【正文】 程序 8）房屋保修工作程序 質量記錄、表格 1）房屋接管驗收表 2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 3）公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 。 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。 房管服務內(nèi)容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 房管日檢項目： （ 1）裝修巡視 （ 2）投訴接待 （ 3）違章檢查 （ 4）車輛管理 （ 5）治安 （ 6）清潔 （ 7）綠化 （ 8）維修 （ 9）機電設備 （ 10）社區(qū)活動（ 11）員工宿舍 （ 12）內(nèi)容巡視 房管日檢處理方法： （ 1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。9： 30－ 11：30 跟蹤監(jiān)督 。 （ 3）若后面有車緊跟，應立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。 車輛出崗： （ 1）當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。具體管理方式如下： 車輛進崗： （ 1）當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。 （ 4）除雜草：中耕 1 遍 /季，平時 1 遍 /天，下雨天除外。 ④ 13： 00－ 17： 30 清運各單元垃圾筒的 垃圾，清洗垃圾中轉站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。 住宅區(qū)室外部分清掃服務安排： ①早晨 6： 00－ 8： 00 清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。 （六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務。 （ 3） 負責相關消防表格的記錄。 （ 5） 隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。 （ 1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。 （ 4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 ４、門衛(wèi)值班崗工作 通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。 （ 3） 護衛(wèi)經(jīng)理 /隊長負責檢查和考評 ３、護衛(wèi)員軍事培訓 通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。 （ 3） 護衛(wèi)經(jīng)理 /隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。負責對設備設 施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄 。 （ 2） 工程人員負責消防設備運行。 （ 2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。 （ 1） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 （ 4） 管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。 （三）消防管理 中控室設備運行管理 確保中控室設備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電 話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 操作 使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （ 2） 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 應急分隊工作規(guī)程 （ 1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。 （ 1） 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。 （ 1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。 （ 3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。 簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案 簽訂物業(yè)保修方案 （ 3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。 用戶報修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務。 （一）管理處內(nèi) 部運作管理 管理處內(nèi)部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。 提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳 為了更好地實施將來對康寧小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。 第四部分 日常物業(yè)管理運作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設備設施管理與業(yè)主服務功能的重要階段，針對康寧小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。 2 房屋零修、急修 及時率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。清掃、保潔、綠化管理。 14）維持業(yè)主的合法權益，并提供必要的有償服務，努力為業(yè)主排憂解難。 6） 負責業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調違章處理和落實； 7） 負 責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動； 8） 負責擬定小區(qū)月工作計劃； 9） 負責日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員， 24 小時值勤承擔門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務 ,確保小區(qū)安全。 小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責制，并輔以直線 — 職能制管理方式。 7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。一是鼓勵員工、業(yè)主對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務質量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的 問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。 ⑷ 激勵、培訓管理： 物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質和工作水平。 嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質、高效、便捷服務的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務運作機制如下： （一）計劃目標管理 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住 宅小區(qū)。進入 21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū) 是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負的職責與義務，我們將 24 小時的嚴密護衛(wèi)服務，實施人防、物防與技防的相結合。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處 理，以保持小區(qū)的干凈整潔。 第二類 物業(yè)的基礎管理 （一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使 用年限。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質服務，為小區(qū)業(yè)主提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級資質的條件?，F(xiàn)管理面積 20 萬平方米 ,員工 40 多人，其中管理、技術人員 60%以上具有大中專學歷。 具有豐富的培訓經(jīng)驗和人才優(yōu)勢 本公司已形成一整套完善的“培訓 —— 考核 —— 淘汰”機制，使員工的素質與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習、培訓基地。同時公司結合日常管理工作制定了一套科學、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應可行的管理方案， 并通過我公司專業(yè)化的管理服務，將大豐康寧小區(qū)塑造成當?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。若我們有幸進駐大豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質服務，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。 一流的管理和合理的收費 現(xiàn)本公司具有國家 3 級物業(yè)管理資質，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才。公司財政支持及時到位，人員配置科學合理，物資準備充足，設施設備檢查交接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商