【正文】 ： 30－ 9： 30 澆水。 中控室崗位工 作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況，確保出現異常情況時能及時處理。 （ 1） 護衛(wèi)隊長負責護衛(wèi)員的軍體培訓及考核。 （ 3） 義務消防隊員負責火場滅火。 （ 1） 中控室護衛(wèi)員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 （ 2） 當值人員應嚴守崗位。 （ 1） 管理處負責對用戶投訴的記錄和協調處理工作。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據市場調研的結果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎。 二、人員編制計劃 本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則 ，確定人員編制，詳細之人員編制情況請參閱管理費成本測算。 8． 設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們在加強設備、設施的日常維護、保養(yǎng)，對設備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責任造成 的責任事故率為 0，正常供水、供電率為 98%，設備、設施完好率達 98%以上。因此，對于社區(qū)文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調動業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。 二、方針 實現“有效經營、獨立核算、自負盈虧”的方 針，開展“服務為主，多種經營”，從管理服務轉換經營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型 項目。 強大的技術保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問。 本公司有豐 富的人力資源，對物業(yè)管理服務有豐富的實務經驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經驗。 （三） 消防管理： 包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。 根據 國家質量評定質量標準，全面推行質量管理，成立全面質量管理小組，按照既定的質量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質量情況，發(fā)現質量問題及時糾正，使工作質量不斷提高。 13）理順關系、協調各方。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設施、休息設施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。 （ 2） 管理處各部門主管負責分管工作的周檢。 （ 5） 管理處項目經理助理對有償維修服務收費進行審核。 （ 4） 管理處項目經理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內用戶的生命和財產安全。 （ 1） 護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內正常秩序維護。 （ 6） 在大門做好人、車分道的把關工作。清潔墻面，清掃天面，清潔水 池，清運雜物。 （ 3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。 A、填寫意見轉呈表 B、發(fā)現維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。 D、發(fā)現嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。 車輛出崗： （ 1）當發(fā)現有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。 住宅區(qū)室外部分清掃服務安排： ①早晨 6： 00－ 8： 00 清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。 （ 1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協助各個崗位處理疑難問題。 （ 3） 護衛(wèi)經理 /隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。 （ 2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。 操作 使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （ 1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。 用戶報修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。 14）維持業(yè)主的合法權益，并提供必要的有償服務，努力為業(yè)主排憂解難。一是鼓勵員工、業(yè)主對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務質量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的 問題時，若說服或協商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，我們將 24 小時的嚴密護衛(wèi)服務，實施人防、物防與技防的相結合。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。同時公司結合日常管理工作制定了一套科學、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。公司財政支持及時到位，人員配置科學合理，物資準備充足，設施設備檢查交接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責、權、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時間內步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。以“管理職能社會化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關系契約化”為管理目標。 （六） 社區(qū)文化建設： 社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。 具體圖示如下： 指示 指示 查詢、輸入 指令 反饋 指示 工作計劃輸出 投訴 反饋 任務 A 業(yè)主和上級業(yè)務機關 公司主管 部門 中央值班調度室 計算機輔助管理系統(tǒng) 工程技工、樓管員 業(yè)主 服務地點 執(zhí)行 督導 命令 五、管理措施 在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施： 1． 實施高素質 人才隊伍，加強培訓、動態(tài)管理； 2． 全面貫徹“以人為本”服務理念，主動為業(yè)主提供動態(tài)的、主動的服務； 3． 實施制度化服務、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制； 4． 采取人防與技防相結合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持 24 小時值班巡邏，做到萬無一失； 5. 按“預防為主，宣傳先行，防消結合”指導思想，做好消防設備、設施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力 6． 清潔保潔是小 區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細則及部門崗位責任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共 通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物 。 客戶部職責范圍： 處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務。 18 維修服務回訪率 95%以上 100% 對 有償服務進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿 意的問題進行整改。 （ 3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處轄區(qū)內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身及其生命財產安全。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯絡工作。 （ 1） 中控 室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。 （ 2） 當班護衛(wèi)班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。 （ 4） 當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時將當班情況反饋給相應部門。 ③對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時循環(huán)一遍。 （ 2）在收卡驗證收費后，迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內容。 抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。16： 30－ 17： 30 走訪、回訪。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。 （ 6） 負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。 （ 3） 嚴格執(zhí)行來訪人員登記制度。定期清潔所管理的設備和設備房 。 中控室設備維修保養(yǎng) 確保中控室設備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜 報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運行。 （ 1） 機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 （ 2） 管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。 康寧小區(qū)的驗收與接管程序如下： 成立驗接小組 制訂驗收標準及處理方案 二、日常管理運作階段的管理 對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。 5 綠化完好率 95% 98%以上 建立專業(yè)綠化管理人員 ，進行對區(qū)內的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。 組織結構