【正文】 工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。7停車場、單車棚完好率95%96%∑完好停車場、單車棚面積 ∑區(qū)內(nèi)所有停車場、單車棚面積╳100%╳100%8路燈完好率95%96%╳100%4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%∑維修住戶滿意人數(shù)∑維修住戶人數(shù)總的房屋建筑面積100%采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負責(zé)，責(zé)任到人。業(yè)主違例事件處理程序(19)道路管理程序(11)物業(yè)交付程序(3)物業(yè)部主管崗位職責(zé)(20)電梯維修操作員崗位職責(zé)(12)管理處中央監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)(4)治安管理規(guī)定(11)恒基綠城業(yè)主公約(3)管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，恒基綠城物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，在學(xué)習(xí)時間上給予照顧和安排。六、人員的配備管理處人員配備（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。信息反饋控制方式：（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況?！?管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。—— 依法管理，管教結(jié)合，融情于管。（二）、激勵機制2公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；恒基綠城物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作，建立了理論學(xué)習(xí)和實際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機制。組織有主題的文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。?職業(yè)禮貌。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對象（業(yè)主）的需要：物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實施效果）的不同需求。Ready（準(zhǔn)備）：主動，要求能隨時為服務(wù)對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧的貴賓。實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，恒基綠城物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念，物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。 錄一、樓盤介紹………………………………………………………………2二、百達物業(yè)管理述要………………………………………………….. 2三、管理目標(biāo)和設(shè)想…………………………………………………........3 四、管理內(nèi)容………………………………………………………………12五、管理方式………………………………………………………………13六、管理人員的配備………………………………………………………19七、管理人員的培訓(xùn)………………………………………………………20八、管理規(guī)章制度…………………………………………………………26九、各項指標(biāo)的承諾及措施………………………………………………30十、便民服務(wù)……………………………………………………………..35十一、社區(qū)活動設(shè)想……………………………………………………..45十二、智能化系統(tǒng)的管理維護……………………………………………60十三、接管后的計劃………………………………………………………64十四、物業(yè)管理工作相關(guān)流程……………………………………………66十五、銷售配合措施………………………………………………………76十六、開辦費用測算………………………………………………………77樹立標(biāo)桿物業(yè)管理形象恒基綠城物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。我們將根據(jù)恒基綠城各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務(wù)細分的更人性化的服務(wù)。通過種種努力，恒基綠城物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保物業(yè)管理質(zhì)量，保證了恒基綠城物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。（2）恒基綠城酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn)：要滿足服務(wù)對象的個性服務(wù)需求，具體要注意下列兩點：?由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。職業(yè)儀表。（4）業(yè)主服務(wù)感受描述：?? 在接管恒基綠城物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：組織開展社區(qū)文化娛樂活動；督導(dǎo)管理（四）、自我約束機制—— 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。 運作標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。 1.（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。培訓(xùn)工作程序a)用水管理規(guī)定(6)業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定(14)管理處社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)(7)巡邏崗安管員崗位職責(zé)(15)保潔班長崗位職責(zé)(23)供水管理程序(6)停車管理程序(14)業(yè)主請求處理程序(22)∑及時完成零修、急修的次數(shù) ∑報修的零修、急修次數(shù)100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。