【正文】 的治安秩序和交通秩序。 （ 5） 保障消防電話的暢通。 ②上午 8： 30 將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。 （ 6）殺蟲(chóng)： 1 遍 /周，發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅 （八）車輛管理 對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來(lái)車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒(méi)有超過(guò)半小時(shí)，開(kāi)啟道閘放行，如果超過(guò)半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo) 準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開(kāi)啟道閘放行。15： 30－ 16： 30 巡視 。 經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 房管服務(wù)內(nèi)容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時(shí) /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時(shí) /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 房管日檢項(xiàng)目： （ 1）裝修巡視 （ 2）投訴接待 （ 3）違章檢查 （ 4）車輛管理 （ 5）治安 （ 6）清潔 （ 7）綠化 （ 8）維修 （ 9）機(jī)電設(shè)備 （ 10）社區(qū)活動(dòng)（ 11）員工宿舍 （ 12）內(nèi)容巡視 房管日檢處理方法： （ 1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，搜集業(yè)主的反饋意見(jiàn)。 （ 3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。具體管理方式如下： 車輛進(jìn)崗： （ 1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。 ④ 13： 00－ 17： 30 清運(yùn)各單元垃圾筒的 垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。 （六）清潔管理 對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。 （ 5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。 （ 4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 （ 3） 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理 /隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng) ３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn) 通過(guò)軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè) 施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 （ 2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。 （ 1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 （三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電 話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 （ 2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （ 1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。 （ 3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。 （一）管理處內(nèi) 部運(yùn)作管理 管理處內(nèi)部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。 第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。清掃、保潔、綠化管理。 6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)； 7） 負(fù) 責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)； 8） 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃； 9） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開(kāi)發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員， 24 小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來(lái)人員及通出車輛等任務(wù) ,確保小區(qū)安全。 7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。 ⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，并樹(shù)立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。進(jìn)入 21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū) 是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處 理，以保持小區(qū)的干凈整潔。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì) 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案， 并通過(guò)我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。 一流的管理和合理的收費(fèi) 現(xiàn)本公司具有國(guó)家 3 級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。 公司座落于大豐市規(guī)劃新 區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成。 公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。 （四） 安全管理： 包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序。 四、管理運(yùn)作機(jī)制 公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書(shū)，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。 （四）協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。 員工 主管 1 第三部分 管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo) 一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架 管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。協(xié)助 配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。 分項(xiàng)管理指標(biāo)： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋完好率 98%以上 100% 分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行 日巡視制度，建立完善檔案、護(hù)衛(wèi)部 保潔 2 名 巡邏崗 1 名 消防中控員 1 名 管理處主管 1 名 門衛(wèi) 2 名 維修工 1 名 物業(yè)管理公司 財(cái)務(wù)部 資料，確保房屋完好率。 14 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 0 組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳， 對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確?；馂?zāi)發(fā)生 率為 0。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。 （ 3） 總公司實(shí)施不定期巡檢。 接管移交手續(xù)書(shū) 審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處 組織開(kāi)展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 4） 其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。 （ 5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。 （ 3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 1） 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 對(duì) 康寧小區(qū) 公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 運(yùn)行組： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄 。 （ 2） 護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 （ 3） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢閱、考評(píng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。 巡邏崗工作 監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。 （ 2） 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 ②下午 13： 30－ 17： 30 擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。 對(duì)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容： （ 1）整形造形： 6 次 /年 （ 2）施肥：春秋各一遍 （ 3）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。 （ 4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并迅速作好登記。8： 30－ 9： 30 巡視 。 C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行