【正文】 五、無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。 小區(qū)設有中央監(jiān)控室實施 24 小時監(jiān)控。 路燈、樓道燈等公共照明設備完好率 95%以上，按規(guī)定時間定時開關。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止、報告。 綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠化。 1按規(guī)定管理使用公共維修 基金。 一線服務人員每年體檢一次，合格上崗。 六、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、 蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。 對進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。 辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。 實行 24 小時報修值班制度。 陽臺封閉符合市 容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。 1適應業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。 管理人員應 100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 附件 3： 專項服務收費分攤方式 轉(zhuǎn) 供 電 、 二 次 供 水 分 攤 公 式 ： 用 戶 實 用 量 x(單價 + 總 損 耗 費 247。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價格主管部門負責解釋。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般 6 個月 )向業(yè)主、使用人 公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)管理公共性服務收費收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 24 頁 共 35 頁 年度審驗采取查驗物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會 (未成立 業(yè)主委員會的由業(yè)主代表 )意見等方式，對照服務收費等級對應的服務內(nèi)容進行年度審驗，并對被審驗單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標準直至取消收費資格的處罰。試行期滿，再按考核評定的 等級收費。 第十二條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向同級價格主管部門申報。 第九條 物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、內(nèi)容、特點等不同情況 ，分別實行政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經(jīng)營性服務。 本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會 (或物業(yè)業(yè)主 )、使用人委托，按物業(yè)管理服務合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經(jīng)營服務時按規(guī)定收取的費用。月收取管理費 三、 單體房屋應減少衛(wèi)生死角，各單元應增設保潔用水； 四、 管驗收前達到四通標準。 開展豐富多彩的社區(qū)文 化活動。 維護生活秩序。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 35 頁 5．綠化養(yǎng)護管理： 工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔； 工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（ 1 次 /3 天）。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 售樓中心內(nèi)隨時擦拭桌面、辦公臺等，每 批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。 經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關工作進度等相關問題。 對進入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結(jié)正。 嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準確。用語文明，談話自然。如保安消防問題，保安員應在接到或發(fā)現(xiàn)險情時 5 分鐘內(nèi)進場處理，日常業(yè)主報修或發(fā)現(xiàn)設施損壞，維修工應在 20 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。月 ） ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ )=69480 元 /月 （依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實際收費露天轎車停車費： 75 元 /月、室內(nèi)轎車停車費： 160元 /月） 室內(nèi)車位 160個 160 元 /月 =24000 元 /月 室外車位 148個 75 元 /月 =11100 元 /月 利潤 ： = /月 按方案預算 ,物業(yè)公司每月虧損 元 ,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營 ,如停車費的收取、家政服務、中介服務、維修服務等經(jīng)營，可彌補此缺口 ,物業(yè)公司按此可可收支平衡。 十二、必要的物資裝備計劃情況 1．管 理人員住房（安管人員 22 6 ㎡ /人） 約 130m2 2．管理用房（辦公室、倉庫、財務室、資料室） 約 200m2 3．通訊設備 電話主機 1 部，分機 4 部，對講機 8 部 4．辦公設備 電腦： 3 臺（經(jīng)理室、綜合部、財務室） 打印機： 1 臺 復印機： 1 臺 吧 臺： 1 張 辦公桌： 10 張 辦公椅： 20 把 會議桌： 1 套（用于召開各類會議及培訓） 文件柜： 4 組 檔案柜： 1 組（裝修時制作用于存儲業(yè)主檔案） 5．安保裝備 巡邏自行車、手電筒 6．維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應急照明燈、人字梯等。管理架構(gòu)圖如下： XXXXX 物業(yè)服務處 組織機構(gòu)圖 2．