【正文】 視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護(hù)、管理。 四、委托管理原則 根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)“ XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。 2．車輛出入及停泊管理。 七、質(zhì)量管理目標(biāo) 1．房屋及公共配套設(shè)施完好率達(dá) 98%； 2．小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故； 3．小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)率 98%； 4．維修及時(shí)率達(dá) 100%，處理率達(dá) 98%； 5．業(yè)主滿意率達(dá) 95%； 6．投訴處理率達(dá) 100%； 7．員工專業(yè)培訓(xùn)上崗率達(dá) 100%。 保潔人員：主要是對(duì)整個(gè)公共場(chǎng) 所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等） 九、管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁(yè) 共 35 頁(yè) 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓(xùn) 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)管理目標(biāo)的承諾，管理處將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)管理處員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100%，合格率達(dá) 100%。 12= /月 (根據(jù)勞動(dòng)局要求電梯年檢費(fèi)用 :3600 元 /年 1．實(shí)行全天候的服務(wù) 對(duì)小區(qū)要提供 365 天 24 小時(shí)全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時(shí)的房屋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。 開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如 24 小時(shí)停車場(chǎng)服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房 屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。認(rèn)真指引車輛出入，并引導(dǎo)車主泊車正車輛。 精神振作，姿態(tài)良好。用語(yǔ)文明，談話自然。 售樓大廳、辦公及外圍等場(chǎng)所的清潔 負(fù)責(zé)售樓中心、辦公場(chǎng)所及外圍的衛(wèi)生 拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無(wú)紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。 人員配置： 物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場(chǎng)管理員 1 人，機(jī)動(dòng)換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時(shí)指派） 費(fèi)用：合計(jì)人民幣 5200 元 /月 1）、護(hù)管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費(fèi)用計(jì)算方式 =配置人員單價(jià)人數(shù)：安管員標(biāo)準(zhǔn) 1000 元 /月 1．財(cái)務(wù)管理 工作內(nèi)容：處理公司往來(lái)賬目，催繳、收取各類費(fèi)用 2．綜合事務(wù)管理 工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會(huì)所管理。 公共設(shè)施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)； B．停車場(chǎng)：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 清潔衛(wèi)生，采取定時(shí)和循環(huán)清潔方式。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。 附件： 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表 江西省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 江西省建設(shè)廳 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強(qiáng)全省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意 見的通知》 (國(guó)發(fā) (1998)34 號(hào) )精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一 )公共性服務(wù)。 (二 )房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應(yīng)由業(yè)主 (使用人 )自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的 ,其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級(jí)價(jià)格主管部門制定。 (八 )法定稅金 。 第十八條 各級(jí)價(jià)格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、核實(shí)成本、召開價(jià)格聽證座談會(huì)，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)意見 ，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為 。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 附件 2： 江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位： 元／每月 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。 適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。 （二） 房 屋 管 理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。對(duì)私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程， 定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。 1停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶；設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)的按規(guī)定時(shí)間啟用。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 28 頁(yè) 共 35 頁(yè) （ 五 ） 保 潔 服 務(wù) 一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次） 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次 /周 擦拭 （ 5）水池、溝、渠、沙井 1 次 /天 清理 房屋內(nèi)公共部位 （ 1）多層樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天 拖掃 （ 2）高層電梯廳（白天） 1 次 /4 小時(shí) 拖掃 （ 3）高層消防通道 1 次 /周 拖擦 （ 4）共用活動(dòng)場(chǎng)所 2 次 /天 清掃 （ 5）樓道玻璃窗 1 次 /周 擦拭 （ 6）高層大堂、會(huì)所 石料地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 打蠟 地板地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 打蠟 地磚地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 清洗 地毯地面 1 次 /4 小時(shí) 全面吸塵 1 次 /2 個(gè)月 清洗 （ 7）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等公共設(shè)施 1 次 /2 天 全面擦拭 （ 8）公共衛(wèi)生間 1 次 /2 小時(shí)全面清潔 （ 9）電梯內(nèi) 2 次 /天 全面清潔 根據(jù)電梯裝飾用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù) （ 10）及時(shí)清掃積水、積雪 清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；并進(jìn)行 保潔巡查，無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。 應(yīng)有較完善的物業(yè)管理方案。 根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，開展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目）。 花草樹木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。 （三） 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) 共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄。 各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。 進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 32 頁(yè) 共 35 頁(yè) 附：編制說(shuō)明 為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展，根 據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 31 頁(yè) 共 35 頁(yè) （五） 保 潔 服 務(wù) 一、 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下 頻次） 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次 /半個(gè)月 擦拭 （ 5）水池、溝、渠、沙井 1 次 /天 清理 房屋內(nèi)公共部位 （ 1）多層樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天 拖掃 （ 2）高層電梯廳（白天） 1 次 /4 小時(shí) 拖掃 （ 3）高層消防通道 1 次 /半個(gè)月 拖擦 （ 4）共用活動(dòng)場(chǎng)所 1 次 /天 清掃 （ 5）樓道玻璃窗 1 次 /半月 擦拭 （ 6）高層大堂、會(huì)所 石料地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個(gè)月 打蠟 地板地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個(gè)月 打蠟 地磚 地面 2 次 /天 全面拖洗 1 次 /4 個(gè)月 清洗 地毯地面 2 次 /天 全面吸塵 1 次 /4 個(gè)月 清洗 （ 7）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等公共設(shè)施 1 次 /15 天 擦拭