區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)查房市分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)： 我們要?jiǎng)?chuàng)造的是一種陽(yáng)光生活，陽(yáng)光生活同時(shí)也是現(xiàn)代的、時(shí)尚的，建議把標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做成中英文字體，把樓盤塑造成為現(xiàn)代都市與和諧生 活的完美結(jié)合體。本期的銷售是新地花都的面世之作。價(jià)格的持續(xù)走高對(duì)樹立和延伸項(xiàng)目和企業(yè)品牌起著很大的作用，而且一個(gè)新形象面市有一個(gè)初期的形象塑造過程，考慮價(jià)格的時(shí)間性建議以稍低于預(yù)期的價(jià)格水平來面市，造成 第五章 銷售策略 超值的感覺吸引短期的購(gòu)買，達(dá)到開門紅、樹立形象、進(jìn)一步試探市場(chǎng)的目的 。 體現(xiàn)新意：大盤運(yùn)作的實(shí)質(zhì)就是處理好各期關(guān)系，目前大盤開發(fā)存在的一個(gè)誤區(qū)就是 COPY一期的形象、符號(hào)來引領(lǐng)二期的開發(fā)、銷售，而市場(chǎng)上存在大量的失敗案例。和諧 劣勢(shì)：（ WEAKNESS） 配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏 交通 ：交通條件差， 形象：一期交樓時(shí)間長(zhǎng)，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實(shí)際入住率。 影響購(gòu)買和入住的問題： 缺少相關(guān)商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位； 片區(qū)形象差 無(wú)小學(xué) 整改措施： Action1：提高住戶專車的運(yùn)行次數(shù)或盡早引入公交線路； 第五章 銷售策略 Action2：設(shè)凈菜超市； Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。 與區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格差距較大，仍需在產(chǎn)品與營(yíng)銷方面做一定的提升； 與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢(shì)，主要優(yōu)勢(shì)為地段、小區(qū)環(huán)境； 地段的優(yōu)勢(shì)是不可替代的，本項(xiàng)目距市中心直線距離短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)、火車站、長(zhǎng)江二橋、金融街等距離均較近，這同時(shí)也是后湖出現(xiàn)局長(zhǎng)樓的重要原因。 銷售率一般未能達(dá)到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在 6070%左右 媒體關(guān)注度較高， 戶 型分析： 供應(yīng)的戶型主要以三房、二房、復(fù)式為主 主要銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，主要集中在中等面積的三房 小面積住宅市場(chǎng)認(rèn)可度較差 戶型設(shè)計(jì)對(duì)南北通透、方正實(shí)用要求較高 多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層 (大量管理資料下載 ) 價(jià)格分析： 對(duì)后湖片區(qū)的樓盤來說，集中在多層普通住宅 16001900 左右， 2000 元 /平方米是一個(gè) “ 檻 ” 客戶群分析 ： 主要為車行半小時(shí)范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費(fèi)群，房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易類較多 主要來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū) 3040 歲年齡段人群為消費(fèi)主體。規(guī)劃常住總?cè)丝?170萬(wàn)，其中核心區(qū) 15萬(wàn)，中心片區(qū) 58萬(wàn)，綜合組團(tuán) 97萬(wàn)。 開發(fā)規(guī)模 后湖先后開 發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤，明年仍有城開項(xiàng)目和幾個(gè)盤的后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢(shì)， (大量管理資料下載 ) 漢口與后湖片區(qū)同層面價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個(gè)片區(qū)，開發(fā)量都很大。 竹葉山轉(zhuǎn)盤 第五章 銷售策略 地塊示意圖 A B 未開發(fā)區(qū)域 佳海華苑 竹葉苑 電廠宿舍 目前爛尾 恒星園一期、售樓處 第五章 銷售策略 地塊現(xiàn)狀 四至現(xiàn)狀：北：空地 東方恒星園二期 A、 B組團(tuán) 第五章 銷售策略 南：竹葉苑（多層、四層復(fù)式住宅）、佳海華苑（別墅、復(fù)式住宅） 西：七一寄讀中學(xué) 東：空地 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總） A、 B 地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 編 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 第五章 銷售策略 號(hào) 1 規(guī)劃用地 公頃 101300 2 總建筑面積 平方米 145534 其中 住宅建筑面積 平方米 120339 其中 多層住宅建筑 平方米 89689 小高層住宅 平方米 30650 公共建筑面積 平方米 25195 其中 幼托 平方米 1433 會(huì)所 平方米 1230 超市 平方米 2760 商業(yè)及其它 平方米 3 住宅總套數(shù) 套 918 第五章 銷售策略 4 戶均人口 人 /戶 5 規(guī)劃總?cè)藬?shù) 人 3030 6 綜合容積率 萬(wàn)平方米 /公頃 上表數(shù)據(jù)未經(jīng)最后確認(rèn) A 地塊戶型分配表 面積范圍 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)比 平層 8090 16 % % 90100 0 % 第五章 銷售策略 100110 91 % % 110120 138 % 120130 104 % 130140 15 % % 140150 0 % 150以上 8 % 復(fù)式 130140 4 % % 140150 11 % 150160 26 % 160170 16 % 170180 14 % 180190 21 % % 第五章 銷售策略 190200 6 % 合計(jì) 470 100% 100% 注： B地塊正在設(shè)計(jì)中 房型 套數(shù) 套數(shù)比 面積比 平層 二房 16 % 2% 三房 326 % 63% 四房 30 % 7% 復(fù)式 98 % 27% 合計(jì) 470 第五章 銷售策略 一期產(chǎn)品簡(jiǎn)單說明
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