【正文】 視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護、管理。 四、委托管理原則 根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。通過加強對“ XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當，損壞物業(yè)。 2．車輛出入及停泊管理。 七、質(zhì)量管理目標 1．房屋及公共配套設(shè)施完好率達 98%； 2．小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故； 3．小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達國家標準率 98%； 4．維修及時率達 100%，處理率達 98%； 5．業(yè)主滿意率達 95%； 6．投訴處理率達 100%； 7．員工專業(yè)培訓上崗率達 100%。 保潔人員：主要是對整個公共場 所、公共部位進行環(huán)境保潔和垃圾的清運； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護（施肥、澆水、修剪、補種等） 九、管理運作機制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁 共 35 頁 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實現(xiàn)對小區(qū)管理目標的承諾，管理處將嚴格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對小區(qū)管理處員工進行全面培訓，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%，合格率達 100%。 12= /月 (根據(jù)勞動局要求電梯年檢費用 :3600 元 /年 1．實行全天候的服務(wù) 對小區(qū)要提供 365 天 24 小時全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時的房屋設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。 開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如 24 小時停車場服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房 屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。認真指引車輛出入，并引導車主泊車正車輛。 精神振作，姿態(tài)良好。用語文明，談話自然。 售樓大廳、辦公及外圍等場所的清潔 負責售樓中心、辦公場所及外圍的衛(wèi)生 拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。 人員配置： 物業(yè)管理事項咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場管理員 1 人，機動換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時指派） 費用：合計人民幣 5200 元 /月 1）、護管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費用計算方式 =配置人員單價人數(shù)：安管員標準 1000 元 /月 1．財務(wù)管理 工作內(nèi)容：處理公司往來賬目，催繳、收取各類費用 2．綜合事務(wù)管理 工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會所管理。 公共設(shè)施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補； B．停車場：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 清潔衛(wèi)生，采取定時和循環(huán)清潔方式。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。 附件： 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費標準 專項服務(wù)收費分攤方式 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表 江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設(shè)廳 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強全省物業(yè)管理服務(wù)收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意 見的通知》 (國發(fā) (1998)34 號 )精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一 )公共性服務(wù)。 (二 )房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費中列支。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應(yīng)由業(yè)主 (使用人 )自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的 ,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。 (八 )法定稅金 。 第十八條 各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費標準時，要通過現(xiàn)場察看、核實成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見 ，切實維護物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為 。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 附件 2： 江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費標準 單位： 元／每月 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。 適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。 （二） 房 屋 管 理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程， 定期進行消防演習，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。 1停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶；設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機的按規(guī)定時間啟用。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 28 頁 共 35 頁 （ 五 ） 保 潔 服 務(wù) 一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次） 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次 /周 擦拭 （ 5）水池、溝、渠、沙井 1 次 /天 清理 房屋內(nèi)公共部位 （ 1）多層樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天 拖掃 （ 2）高層電梯廳（白天） 1 次 /4 小時 拖掃 （ 3）高層消防通道 1 次 /周 拖擦 （ 4）共用活動場所 2 次 /天 清掃 （ 5）樓道玻璃窗 1 次 /周 擦拭 （ 6）高層大堂、會所 石料地面 1 次 /4 小時 全面拖洗 1 次 /2 個月 打蠟 地板地面 1 次 /4 小時 全面拖洗 1 次 /2 個月 打蠟 地磚地面 1 次 /4 小時 全面拖洗 1 次 /2 個月 清洗 地毯地面 1 次 /4 小時 全面吸塵 1 次 /2 個月 清洗 （ 7）室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1 次 /2 天 全面擦拭 （ 8）公共衛(wèi)生間 1 次 /2 小時全面清潔 （ 9）電梯內(nèi) 2 次 /天 全面清潔 根據(jù)電梯裝飾用材情況進行必要的定期養(yǎng)護 （ 10）及時清掃積水、積雪 清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；并進行 保潔巡查，無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。 應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。 根據(jù)小區(qū)實際條件，開展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項目及收費價目）。 花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。 （三） 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護 共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄。 各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標識清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。 進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 32 頁 共 35 頁 附：編制說明 為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進物業(yè)管理健康有序發(fā)展，根 據(jù)《物業(yè)管理條例》及其它有關(guān)規(guī)定，制定本標準。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 31 頁 共 35 頁 （五） 保 潔 服 務(wù) 一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下 頻次） 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次 /半個月 擦拭 （ 5）水池、溝、渠、沙井 1 次 /天 清理 房屋內(nèi)公共部位 （ 1）多層樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天 拖掃 （ 2）高層電梯廳（白天） 1 次 /4 小時 拖掃 （ 3）高層消防通道 1 次 /半個月 拖擦 （ 4）共用活動場所 1 次 /天 清掃 （ 5）樓道玻璃窗 1 次 /半月 擦拭 （ 6）高層大堂、會所 石料地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個月 打蠟 地板地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個月 打蠟 地磚 地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個月 清洗 地毯地面 2 次 /天 全面吸塵 1 次 /4 個月 清洗 （ 7）室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設(shè)施 1 次 /15 天 擦拭