【正文】 的治安秩序和交通秩序。 （ 5） 保障消防電話的暢通。 ②上午 8： 30 將垃圾拖運到垃圾中轉站，并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉站及周圍地面消殺噴藥。 （ 6）殺蟲： 1 遍 /周，發(fā)現害蟲立即消滅 （八）車輛管理 對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應按標 準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。15： 30－ 16： 30 巡視 。 經理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 房管服務內容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 房管日檢項目： （ 1）裝修巡視 （ 2）投訴接待 （ 3）違章檢查 （ 4）車輛管理 （ 5）治安 （ 6）清潔 （ 7）綠化 （ 8）維修 （ 9）機電設備 （ 10）社區(qū)活動（ 11）員工宿舍 （ 12）內容巡視 房管日檢處理方法： （ 1）記錄巡視發(fā)現問題，搜集業(yè)主的反饋意見。 （ 3）若后面有車緊跟，應立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。具體管理方式如下： 車輛進崗： （ 1）當發(fā)現有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。 ④ 13： 00－ 17： 30 清運各單元垃圾筒的 垃圾，清洗垃圾中轉站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。 （六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產日清，時時保潔服務。 （ 5） 隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。 （ 4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 （ 3） 護衛(wèi)經理 /隊長負責檢查和考評 ３、護衛(wèi)員軍事培訓 通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。負責對設備設 施進行全面巡視、檢查，發(fā)現問題及時處理。 （ 2） 工程人員負責消防設備運行。 （ 1） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 （三）消防管理 中控室設備運行管理 確保中控室設備（消防系統、護衛(wèi)閉路電視系統、紅外線防盜報警對講電 話系統、公共天線系統）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產安全。 （ 2） 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 （ 1） 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現場指揮及督導。 （ 3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協助財務做好各項費用的催繳工作。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。 （一）管理處內 部運作管理 管理處內部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。 第四部分 日常物業(yè)管理運作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)主服務功能的重要階段，針對康寧小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實行垃圾分流，垃圾日產日清，定期對區(qū)內的垃圾中轉站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。清掃、保潔、綠化管理。 6） 負責業(yè)主單元的裝修審批，協調違章處理和落實； 7） 負 責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動； 8） 負責擬定小區(qū)月工作計劃； 9） 負責日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員， 24 小時值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務 ,確保小區(qū)安全。 7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。 ⑷ 激勵、培訓管理： 物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質和工作水平。進入 21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū) 是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處 理，以保持小區(qū)的干凈整潔。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質服務，為小區(qū)業(yè)主提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級資質的條件。 具有豐富的培訓經驗和人才優(yōu)勢 本公司已形成一整套完善的“培訓 —— 考核 —— 淘汰”機制，使員工的素質與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習、培訓基地。據此，我公司依據貴公司的要求制定出相應可行的管理方案， 并通過我公司專業(yè)化的管理服務，將大豐康寧小區(qū)塑造成當地的品牌社區(qū)。 一流的管理和合理的收費 現本公司具有國家 3 級物業(yè)管理資質，并培養(yǎng)出一批具有現場管理經驗人才。 公司座落于大豐市規(guī)劃新 區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點大豐中學，工程部由一批專業(yè)技術較強的水電工組成。 公司非常注重人力資源的培訓工作，在企業(yè)內部形成“培訓 —— 考核 —— 淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。特別重視綜合功能的驗收。 （四） 安全管理： 包括小區(qū)范圍內的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。 四、管理運作機制 公司每年與管理處簽訂管理目標、經濟指標責任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務質量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，還貫以督導管理，全面質量管理，協調管理及實行值班經理日常管理責任制。 （四）協調管理 運用協調的管理辦法解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。 員工 主管 1 第三部分 管理經營機構框架及管理目標 一、管理經營機構框架 管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術人才組成管理處管理架構，為小區(qū)提供優(yōu)質的管理和良好的服務。協助 配合街道居委會，派出所、政府相關能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。 分項管理指標： 序號 指標名稱 國家標準 達標標準 管理指標實施措施 1 房屋完好率 98%以上 100% 分區(qū)負責，責任制人，實行 日巡視制度，建立完善檔案、護衛(wèi)部 保潔 2 名 巡邏崗 1 名 消防中控員 1 名 管理處主管 1 名 門衛(wèi) 2 名 維修工 1 名 物業(yè)管理公司 財務部 資料，確保房屋完好率。 14 火災發(fā)生率 1%以下 0 組建護衛(wèi)義務消防隊，定期培訓和演習，加強防火宣傳， 對火災隱患及時處理，確?；馂陌l(fā)生 率為 0。對康寧小區(qū)的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。 （ 3） 總公司實施不定期巡檢。 接管移交手續(xù)書 審查資料、圖紙、親臨現場逐項檢查，發(fā)現問題，做好記錄，督促整改。 社區(qū)文化活動管理 管理處 組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 4） 其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。 （ 5） 物業(yè)主任負責向有關用戶通知停水情況。 （ 3） 工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 1） 中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。 （四）機電設施養(yǎng)護和修繕管理 對 康寧小區(qū) 公共設施機電運行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)范運作，具體主要工作內容如下： 運行組： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運作并做好記錄 。 （ 2） 護衛(wèi)班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 （ 3） 護衛(wèi)隊長負責檢閱、考評護衛(wèi)隊員整體軍體素質。 巡邏崗工作 監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。 （ 2） 負責本責任區(qū)內設施設備的保養(yǎng)。 ②下午 13： 30－ 17： 30 擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。 對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內容： （ 1）整形造形： 6 次 /年 （ 2）施肥：春秋各一遍 （ 3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。 （ 4）當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務的車輛進入時，查證后放行，并迅速作好登記。8： 30－ 9： 30 巡視 。 C、發(fā)現違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行