【正文】 所以寫字樓投資可以在此時期吸引眾多該區(qū)于市民的眼球，抓住一部分在此時想投資房產(chǎn)市場的市民，還有就是本地和外地的自用戶、投資戶，例如：外地公司想在該市設(shè)立辦事處等。不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。 這種趨勢很符合小規(guī)模的社會閑散資金的要求。因此，政府對住宅市場發(fā)展的嚴(yán)格控制，必然使仍看好該區(qū)域房地產(chǎn)市場前景的資金轉(zhuǎn)向其他的物業(yè)形式。整個中國，包括該市經(jīng)歷了幾年的高速發(fā)展，總體經(jīng)濟正在在一個高點。有些寫字樓是企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展情況自行建設(shè)的；而很多寫字樓在建造之初，就已經(jīng)開始跟有意向的租戶簽訂合同。 房地產(chǎn)市場是一個整體，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展也都是相輔相成的。 3：馬塘區(qū)： 正在形成的新時代商業(yè)街集中的是裝飾公司（八家）、裝飾污染監(jiān)測公司、科技公司、印務(wù)公司、商貿(mào)、商務(wù)公司、建 材、美容美體中心、日用品商行、安利銷售部及其他的一些公司的辦事處。租金較去年上漲幅度為 100％左右，但因為商業(yè)不是非常繁榮，使得此區(qū)域的房間有大量的空余。為 15 元的租金和 元的物業(yè)管理費。從建筑結(jié)構(gòu)為框架來考慮，可以按其需要來分配 。但作為辦公來說：第一、其建筑全為框架結(jié)構(gòu)，給公司的裝潢布局帶來極大的方便。巨大的需求使寫字樓市場 步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為 “ 敏感時期 ” 的市場新寵。 總體看來，該市在建或是待建的酒店項目以五星級酒店為主。 ? 新建酒店各方面要素分析： 從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對差一些。旁邊的一棟樓是酒店的餐飲即其他的設(shè)施。但是因酒店座落位置較偏僻，房價是此次調(diào)查中三星級酒店最低的，主要的客源來源于關(guān)系客戶及工程科技學(xué)院歷屆的畢業(yè)生回母校聚會。 房型 門市價 優(yōu)惠價 A區(qū)豪華單人間 520元 300元 A區(qū)行政標(biāo)準(zhǔn)間 520元 300元 B區(qū)行政標(biāo)準(zhǔn)間 580元 330元 B區(qū)行政商務(wù)間 660元 380元 康樂設(shè)施： 在酒店在康樂中心設(shè)備及服務(wù)一應(yīng)俱全。房價為 158。 三、 旅館的配套實施。 房型 門市價 優(yōu)惠價 A座標(biāo)準(zhǔn)雙人房 Ⅰ 538元 238元 A座標(biāo)準(zhǔn)雙人房 Ⅱ 518元 228元 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 30 頁 A座豪華單人房 598元 288元 A座雙人商務(wù)房 738元 378元 A座單人商務(wù)房 738元 378元 A座豪華大廳套房 878元 488元 A座豪華小廳套房 878元 488元 點評：該旅館在該市三星級酒店的客房價格上高于其他的賓館。 目前奧頓酒店共有 111套的高中檔客房，其裝修主要是簡約的時尚風(fēng)格。 該酒店共有客房 159間。 建 成年代較早，為市委賓館。分布與城 市的每一個角落，本次調(diào)查主要就市的四個區(qū)不同檔次酒店的坐落位置，客房數(shù)量，相關(guān)配套（餐飲，會 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 30 頁 議室，康樂中心的有無），不同檔次房間的價格，入住率及根據(jù)住宿時間的不同相應(yīng)的折扣等幾個方面做一個整體的分析。 二、區(qū)域代表性酒店分析 目前市較高檔次具有代表性的酒店有海螺國際大酒店、鐵山賓館、漢爵大酒店三家，經(jīng)濟型酒店代表為錦江之星賓館。 賓館現(xiàn)有總統(tǒng)套房、豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)間等各式客房 220間套。 房型 原房價 優(yōu)惠價 氧吧房 396元 200元 單人商務(wù)房 430元 240元 標(biāo)準(zhǔn)間（雙人） 480元 260元 聯(lián)通套房（三人） 1390元 760元 雙人商務(wù)房 546元 260元 行政房（單人） 546元 280元 單人套房 696元 380元 三人套房 1090元 600元 三、各區(qū)普通酒店分析 鏡湖區(qū) 此地區(qū)是該市酒店的密集區(qū) ，有三星級酒店 2 家四星級酒店 2 家，準(zhǔn)三星級酒店多家，以及有數(shù)不勝數(shù)的小旅館。 