【正文】 3 人 800 元 /月 3 人 =2400 元 /月 綠化園藝師 2 人 800 元 /月 2 人 =1600 元 /月 內(nèi)勤員 2 人 500 元 /月 2 人 =1000 元 /月 小計(jì)： 37750 元 /月 3 年合同期內(nèi)物價(jià)上漲因素，計(jì)提 15%的上浮工資 37750 元 /月 15%= 元 /月 37750 元 /月 14%=5285元 /月 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費(fèi)用 通訊 費(fèi) 500 元 /月 辦公費(fèi)用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費(fèi)估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 35 頁 （電池、巡邏自行車修理費(fèi)用） 100 元 /月 （對講機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)） （ 10080+12020+1300+8500） %247。作為在實(shí)行專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理公司，通過近兩年的學(xué)習(xí)實(shí)踐探索，我們在物業(yè)管理方面積累了豐富的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn) ,并將其運(yùn)用到實(shí)際的服務(wù)工作中去。 ，提升服務(wù)功能，提高經(jīng)濟(jì)效益。 精神振作，姿態(tài)良好。 紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 當(dāng)有車駛?cè)?/出車場，應(yīng)立正敬禮。用語文明，談話自然。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 17 頁 共 35 頁 物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢和簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)公約 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)問題的解答 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。 不斷學(xué)習(xí)、了解有關(guān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。 售樓大廳、辦公場所外圍車場等隨時(shí)清掃，每周（或三天）清洗一次。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 18 頁 共 35 頁 十七、日常管理運(yùn)作 全面推行 XXXX 公司導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系及參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行小區(qū)內(nèi)日常服務(wù)包括：機(jī)電運(yùn)行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務(wù)、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)管理。 屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時(shí)修補(bǔ)。 1） 加強(qiáng)制度落實(shí)，明確責(zé)任，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)全方位巡xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 20 頁 共 35 頁 視； 2）加強(qiáng)車輛管理采用出入證的管理方式。 大力發(fā)展公共關(guān)系。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時(shí)上報(bào)省計(jì)委、省建設(shè)廳。各級人民政府房xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 22 頁 共 35 頁 地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價(jià)格主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。 第七條 物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分： (一 )室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。專項(xiàng)性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 (三 )綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)； xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 35 頁 (四 )公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)； (五 )安全保衛(wèi)費(fèi) (六 )辦公費(fèi)； (七 )直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。 第十七條 價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (見附件二 )確定物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。原《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》贛價(jià)房字xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 25 頁 共 35 頁 [1999]5 號同時(shí)廢止?？?使 用 建 筑 面 積 ] xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 26 頁 共 35 頁 附件二： 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 一 級 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （一） 基 本 要 求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家二級以上資質(zhì)證書。 物業(yè)管理企業(yè)廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等） 小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)中心”，實(shí)行 24 小時(shí)服務(wù)接 待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。 1按規(guī)定管理使用公共維修基金。 房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。回訪率 90%以上。 各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 對火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。 小區(qū)實(shí)施每周六天 每天 12 小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話）。 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損；外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。 對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放。 六、建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。 二、垃圾的處理與收集 根 據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱； 垃圾每日收集 1 次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時(shí)值班（其中 12 小時(shí)立崗）。 水、電、 電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。 除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 1根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，配合開展必要的社區(qū)文化活動(dòng)。 物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 五、 無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 中央監(jiān)控室 24 小時(shí)實(shí)施監(jiān)控。 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行 良好。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 27 頁 共 35 頁 （ 三） 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無事故隱患。 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。每年進(jìn)行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率＞ 20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標(biāo)識等。 3 、 獲 得 全國 城 市物 業(yè) 管理 優(yōu) 秀示 范 稱號 的 物業(yè) 、 省城 市 物業(yè) 管 理示 范 稱號 的 物業(yè) 、省 城市 物 業(yè)管 理 優(yōu)秀 稱 號的 物 業(yè)，其 服務(wù) 收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)可 分 別在 上 表各 等 級最 高 標(biāo)準(zhǔn)的 25％、 1 5 ％和 10％ 以 內(nèi)上 浮 。 (一 )未按規(guī)定到價(jià)格主管部門辦理報(bào)批手續(xù) ,擅自收費(fèi)的； (二 )越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； (三 )擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)的； (四 )不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的； (五 )提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符的； (六 )只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的； (七 )未取得收費(fèi)資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； (八 )未按規(guī)定辦 理《收費(fèi)許可證》年審手續(xù)的； (九 )其它違反本辦法的行為。凡屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級價(jià)格主管部門申請辦理《收費(fèi)許可證》，物業(yè)管理企業(yè)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場所的醒目位置明示。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度。 (三 ) 省直單位后勤服務(wù)中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由主管機(jī)關(guān)審核蓋章后，報(bào)省價(jià)格主管部門核定。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。 二 、 屬業(yè)主和開發(fā)商的場地 屬開發(fā)商的停車場收費(fèi)的交付我方代為管理，除去人員和場地管理成本費(fèi)用，其盈利按 50%利潤分成。 溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動(dòng)。 檢查項(xiàng)目：電梯機(jī)組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車管理系統(tǒng)。 道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次； 樓道保潔：清掃 1 遍 /2 天； 垃圾清運(yùn)：清運(yùn) 2 次 /天（裝修垃圾除外）；。 保潔員：女， 3040 歲，身高 以上，統(tǒng)一服裝，有賓館服務(wù)經(jīng)驗(yàn)或知識。 墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。 耐心解答顧客提出的有關(guān)錦繡 365 物業(yè)管理事項(xiàng)的疑問，對于不清楚的問題要向客戶說明情況，并想辦法予以解決。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 詳細(xì)登記車輛出入時(shí)間，并做好交接記錄。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、物、事，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 無論保 安消防工作、日常業(yè)主維維修，還是其他特約性服務(wù)，都必須強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量，而權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)是服務(wù)的時(shí)效性。 12 月 =3000 元 /月 (2～ 17)小計(jì) ： /月 小計(jì)合計(jì) ： 元 /月 （總費(fèi)用 89837. 38 元 /月 5%） = 元 /月 多層按 元 /㎡計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用、高層按 元 /㎡計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用 ，營業(yè)稅率按 %,則應(yīng)納營業(yè)稅 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) %= 元 /月 10%提取 利潤 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) 10%=6948 元 /月 共計(jì)支出 ： 元 /月 總計(jì)收入（ 104580元 /月） ： （多層： 元 /㎡如消防、大門崗、停車場、保潔、綠化、維修等應(yīng)知應(yīng)會(huì)。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。 5．小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 5 頁 共 35 頁