【正文】 五、無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化。 1按規(guī)定管理使用公共維修 基金。 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。 六、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、 蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動車）。 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度。 陽臺封閉符合市 容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。 1適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。 管理人員應(yīng) 100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 附件 3： 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 轉(zhuǎn) 供 電 、 二 次 供 水 分 攤 公 式 ： 用 戶 實(shí) 用 量 x(單價(jià) + 總 損 耗 費(fèi) 247。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般 6 個(gè)月 )向業(yè)主、使用人 公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 24 頁 共 35 頁 年度審驗(yàn)采取查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會 (未成立 業(yè)主委員會的由業(yè)主代表 )意見等方式，對照服務(wù)收費(fèi)等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗(yàn)，并對被審驗(yàn)單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費(fèi)年度審驗(yàn)不合格的，作降級、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。試行期滿，再按考核評定的 等級收費(fèi)。 第十二條 實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向同級價(jià)格主管部門申報(bào)。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況 ，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會 (或物業(yè)業(yè)主 )、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項(xiàng)性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時(shí)按規(guī)定收取的費(fèi)用。月收取管理費(fèi) 三、 單體房屋應(yīng)減少衛(wèi)生死角，各單元應(yīng)增設(shè)保潔用水； 四、 管驗(yàn)收前達(dá)到四通標(biāo)準(zhǔn)。 開展豐富多彩的社區(qū)文 化活動。 維護(hù)生活秩序。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 35 頁 5．綠化養(yǎng)護(hù)管理： 工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔； 工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（ 1 次 /3 天）。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 售樓中心內(nèi)隨時(shí)擦拭桌面、辦公臺等，每 批參觀人員離開后隨時(shí)清掃、擦拭。 經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時(shí)了解有關(guān)工作進(jìn)度等相關(guān)問題。 對進(jìn)入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認(rèn)真處理，做好記錄，信息情報(bào)交接完整、準(zhǔn)確。用語文明，談話自然。如保安消防問題，保安員應(yīng)在接到或發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情時(shí) 5 分鐘內(nèi)進(jìn)場處理，日常業(yè)主報(bào)修或發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，維修工應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。月 ） ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ )=69480 元 /月 （依據(jù)南昌物價(jià)針對小區(qū)實(shí)際收費(fèi)露天轎車停車費(fèi)： 75 元 /月、室內(nèi)轎車停車費(fèi)： 160元 /月） 室內(nèi)車位 160個(gè) 160 元 /月 =24000 元 /月 室外車位 148個(gè) 75 元 /月 =11100 元 /月 利潤 ： = /月 按方案預(yù)算 ,物業(yè)公司每月虧損 元 ,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營 ,如停車費(fèi)的收取、家政服務(wù)、中介服務(wù)、維修服務(wù)等經(jīng)營，可彌補(bǔ)此缺口 ,物業(yè)公司按此可可收支平衡。 十二、必要的物資裝備計(jì)劃情況 1．管 理人員住房（安管人員 22 6 ㎡ /人） 約 130m2 2．管理用房（辦公室、倉庫、財(cái)務(wù)室、資料室） 約 200m2 3．通訊設(shè)備 電話主機(jī) 1 部，分機(jī) 4 部，對講機(jī) 8 部 4．辦公設(shè)備 電腦： 3 臺（經(jīng)理室、綜合部、財(cái)務(wù)室） 打印機(jī)： 1 臺 復(fù)印機(jī)： 1 臺 吧 臺： 1 張 辦公桌： 10 張 辦公椅： 20 把 會議桌： 1 套（用于召開各類會議及培訓(xùn)） 文件柜： 4 組 檔案柜： 1 組（裝修時(shí)制作用于存儲業(yè)主檔案） 5．安保裝備 巡邏自行車、手電筒 6．維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應(yīng)急照明燈、人字梯等。管理架構(gòu)圖如下： XXXXX 物業(yè)服務(wù)處 組織機(jī)構(gòu)圖 2．人員配備 根據(jù) XXXX 公司導(dǎo)入的 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度，進(jìn)行科學(xué)合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員。 7．小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理。 