【正文】 記錄 7）電表箱保養(yǎng)記錄 8）更換水表記錄 9）更換電表記錄 10）計量器具檢定計劃 11）計量器具檢定臺帳 十一、消防安全 組織機構(gòu)、職責(zé)： 1）安全組織機構(gòu)圖 2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 3）消防責(zé)任人職責(zé) 4）消防兼 職干部職責(zé) 5）安全員職責(zé) 6）小區(qū)義務(wù)消防隊長職責(zé) 7）各消防隊員職責(zé) 8）防中心值班員崗位職責(zé) 9）各級人員在撲火救災(zāi)中的主要職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 5）電氣線路防火安全規(guī)范 6）消防栓使用規(guī)范 7）手提滅火器使用規(guī)范 8）管理處消防器材配置規(guī)定 9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進 行演練的規(guī)定 10）關(guān)于消防安全組織情況表 質(zhì)量記錄、表格： 1）消防中心值班記錄 2）消防器材檢查表 十二、社區(qū)文化 組織機構(gòu)、人員職責(zé)： 1）社區(qū)活動負(fù)責(zé)人職責(zé) 2）社區(qū)活動工作人員職責(zé) 3）救生員職責(zé) 4）票務(wù)員職責(zé) 5）門衛(wèi)職責(zé) 6）醫(yī)務(wù)人員職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）社區(qū)活動工作人員紀(jì)律 2）娛樂活動室管理規(guī)定 3）卡拉 OK 室管理規(guī)定 4）桌球室管理規(guī)定 5）乒乓球室管理規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范： 1）文體活動的組織 2）社區(qū)宣傳工作規(guī)定 3）文化娛樂活動中心清潔工作檢驗標(biāo) 準(zhǔn)和辦法 1） 員工綜合考核、檢驗標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量記錄、表格： 1）社區(qū)活動設(shè)施、設(shè)備清單 2）社區(qū)活動計劃申報表 3）社區(qū)活動登記表 4）社區(qū)活動記錄、質(zhì)量檢驗表 5）文化娛樂活動中心清潔工作日檢表 6）文娛活動中心有償服務(wù)記錄 7）社區(qū)活動工作人員崗位職責(zé) 8）文化娛樂活動中心作息時間表 十三、物業(yè)接管、入住 制度、規(guī)定和工作程序 1）接管驗收前的準(zhǔn)備工作 2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序 3）小區(qū)接管驗收程序 4）公共設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法 5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 6）業(yè)主入住前的籌備工 作 7）業(yè)主入住程序 8）房屋保修工作程序 質(zhì)量記錄、表格 1）房屋接管驗收表 2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 。 A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表 B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。具體管理方式如下： 每天工作安排： 上午 8： 00－ 8： 30 處理業(yè)主申報投訴 。 （ 3）當(dāng)司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進入停車場。 （ 2）每天上午 9： 30－ 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14： 00－ 16： 00 殺蟲、補缺、保潔， 16： 00－ 18： 30 澆水。清潔墻面，清掃天面，清潔水 池，清運雜物。 （ 1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。 （ 6） 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。 （ 2） 護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護衛(wèi)隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。 （ 1） 護衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。 （ 4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。 （ 2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 （ 4） 管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 3） 護衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工 程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。 （ 5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。 （ 2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。 （ 2） 管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī) 劃 針對小區(qū)實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 管理處配置管理人員 8 名，具體見下表： 三三 、 管理服務(wù)目標(biāo) 總體目標(biāo)： 在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在 康寧小區(qū) 達到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。 13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。 9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。 根據(jù) 國家質(zhì)量評定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一 個標(biāo)志性 典范。 （三） 消防管理： 包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。 三、內(nèi)容 從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。 本公司有豐 富的人力資源，對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。 若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達標(biāo)的情況下）達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn) 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于2020 年 10 月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊資金 50 萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。 強大的技術(shù)保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問。 我公司具有： 雄厚的資金實力 本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊資金 50 萬元。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型 項目。 公司以 “ 以人為本、服務(wù)業(yè)主 ” 為方針，奉行 “ 誠信、高效、求實、創(chuàng)新 ”的企業(yè)精神，樹立 “ 全心全意全為您 ” 的服務(wù)理念。 二、方針 實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧”的方 針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。 （二） 綠化管理： 小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。因此，對于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗，強調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。 （三）全面質(zhì)量管理。 8． 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們在加強設(shè)備、設(shè)施的日常維護、保養(yǎng)，對設(shè)備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成 的責(zé)任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達 98%以上。 12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。 二、人員編制計劃 本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則 ，確定人員編制，詳細之人員編制情況請參閱管理費成本測算。 7 道路完好率 及使用率 95%以上 100% 實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。 （ 1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。 （ 1） 管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。 （ 4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進行計費。 （ 2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施 綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 1） 中控室護衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 （ 2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進