人員配備 根據(jù) XXXX 公司導入的 ISO9001 標準和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度，進行科學合理地設置機構(gòu)和人員。 7．小區(qū)機電設備設施的養(yǎng)護、運行管理。 XXXX 管理有限公司在管理合同期內(nèi)對小區(qū)負責制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行物業(yè)管理包干制，即獨立核算、自負盈虧，實現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 1 頁 共 35 頁 管理方案目錄 前言 第一章 概要 一、 企業(yè)簡介 二、 物業(yè)概況 第二章 管理方案 三、 托管理的目的 四、 委托管理的原則 五、 委托管理的方式 六、 委托管理的內(nèi)容 七、 質(zhì)量管理的目標 八、 管理體制和人員的配備 管理架構(gòu) 管理職責 人員配備 九、 管理運作機制及信息反饋環(huán)節(jié) 十、 工作流程 十一、 管理處員工培訓 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 2 頁 共 35 頁 十二、 必要的物資裝備計劃情況 十三、 檔案的建立與管理 十四、 管理費用預算方案 十五、 提高、管理服務水平的設想 第三章 日常管理 十六、銷售期物業(yè)管理服務 十七、日常管理運作 財務管理 綜合事務管理 保安、消防、車輛管理、監(jiān)控 保潔管理 綠化養(yǎng)護管理 工程維修管理 機電設備運行與保養(yǎng) 第四章 管 理措施 十八、擬采取的主要管理措施 第五章 其 它 第六章 附 件 附件一：《 xxxx 省物業(yè)管理服務收費管理辦法》 附件二：《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準》一、二級標準 附件三：物業(yè)服務一覽表 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 3 頁 共 35 頁 前 言 “ xxxxx”住宅小區(qū)是 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值 xxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于 xxxxx的“ xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務以對外委托來進行管理，實行物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓 業(yè)主獲得真正的利益。 委托管理有效期限：叁年。 8．小區(qū)綠化的養(yǎng)護管理。管理處擬設員工 55 人。 7．保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車等。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 13 頁 共 35 頁 （二）前期投入費用 1. 電話 5 部 1300 元 (主機 1 部分機 4 部 ) 2. 對講機 8 臺 1260=10080元 3. 維修工具 5000 元 4. 保潔工具 2020 元 5. 辦公桌 10 張 220 元 /張 =2200 元 6. 辦公椅 20 把 60 元 /把 =1200 元 7. 會議桌 1 套 2300 元 /套 =2300 元 8. 電腦 3 臺 4000 元 /臺 =12020元 9. 打印機 (激光 ) 1 臺 1300 元 /臺 =1300 元 10. 復印機 1 臺 8500 元 /臺 =8500 元 11. 文件柜 4 組 380 元 /組 =1520 元 12. 辦公用品 1000 元 13. 值班棉被、鐵床 1950 元 14. 服裝費 安管人員 120 元 /套 21 人 2 套 =5040 元（夏裝） 220 元 /套 21 人 1 套 =4620 元（ 春秋裝） 150 元 /套 21 人 2 套 =3150 元（冬裝） 100 元 /雙 21 人 =2100 元（皮鞋） 維修人員 90 元 3 人 2 套 =540 元（夏裝） 150 元 3 人 1 套 =450 元 （春秋裝） 保潔人員 90 元 16 人 2 套 =2880 元（夏裝） 120 元 16 人 1 套 =1920 元 （春秋裝） 管理人員 120 元 10 人 2 套 =2400 元（夏裝） 360 元 /套 10 人 1 套 =3600 元（春秋裝） 共計： 77050 元 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 14 頁 共 35 頁 十五、提高管理服務水平的設想 物業(yè)管理作為新生 的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著 20 多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟建設的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。有關此類服務的時限應向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認可，二能對服務進行有效監(jiān)督。配合好現(xiàn)場的銷售工作，客戶進出主動敬禮和開門、關門。 停車場管理員 負責臨時停車 場 的 進出，行駛和停放管理 安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制服應干凈、整齊、筆挺。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。 對進入工地車輛正確指引。負責監(jiān)督現(xiàn)場安管員、保潔人員的工作質(zhì)量。 售樓大廳玻璃門、窗、幕墻每天洗刮二次。 （以上人員上崗前，須經(jīng)北美物業(yè)崗前培訓考核合格方可上崗） 備注： 以上派駐人員根據(jù)實際工作情況合理分工調(diào)配； 要求貴方配置 3 部對講機； 要求貴方提供工作間及工具存放室 1 間； 舉行大型銷售活動時，我方相應增派人員以支持、協(xié)助。 工程維修管理 工作內(nèi)容：處理小區(qū)內(nèi)公共設施設備的維修及業(yè)主的報修； 工作要求：小修不超過 3 小時，較難維修不超過 3 天；重大維修雙方協(xié)商日期完成，并及時跟蹤驗證。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保小區(qū)隨時處于安全狀態(tài)。如舉辦游園、青年酷賽、書畫比賽等活動，塑造“ XXXXX”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 21 頁 共 35 頁 第六章 附 件 附件一： 江西省計委、江西省建設廳 關于印發(fā)《江西省物業(yè)管理服務收費辦法》的