該酒店的一些相關(guān)規(guī)定：加床另收 80元 /位；逾時退房（至下午 6： 00時）加收半天房租；未付訂金者訂房只保留至下午 6： 00整。原因在與它的得天獨厚的地理位置，及相比周邊酒店的檔次較高，而且經(jīng)營時間較長。它擁有為滿足一般商務(wù)客人和社會大眾需求及以“營養(yǎng)、實 惠、時尚”為特色的“錦江大廚”餐飲品牌?？梢哉f是該市經(jīng)濟型賓館代表，因為剛建成開業(yè)，相關(guān)的配套設(shè)施不是非常的齊全，只有住宿，會議，餐飲等，沒有網(wǎng)線及相關(guān)的娛樂設(shè)施配套。國際標(biāo)準(zhǔn)的娛樂和休閑設(shè)施包括健身房、網(wǎng)球場、英式臺球、棋牌室、美容中心。所以入住率相對較低，大約為 40％左右。 房型 門市價 優(yōu)惠價 標(biāo)準(zhǔn)間 258元 180元 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 318元 220元 單人間 238元 168元 豪華單人間 298元 210元 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 30 頁 商務(wù)休閑間 388元 260元 商務(wù)套間 458元 320元 雙人套間 328元 220元 豪華套間 1088－ 1288元 788－ 900元 點評：海員賓館始建于 1992年，其配套設(shè)施較為齊全，吃、住、行、娛、一條龍，因為其瀕臨長江，房間有觀景房，但是由于建筑年代較早，房間內(nèi)的硬件設(shè)施配套不是非常齊全，沒有網(wǎng)絡(luò)連接。其次才是考慮價格、停車場、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。 點評：該市是省內(nèi)重點的旅游城市，但是在明年一年之內(nèi)開工建設(shè)那么多的按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，勢必會產(chǎn)生過量的現(xiàn)象，對酒店的經(jīng)營帶來極 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 30 頁 大的競爭壓力，客戶面的相對狹窄，使得該檔次酒店的入住率低 ，又因為五星級酒店的相關(guān)配套齊全，維護費開支大，所以酒店可能提高單個客房的價格以及提高服務(wù)質(zhì)量、提供特色服務(wù)項目來吸引市場消費者，以使獲取利潤的平衡。 二． 各區(qū)分布狀況及物業(yè)租賃情況 1： CBD區(qū)域 據(jù)調(diào)查可見，偉基商廈寫字樓，銀聯(lián)寫字樓，銀座大廈寫字樓，中山大廈及三泰大廈寫字樓等都是集中在 CBD 區(qū)域，這個區(qū)域?qū)懽謽堑谋壤梢哉嫉皆撌袑懽謽强偭康?80％。第二、其水電均按民用來算，為公司降低了成本。水電也是根據(jù)民用來收??；其外部的玻璃窗可以做廣告，非常的醒目。共有兩部電梯供租戶上下樓。但是從該市整體的發(fā)展趨 勢來看，城南必將是一個新的商業(yè)圈，所以新時代商業(yè)街的寫字樓是有發(fā)展前景的。 4：鳩江區(qū)： 新源大廈涉及房產(chǎn)公司、中原貨運公司、集裝箱船務(wù)公司、貿(mào)易公司、投資公司、汽車電子公司、物流公司、辦公家私。所以，宏觀調(diào)控政策對寫字樓市場雖然不會產(chǎn)生直接的影響，也值得認(rèn)真分析。所以，相對于住宅市場，它和真實的需求方聯(lián)系更緊密，也就不容易快速積累出泡沫；第三，寫字樓的投資資金要大于住宅市場，投資周期也更長。這樣一來，各行各業(yè)也都要經(jīng)歷這個調(diào)整期。這就是新政帶來的“擠出效應(yīng)”?？梢晕皬淖≌袌錾铣殡x的個人投資資金。 所以，對開發(fā)商來說，要規(guī)避寫字樓市場的風(fēng)險，就要在投資之初就充分了解企業(yè)的需求 ，地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級，相關(guān)物業(yè)的配套。 該市目前寫字樓建造水平不高，配套設(shè)施 較差，迫切需要新的標(biāo)準(zhǔn)形成來適應(yīng)市場的需要。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 30 頁 共 30 頁 從投資角度，對該市房產(chǎn)消費者來說，在住宅樓、商鋪供應(yīng)量巨大的區(qū)域市場，因為現(xiàn)階段住宅升值空間有限，商鋪投資風(fēng)險較大，對