∑治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)╳1000‰實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。95%╳100%十、恒基綠城便民服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟的業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的重要措施和保障。 為減少業(yè)主繳費的煩惱，與銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)所有收費“一卡通”服務(wù)。B、補習(xí)社利用學(xué)校假期，組織小區(qū)學(xué)生舉辦各學(xué)科、年級的補習(xí)班；老師則由大中專院校的老師、學(xué)生擔(dān)任。（四）業(yè)主服務(wù)項目一覽表：無償服務(wù)28項編號項目內(nèi)容備注 21組織郊游 安裝分體式空調(diào)按成本收費 8 10換門鎖按成本收費 18木門維修按成本收費 26修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費 34木地板打蠟按成本收費 42鐘點工按成本收費 50兒童計劃免役檔案按成本收費 58租車服務(wù)按成本收費十一、社區(qū)活動設(shè)想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的小區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；(4)（3）環(huán)境美化保護環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”的起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。物業(yè)管理處除了統(tǒng)一設(shè)計制作與物業(yè)管理企業(yè)CIS相統(tǒng)一的各類美觀大方的標(biāo)識牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構(gòu)上更加深入地灌注恒基綠城物業(yè)的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。（二）恒基綠城社區(qū)文化經(jīng)常性活動一覽表類 別內(nèi) 容追 求 效 果備 注常規(guī)體育娛樂活動棋類、牌類、球類、老年健身、健美、釣魚、園藝、茶藝活躍氣氛，溝通交流文藝舞會、音樂欣賞提高素質(zhì)，陶冶情操聯(lián)辦講座宣傳欄智能化科學(xué)普及開發(fā)利用消防安全防患未然保健、心理咨詢增強體質(zhì)美容、美食、家居美化、生活理念提高審美品味企業(yè)聯(lián)辦科、教、文、衛(wèi)知識講座、報告增強知識企業(yè)聯(lián)辦公益大掃除、綠化環(huán)境培養(yǎng)公德、自律黨員獻愛心激發(fā)愛黨熱情義診、助殘、獻血辦實事、辦好事有關(guān)單位聯(lián)合沙龍各種沙龍聚會共同愛好，潛移引導(dǎo)培訓(xùn)電腦、書畫、舞蹈、游泳、陶藝、國際互聯(lián)網(wǎng)、股票、商務(wù)、秘書、外語、廚藝、維修、家電使用加強修養(yǎng)，提高素質(zhì)，共同交流十二、智能化系統(tǒng)的管理、維護（一）恒基綠城智能化系統(tǒng)說明恒基綠城智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。6. 日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。階段序號工 作 項 目時 間具 體 措 施前期介入階段1勘察恒基綠城的物業(yè)環(huán)境，提供相關(guān)建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設(shè)施、文化場所、機電設(shè)備情況2現(xiàn)場派駐人員協(xié)助銷售銷售期間派出保安、保潔、綠化、現(xiàn)場主管等人員，樹立物業(yè)管理形象，協(xié)助售樓工作。保安人員負責(zé)售樓處、示范單位小區(qū)大門等崗位的保安工作，同時負責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責(zé)售樓處、示范單位、會所、小區(qū)的清潔、綠化工作。（三）銷售配合１、協(xié)助制作整個小區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立小區(qū)尊貴形象。3傳真機1臺二 安全管理裝備 7鋼盒20套3吸塵(吸水)器2臺1室內(nèi)疏通機1部 五 社區(qū)文化設(shè)施 3員工服裝按100人計，每套按300元計算每人冬夏各兩套，保安包括軍用皮鞋兩雙。 ：創(chuàng)優(yōu)費用 其中：工資及獎金等 ：交通費 ：修理費（備注：因無恒基綠城X詳細資料，如管理費定價、停車位個數(shù)，具體人員編制、公共水電用量等，收支預(yù)算無法制作）(三)（保安）宿舍用品配置（費用折算每人平均約400元）配置標(biāo)準(zhǔn)備注雙層鐵床二人一套　四門鐵皮柜4人一柜寫字臺每間宿舍一張椅每間宿舍一張小板凳人均一張綜合物品架每間宿舍一組床底鞋板每張床底一張衣架每間宿舍兩組帽架每間宿舍一組報刊架每間宿舍一組整容鏡每間宿舍一面吸頂搖頭扇每間宿舍兩臺垃圾簍每間宿舍一只拖把每間宿舍一把掃把每間宿舍一把涼席人均一床洗衣桶人均一只洗臉盆人均一只牙缸人均一只電視機活動室用電視柜活動室用學(xué)習(xí)園地板學(xué)習(xí)室用一張疊放椅活動室使用，每間20張吊扇活動室使用，每間1臺排氣扇儲物室使用，每間1臺電熱水器宿舍區(qū)共二臺（四）管理用房配置類別細項用房面積備注管理用房業(yè)主接待中心100 m2考慮入伙時場地，如可能還可稍大工程維修班用房50 m2（備注：辦公用房與業(yè)主接待中心要分開；員工宿舍應(yīng)有洗手間（公共洗手間亦可）；單身員工宿舍廁所朝外（以便熱水器排放廢氣）；會所人員用房不在此列。 綠化率:2.6.10.甲方的權(quán)利和義務(wù)1.5.9.3.7.11.第七條管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整：按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整（但以政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)）。乙方在物業(yè)入伙前發(fā)生的前期管理費用，經(jīng)雙方商定，按實際發(fā)生費用由甲方支付。如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償；甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。本