷、保險(xiǎn)公司、科技信息、國際貿(mào)易、投資公司、工貿(mào)公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 30 頁 司、擔(dān)保公司、評估公司、電子行業(yè)、醫(yī)療、裝飾公司、婚慶公司。電費(fèi)為 1元 /度。綜上種種，銀座寫字樓是很多客戶的首選之地，故其租住率很高。內(nèi)部的實(shí)施陳 舊，層高較其它的寫字樓低，作為辦公，有點(diǎn)壓抑；因?yàn)槭撬饺说?，其管理也勢必不如其它寫字樓專業(yè)。一到三層是沿街的商鋪，從四樓開始是住宅。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達(dá)到 90％以上 ，在火車站，新時(shí)代商業(yè)街及開發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的 7－ 9點(diǎn)。住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的會議在該市召開。建筑年代較早，在該市又一定的知名度，但由于該市近幾年新的賓館層出不窮，使得海員賓館顯得在同類賓館之中破舊，內(nèi)部在去年從新裝修，外立面卻沒有改觀，人氣不旺。 A：住宿：大約 80間左右的客房，其中 房型 門市價(jià) 優(yōu)惠價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 368元 160元 高級蜜月套房 628元 300元