【正文】 綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。 第七條 物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分： (一 )室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。 (三 )物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況 ，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。專項(xiàng)性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。實(shí)行專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計(jì)算，每月?lián)?shí)分?jǐn)偸杖。还芾韰^(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂? 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。 第十二條 實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向同級價格主管部門申報(bào)。 (三 )綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)； xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 35 頁 (四 )公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)； (五 )安全保衛(wèi)費(fèi) (六 )辦公費(fèi)； (七 )直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。 (九 )其它為管理而發(fā)生的合理支出； (十 )合理利潤 (普通住宅最高不超過 10％，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過 15％計(jì)取利潤 )。 (三 ) 省直單位后勤服務(wù)中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由主管機(jī)關(guān)審核蓋章后，報(bào)省價格主管部門核定。試行期滿，再按考核評定的 等級收費(fèi)。 第十七條 價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (見附件二 )確定物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表》 (見附件四 )，填報(bào)后，提供以資料： (一 )工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件； (二 )省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級證明； (三 )物業(yè)管理委托合同； (四 )小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料： (五 )申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 24 頁 共 35 頁 年度審驗(yàn)采取查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽業(yè)主委員會 (未成立 業(yè)主委員會的由業(yè)主代表 )意見等方式，對照服務(wù)收費(fèi)等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗(yàn)，并對被審驗(yàn)單位作出合格、不合格的結(jié)論，對收費(fèi)年度審驗(yàn)不合格的，作降級、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。凡屬政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級價格主管部門申請辦理《收費(fèi)許可證》，物業(yè)管理企業(yè)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場所的醒目位置明示。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般 6 個月 )向業(yè)主、使用人 公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā) 生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。 (一 )未按規(guī)定到價格主管部門辦理報(bào)批手續(xù) ,擅自收費(fèi)的； (二 )越權(quán)定價，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； (三 )擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)的； (四 )不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的； (五 )提供服務(wù)質(zhì)價不相符的； (六 )只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的； (七 )未取得收費(fèi)資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； (八 )未按規(guī)定辦 理《收費(fèi)許可證》年審手續(xù)的； (九 )其它違反本辦法的行為。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價格主管部門負(fù)責(zé)解釋。原《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》贛價房字xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 25 頁 共 35 頁 [1999]5 號同時廢止。每平方米建筑面積 等級 住 宅 類 別 辦公樓 (寫字樓 ) 商場 (商鋪 ) 工業(yè)區(qū) (廠房 ) 多層住宅 (7 層及以下 ) 高層住宅 (8 層以上 ) 一級 0． 610． 90 1． 01— 1． 50 8． 01— 12． 00 10． 01— 13． 00 由各設(shè)區(qū)市價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價 二級 0． 410． 60 0． 81— 1． 00 5． 01— 8． 00 7． 01— 10． 00 三級 0． 210． 40 0． 510． 80 3． 0l— 5． OO 3． 01— 7． 00 四級 0． 100． 20 0． 300． 50 1． 003． 00 2． 00— 3． 00 高 檔 住宅 區(qū) 、別 墅 區(qū)主 要 依據(jù) 業(yè) 主的 要 求和 所 提供 的 服務(wù) 內(nèi) 容， 質(zhì) 量和 深度 ， 按 雙 方協(xié) 議 確定 。 3 、 獲 得 全國 城 市物 業(yè) 管理 優(yōu) 秀示 范 稱號 的 物業(yè) 、 省城 市 物業(yè) 管 理示 范 稱號 的 物業(yè) 、省 城市 物 業(yè)管 理 優(yōu)秀 稱 號的 物 業(yè)，其 服務(wù) 收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)可 分 別在 上 表各 等 級最 高 標(biāo)準(zhǔn)的 25％、 1 5 ％和 10％ 以 內(nèi)上 浮 。 附件 3： 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 轉(zhuǎn) 供 電 、 二 次 供 水 分 攤 公 式 ： 用 戶 實(shí) 用 量 x(單價 + 總 損 耗 費(fèi) 247。總 使 用 建 筑 面 積 ] xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 26 頁 共 35 頁 附件二： 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 一 級 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （一） 基 本 要 求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家二級以上資質(zhì)證書。 應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場標(biāo)識等。 管理人員應(yīng) 100%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 物業(yè)管理企業(yè)廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等） 小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)中心”，實(shí)行 24 小時服務(wù)接 待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價目。每年進(jìn)行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率＞ 20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。 1適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。 1按規(guī)定管理使用公共維修基金。 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。 對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。 陽臺封閉符合市 容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。 房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 27 頁 共 35 頁 （ 三） 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無事故隱患。 實(shí)行 24 小時報(bào)修值班制度。回訪率 90%以上。 道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行 良好。 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險及公共責(zé)任險。 各設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時立崗值班。 中央監(jiān)控室 24 小時實(shí)施監(jiān)控。 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動車）。 對火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。 二、 垃圾的處理與收集 根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進(jìn)行垃圾分類收集； 垃圾每日收集 2 次，作到日產(chǎn)日清， 無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 五、 無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 六、 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、 蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定質(zhì)量管理制度。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。 小區(qū)實(shí)施每周六天 每天 12 小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話）。 1采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 30%以上業(yè)主作有效溝通；每年有效投訴處理率＞ 90%。 1根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，配合開展必要的社區(qū)文化活動。 1按規(guī)定管理使用公共維修 基金。 草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 綠籬超過平齊線 10 公分時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠化。 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損；外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，支架無銹蝕，無安全隱患。 除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺護(hù)欄等。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止、報(bào)告。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。 實(shí)行 24 小時報(bào)修值班制度，急修報(bào)修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。 水、電、 電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時啟用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案、進(jìn)行消防演習(xí)。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 各 設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時值班（其中 12 小時立崗）。 小區(qū)設(shè)有中央監(jiān)控室實(shí)施 24 小時監(jiān)控。 進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放。 對火災(zāi)、水浸、電梯困人 等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，（每年進(jìn)行消防演習(xí)一次）。 二、垃圾的處理與收集 根 據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱； 垃圾每日收集 1 次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 五、無飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。 六、建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制害蟲孳生；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)