【正文】 x 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值 xxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于 xxxxx的“ xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)以對外委托來進(jìn)行管理，實行物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓 業(yè)主獲得真正的利益。 創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境； 維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。 XXXX 管理有限公司在管理合同期內(nèi)對小區(qū)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實行物業(yè)管理包干制，即獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 3．消防、公 共秩序管理。 7．小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理。 注： 其他服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見附件二）。管理架構(gòu)圖如下： XXXXX 物業(yè)服務(wù)處 組織機(jī)構(gòu)圖 2．人員配備 根據(jù) XXXX 公司導(dǎo)入的 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度，進(jìn)行科學(xué)合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員。培訓(xùn)計劃包括： 1．外送 培訓(xùn)： 主要是對電工特種崗位培訓(xùn)，物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)； 2．崗位培訓(xùn)： 公司簡介、管理理念、公司的發(fā)展目標(biāo)、綿繡 365 小區(qū)的概況、服務(wù)意識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)規(guī)范、安全消防教育、 ISO9001 質(zhì)量前期介入熟悉環(huán)境 物業(yè)接管驗收 人員進(jìn)駐 日常物業(yè)管理 綠化清潔人員 工程維修人員 安管人員 物管人員 財務(wù)人員 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 9 頁 共 35 頁 體系知識、普法知識、智能化物業(yè)管理。 十二、必要的物資裝備計劃情況 1．管 理人員住房（安管人員 22 6 ㎡ /人） 約 130m2 2．管理用房（辦公室、倉庫、財務(wù)室、資料室） 約 200m2 3．通訊設(shè)備 電話主機(jī) 1 部，分機(jī) 4 部，對講機(jī) 8 部 4．辦公設(shè)備 電腦： 3 臺（經(jīng)理室、綜合部、財務(wù)室） 打印機(jī)： 1 臺 復(fù)印機(jī)： 1 臺 吧 臺： 1 張 辦公桌： 10 張 辦公椅： 20 把 會議桌： 1 套（用于召開各類會議及培訓(xùn)） 文件柜： 4 組 檔案柜： 1 組（裝修時制作用于存儲業(yè)主檔案） 5．安保裝備 巡邏自行車、手電筒 6．維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應(yīng)急照明燈、人字梯等。部 ) 3600 元 /年月 ） ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ )=69480 元 /月 （依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實際收費(fèi)露天轎車停車費(fèi)： 75 元 /月、室內(nèi)轎車停車費(fèi)： 160元 /月） 室內(nèi)車位 160個 160 元 /月 =24000 元 /月 室外車位 148個 75 元 /月 =11100 元 /月 利潤 ： = /月 按方案預(yù)算 ,物業(yè)公司每月虧損 元 ,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營 ,如停車費(fèi)的收取、家政服務(wù)、中介服務(wù)、維修服務(wù)等經(jīng)營，可彌補(bǔ)此缺口 ,物業(yè)公司按此可可收支平衡。其中消防安全、設(shè)備運(yùn)行要求尤其嚴(yán)格。如保安消防問題，保安員應(yīng)在接到或發(fā)現(xiàn)險情時 5 分鐘內(nèi)進(jìn)場處理，日常業(yè)主報修或發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，維修工應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。 這些服務(wù)項目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴(kuò)大了資金積累，增強(qiáng)了發(fā)展后勁。用語文明，談話自然。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖腥菚r不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認(rèn)真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準(zhǔn)確。用語文明，談話自然。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。提醒車主關(guān)好車門、車窗，并帶走車內(nèi)貴重物品。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 對進(jìn)入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。 熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、管理處各項規(guī)律制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成。 經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關(guān)工作進(jìn)度等相關(guān)問題。 公共設(shè)施擦拭、無塵，無痕跡。 售樓中心內(nèi)隨時擦拭桌面、辦公臺等，每 批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。人，保潔員標(biāo)準(zhǔn) 600 元 /月有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 治安、消防、車輛管 理、監(jiān)控： 工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 35 頁 5．綠化養(yǎng)護(hù)管理： 工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔； 工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（ 1 次 /3 天）。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng) 主要內(nèi)容： 1）負(fù)責(zé)水電的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 維護(hù)生活秩序。 綜合管理。 