XXXX 管理有限公司在管理合同期內(nèi)對小區(qū)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行物業(yè)管理包干制，即獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 1 頁 共 35 頁 管理方案目錄 前言 第一章 概要 一、 企業(yè)簡介 二、 物業(yè)概況 第二章 管理方案 三、 托管理的目的 四、 委托管理的原則 五、 委托管理的方式 六、 委托管理的內(nèi)容 七、 質(zhì)量管理的目標(biāo) 八、 管理體制和人員的配備 管理架構(gòu) 管理職責(zé) 人員配備 九、 管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 十、 工作流程 十一、 管理處員工培訓(xùn) xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 2 頁 共 35 頁 十二、 必要的物資裝備計(jì)劃情況 十三、 檔案的建立與管理 十四、 管理費(fèi)用預(yù)算方案 十五、 提高、管理服務(wù)水平的設(shè)想 第三章 日常管理 十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù) 十七、日常管理運(yùn)作 財(cái)務(wù)管理 綜合事務(wù)管理 保安、消防、車輛管理、監(jiān)控 保潔管理 綠化養(yǎng)護(hù)管理 工程維修管理 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng) 第四章 管 理措施 十八、擬采取的主要管理措施 第五章 其 它 第六章 附 件 附件一：《 xxxx 省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 附件二：《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》一、二級標(biāo)準(zhǔn) 附件三：物業(yè)服務(wù)一覽表 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 3 頁 共 35 頁 前 言 “ xxxxx”住宅小區(qū)是 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值 xxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于 xxxxx的“ xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)以對外委托來進(jìn)行管理，實(shí)行物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓 業(yè)主獲得真正的利益。 委托管理有效期限：叁年。 8．小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。管理處擬設(shè)員工 55 人。 7．保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車等。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 13 頁 共 35 頁 （二）前期投入費(fèi)用 1. 電話 5 部 1300 元 (主機(jī) 1 部分機(jī) 4 部 ) 2. 對講機(jī) 8 臺 1260=10080元 3. 維修工具 5000 元 4. 保潔工具 2020 元 5. 辦公桌 10 張 220 元 /張 =2200 元 6. 辦公椅 20 把 60 元 /把 =1200 元 7. 會議桌 1 套 2300 元 /套 =2300 元 8. 電腦 3 臺 4000 元 /臺 =12020元 9. 打印機(jī) (激光 ) 1 臺 1300 元 /臺 =1300 元 10. 復(fù)印機(jī) 1 臺 8500 元 /臺 =8500 元 11. 文件柜 4 組 380 元 /組 =1520 元 12. 辦公用品 1000 元 13. 值班棉被、鐵床 1950 元 14. 服裝費(fèi) 安管人員 120 元 /套 21 人 2 套 =5040 元（夏裝） 220 元 /套 21 人 1 套 =4620 元（ 春秋裝） 150 元 /套 21 人 2 套 =3150 元（冬裝） 100 元 /雙 21 人 =2100 元（皮鞋） 維修人員 90 元 3 人 2 套 =540 元（夏裝） 150 元 3 人 1 套 =450 元 （春秋裝） 保潔人員 90 元 16 人 2 套 =2880 元（夏裝） 120 元 16 人 1 套 =1920 元 （春秋裝） 管理人員 120 元 10 人 2 套 =2400 元（夏裝） 360 元 /套 10 人 1 套 =3600 元（春秋裝） 共計(jì)： 77050 元 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 14 頁 共 35 頁 十五、提高管理服務(wù)水平的設(shè)想 物業(yè)管理作為新生 的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著 20 多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設(shè)的重要工作之一。有關(guān)此類服務(wù)的時(shí)限應(yīng)向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認(rèn)可，二能對服務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督。配合好現(xiàn)場的銷售工作，客戶進(jìn)出主動敬禮和開門、關(guān)門。 停車場管理員 負(fù)責(zé)臨時(shí)停車 場 的 進(jìn)出，行駛和停放管理 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。 對進(jìn)入工地車輛正確指引。負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場安管員、保潔人員的工作質(zhì)量。 售樓大廳玻璃門、窗、幕墻每天洗刮二次。 （以上人員上崗前，須經(jīng)北美物業(yè)崗前培訓(xùn)考核合格方可上崗） 備注： 以上派駐人員根據(jù)實(shí)際工作情況合理分工調(diào)配； 要求貴方配置 3 部對講機(jī)； 要求貴方提供工作間及工具存放室 1 間； 舉行大型銷售活動時(shí)，我方相應(yīng)增派人員以支持、協(xié)助。 工程維修管理 工作內(nèi)容：處理小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修及業(yè)主的報(bào)修； 工作要求：小修不超過 3 小時(shí)，較難維修不超過 3 天；重大維修雙方協(xié)商日期完成，并及時(shí)跟蹤驗(yàn)證。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保小區(qū)隨時(shí)處于安全狀態(tài)。如舉辦游園、青年酷賽、書畫比賽等活動，塑造“ XXXXX”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物業(yè)管理的直接或間接參與者，提高小區(qū)的物業(yè)管理水平。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 21 頁 共 35 頁 第六章 附 件 附件一： 江西省計(jì)委、江西省建設(shè)廳 關(guān)于印發(fā)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》的