【正文】 問。 豐富的物業(yè) 接管經(jīng)驗 對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學完善的接管程序。 若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達標的情況下）達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內(nèi)達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于2020 年 10 月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊資金 50 萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務。公司聘請高級園林技師為綠化部主管。 本公司有豐 富的人力資源，對物業(yè)管理服務有豐富的實務經(jīng)驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。 第二部分 管理服務理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施 一、服務理念 堅持“以人為本”“專業(yè)服務、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務。 三、內(nèi)容 從“全天候服務、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務的重點內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗收：對主體建筑、附屬設備、配套設施、道路、場地和環(huán)境綠化。我們 深信設備、設施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。 （三） 消防管理： 包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。 （五） 車輛管理： 對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。我們的目標是使康寧小區(qū)的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一 個標志性 典范。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 根據(jù) 國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。 9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設置服務中心，配置相應的各種有償服務和無償服務，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。縱向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。 13）理順關系、協(xié)調(diào)各方。 護衛(wèi)部職責范圍： 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理 人事財務職責范圍： 處理有關人事財務方面的工作。 管理處配置管理人員 8 名，具體見下表： 三三 、 管理服務目標 總體目標： 在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在 康寧小區(qū) 達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。 4 管理費收繳率 98% 98% 超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設施、休息設施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。 17 管理人員 專業(yè)培訓合格率 100% 100% 實行入職培訓、在崗培訓、內(nèi)部培訓與外出學習。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī) 劃 針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合康寧小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。 （二） 做好驗收接管工作 在管理公司對康寧小區(qū)充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 （ 2） 管理處各部門主管負責分管工作的周檢。 （ 2） 工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。 （ 2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。 （ 1） 管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。 （ 5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務收費進行審核。 （ 3） 管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。 （ 3） 護衛(wèi)員負責安全防范，工 程人員負責水電供應及搶修。 （二）給排水設備及水景管理 給排水設備及水景運行管理 確保給排水設備保持良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用 水的需求。 （ 4） 管理處項目經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 給排水設備（設施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 （ 2） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設備操作。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。 火警、火災應急處理 定期演練對迅速撲滅火災，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。 （ 4） 樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。 維修組： 負責機電設施，設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄 。 （ 1） 護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。 （ 1） 護衛(wèi)員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 （ 2） 護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。 （ 2） 維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （ 6） 在大門做好人、車分道的把關工作。 （ 3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。 （ 1） 負責消防監(jiān)控及錄像。 （ 5） 保障消防電話的暢通。清潔墻面，清掃天面，清潔水 池，清運雜物。 ②上午 8： 30 將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。 （ 2）每天上午 9： 30－ 12： 00 除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午 14： 00－ 16： 00 殺蟲、補缺、保潔， 16： 00－ 18： 30 澆水。 （ 6）殺蟲： 1 遍 /周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅 （八）車輛管理 對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責。 （ 3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應按標 準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。具體管理方式如下： 每天工作安排： 上午 8： 00－ 8： 30 處理業(yè)主申報投訴 。15： 30－ 16： 30 巡視 。 A、填寫意見轉(zhuǎn)呈表 B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。 經(jīng)理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定 2）培訓檢查制度 3）保密工作制度 4）辦公室檔案管理規(guī)定 5）公司培訓工作管理規(guī)定 6）辦公環(huán)境管理規(guī)定 7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定 8）印章使用管理規(guī)定 9）關于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定 工作程序、標準規(guī)范： 1）各類公文辦理程序和時限要求 2）公文處理辦法 3）管理處人員定編規(guī)定 4）管理員工考核標準 5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務語言流程規(guī)范 質(zhì)量記錄、表格： 1）員工花名冊 2）試用員工登記表 3）聘任（錄用）員工登記表 4）員工調(diào)動（換崗）通知書 5）離職手續(xù) 6）辭退通知書 7）固定資產(chǎn)登記表 二、公司物業(yè)部管理工作 組織機構、人員 職責： 1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責 2）物業(yè)管理部管理人員職責 3）文秘人員工作職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）檢查規(guī)定 2）不合格服務處理跟蹤驗證規(guī)定 3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定 4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓規(guī)定 5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定 工作程序、標準、規(guī)范： 1）公共設施維修養(yǎng)護項目審批程序 2）公共設施配套完善項目申報程序 3）物業(yè)管理部投訴處理程序 質(zhì)量記錄、表格： 1）擬接物業(yè)考察表 2）物業(yè)統(tǒng)計表 3）來文清單 4）公共設施維修養(yǎng)護審批記錄 5）公共設施配套完善項目申報記錄 6）業(yè) 主滿意率統(tǒng)計表 7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計表 8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表 9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單 10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表 三、物業(yè)管理財務、資金的管理 組織機構、人員職責： 1）財務管理組織機構示意圖 2）財務部門職責 3）會計人員崗位職責 4）出納人員崗位職責 5）收款員崗位職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司內(nèi)部財務管理制度 工作程序、規(guī)范： 1）房屋維修基金使用辦法 質(zhì)量記錄、表格： 1）房屋維修基金申請