開展豐富多彩的社區(qū)文 化活動。 第五章：其它 一、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。月收取管理費(fèi) 三、 單體房屋應(yīng)減少衛(wèi)生死角，各單元應(yīng)增設(shè)保潔用水； 四、 管驗收前達(dá)到四通標(biāo)準(zhǔn)。 第二條 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取 費(fèi)用的，應(yīng)遵守本辦法。 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會 (或物業(yè)業(yè)主 )、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費(fèi)用。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。 (三 )物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點等不同情況 ，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行專項物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)嵎謹(jǐn)偸杖?；管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂? 第十二條 實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費(fèi)用開支情況，向同級價格主管部門申報。 (九 )其它為管理而發(fā)生的合理支出； (十 )合理利潤 (普通住宅最高不超過 10％，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過 15％計取利潤 )。試行期滿，再按考核評定的 等級收費(fèi)。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報審批表》 (見附件四 )，填報后，提供以資料： (一 )工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件； (二 )省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級證明； (三 )物業(yè)管理委托合同； (四 )小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料： (五 )申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 24 頁 共 35 頁 年度審驗采取查驗物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會 (未成立 業(yè)主委員會的由業(yè)主代表 )意見等方式，對照服務(wù)收費(fèi)等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗，并對被審驗單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費(fèi)年度審驗不合格的，作降級、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般 6 個月 )向業(yè)主、使用人 公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā) 生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價格主管部門負(fù)責(zé)解釋。每平方米建筑面積 等級 住 宅 類 別 辦公樓 (寫字樓 ) 商場 (商鋪 ) 工業(yè)區(qū) (廠房 ) 多層住宅 (7 層及以下 ) 高層住宅 (8 層以上 ) 一級 0． 610． 90 1． 01— 1． 50 8． 01— 12． 00 10． 01— 13． 00 由各設(shè)區(qū)市價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定政府指導(dǎo)價 二級 0． 410． 60 0． 81— 1． 00 5． 01— 8． 00 7． 01— 10． 00 三級 0． 210． 40 0． 510． 80 3． 0l— 5． OO 3． 01— 7． 00 四級 0． 100． 20 0． 300． 50 1． 003． 00 2． 00— 3． 00 高 檔 住宅 區(qū) 、別 墅 區(qū)主 要 依據(jù) 業(yè) 主的 要 求和 所 提供 的 服務(wù) 內(nèi) 容， 質(zhì) 量和 深度 ， 按 雙 方協(xié) 議 確定 。 附件 3： 專項服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 轉(zhuǎn) 供 電 、 二 次 供 水 分 攤 公 式 ： 用 戶 實 用 量 x(單價 + 總 損 耗 費(fèi) 247。 應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。 管理人員應(yīng) 100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。公示服務(wù)項目及收費(fèi)價目。 1適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。 陽臺封閉符合市 容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。 實行 24 小時報修值班制度。 道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險及公共責(zé)任險。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時立崗值班。 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動車）。 二、 垃圾的處理與收集 根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進(jìn)行垃圾分類收集； 垃圾每日收集 2 次，作到日產(chǎn)日清， 無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 六、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、 蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。 1采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 30%以上業(yè)主作有效溝通；每年有效投訴處理率＞ 90%。 1按規(guī)定管理使用公共維修 基金。 綠籬超過平齊線 10 公分時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，支架無銹蝕，無安全隱患。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止、報告。 實行 24 小時報修值班制度，急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 各 設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實施 24 小時監(jiān)控。 對火災(zāi)、水浸、電梯困人 等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，（每年進(jìn)行消防演習(xí)一次）。 五、無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)