【正文】 單位的匯報(bào)；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。參考文獻(xiàn)（美）杰弗里N。小區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)人格建筑的品味及人性與自然建筑的和諧一致，不斷構(gòu)筑建筑文化與人們精神內(nèi)涵的和諧統(tǒng)一。它作為一種商業(yè)流程，以最少的損耗和資源投入、不斷地提高客戶的滿意度為目標(biāo)，通過設(shè)計(jì)和監(jiān)控日常商業(yè)的各種活動(dòng)，使得公司極大地提高其凈收益。因此，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)管理，要求對(duì)服務(wù)環(huán)節(jié)全過程控制，才能保證服務(wù)的高質(zhì)量。了解他們需要的服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有哪些意見和建議。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呼喚與之相適應(yīng)的物業(yè)管理，而物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，需要政策法規(guī)的指引、廣大業(yè)主的支持和物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的提高。(二)管理法制不健全。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集渠道不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的計(jì)算原則不同，收繳方式不同。（五）重視與業(yè)主、住戶的溝通。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作。第一篇：論住宅小區(qū)的物業(yè)管理論住宅小區(qū)的物業(yè)管理摘要:近20年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷持續(xù)發(fā)展，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展，人們對(duì)其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的要求；廣大百姓在成為購(gòu)房客戶的同時(shí)也成為了物業(yè)的業(yè)主，他們?cè)谙硎軗碛挟a(chǎn)權(quán)興奮的同時(shí)，也更加關(guān)注在居住區(qū)內(nèi)是否能享受良好的服務(wù)。它的目的是盡可能滿足人民群眾居住生活的需要，創(chuàng)造一個(gè)安靜、舒適、方便、安全的生活環(huán)境，因此要自始至終貫徹“為民服務(wù)，對(duì)民負(fù)責(zé)”的思想。住宅小區(qū)是大家的，管理者和業(yè)主對(duì)于搞好小區(qū)的愿望是一致的，充分利用各種渠道向業(yè)主通報(bào)最新的管理信息是有百益而無一害的。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集既要考慮到物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作的成本費(fèi)用，又要考慮到人民群眾經(jīng)濟(jì)收入的實(shí)際水平。住宅小區(qū)管理中諸如對(duì)管理體制、管理經(jīng)費(fèi)、小區(qū)驗(yàn)收等重大問題都沒有明確的法規(guī)，這就很難將住宅小區(qū)管理納入以法制區(qū)、依法管理的法律軌道，造成大量的相關(guān)糾紛、利益沖突。物業(yè)管理費(fèi)是“取之于民、用之于民”，既為居民服務(wù)又為政府分憂，還造福社會(huì)。解決好住戶投訴并及時(shí)給予回復(fù)，讓住戶知道物業(yè)在時(shí)時(shí)刻刻的關(guān)心著他們。所以，在物業(yè)管理活動(dòng)中，與職業(yè)技能相比，服務(wù)者的敬業(yè)精神更為重要。六西格瑪管理思想的一個(gè)重要目的是將科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用到模糊的質(zhì)量管理中。這是物業(yè)管理“以人為本”展開服務(wù)的硬件基礎(chǔ)。洛溫塔爾著《六西格瑪項(xiàng)目管理》 機(jī)械工業(yè)出版社（美） 《以客戶為中心的六西格瑪》機(jī)械工業(yè)出版社徐瑞 《溝通的重要性》 摘自北京晚報(bào)第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程學(xué)院2009/2010學(xué)年第1學(xué)期課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法中國(guó)石油集團(tuán)東方地球物理公司公共事業(yè)部涿州基地管理處文件基管物字〔2006〕13號(hào)關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知處屬各單位：現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)各單位認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。第二章業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)第六條本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）提議召開業(yè)主代表會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡(jiǎn)稱住宅維修資金）的管理和使用；（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；（七）其它。第二十一條在業(yè)主入住時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，并予以說明。（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；供熱系統(tǒng)為2個(gè)采暖期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。第三十條小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項(xiàng)目按住宅小區(qū)《物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時(shí)進(jìn)行維修、整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)；住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（十）停車場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。（六）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。第四十四條供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃?xì)獾葐挝唬袚?dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。高空擲物對(duì)他人人身、財(cái)產(chǎn)造成危險(xiǎn)的行為。第八章附則第五十一條住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。F、對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； ，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作；3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； ； ； ；，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)；、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。利益的根本矛盾：現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，物業(yè)價(jià)值是業(yè)主的利益。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。私人個(gè)性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時(shí)各有不同。178。2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；2對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；3對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；3載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。則